משכנתא למשקיעים: מה חשוב לדעת על נטילת משכנתא לדירה להשקעה?

זאב נחמנזון
רבות נכתב, נאמר, נעשה ונאכף ככל שמדובר בדירות נוספות ובכאלו למטרת השקעה ועדיין, נראה שבשנה האחרונה חלה תפנית מפתיעה בענף הנדל"ן. מיסוי גבוה, הגבלות ותקנות וכן היכולת הנמוכה במיוחד להשיג בו תשואה של 4% וצפונה, לא עצרו את הישראלים מלתור אחר אפיקי השקעה משתלמים, שכן הכניסה לשוק זה מפתה במיוחד ולמרות הסיכונים הטמונים בו, הוא מלא בהזדמנויות עם פוטנציאל הצלחה גבוה. העוסקים בדבר יודעים למנף זאת וכך מגיעים לעיניכם שלל פרסומים על נדל"ן להשקעה בחו"ל, איים שלמים לרכישה במחיר מנת פלאפל, וילות חלומיות באיזורים נטושים וכמובן, ישנם גם המיזמים המקומיים של קרקע להשקעה, שתופשר אי אשם במקביל להפשרת הקרחונים הסופית.

אין ספק כי בין לבין ישנן גם הזדמנויות טובות והשקעות שמחזירות את עצמן והרבה מעבר, אך צריך להיות בעל חוש וידע כדי להצליח בעניין ועבור רוב הציבור – מדובר בהימור, שרק מעטים מוכנים לקחת. זה משאיר אותנו עם דירה להשקעה – אפיק מעשי ולרוב גם כדאי, אך חשוב להבין כיצד להתנהל בו נכון, בפרט כשהוא מצריך נטילת משכנתא אפשרית – נושא חיוני לכשעצמו שיש להבינו היטב והנה כל מה שחשוב שתדעו עליו.

על הון עצמי ומס רכישה
על פי רוב, לאלו המחפשים אחר דירה להשקעה יש כבר דירה בבעלותם. בהתאם להנחיות בנק ישראל, ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה שניה הוא לכל הפחות 50% מגובה העלות, כלומר גם המשכנתא לא יכולה לעלות על 50%. זו גם אחת הסיבות לכך שתקציבן של הדירות להשקעה לרוב נמוך יותר, בפרט באיזורים הפריפריאליים.
כאב נוסף המוטל על רוכשי הדירות להשקעה הוא מס הרכישה, שיש לשלמו באופן מדורג עד לגובה של 10% מגובה הרכישה – סכום שבהחלט צריך להוות שיקול בבחירת הנדל"ן שאותו אתם מתכוונים לרכוש.

מאיפה מתחילים?
בניגוד לדירה המיועדת למגורים, שבה מושקעים כל יהבכם וזמנכם כדי למצוא את ההזדמנות הטובה ביותר באיזור שבו אתם מעוניינים להתגורר, כשמדובר בכזו שלהשקעה יש הרבה יותר מקום לפשרה. הדבר הראשון שיש לעשות הוא לבחור היכן אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה. גם כאן כדאי מאוד לערוך מחקר אישי ורציני על העיר, השכונה, ההיצע, הביקוש, מחירי השכירות והקהל הרלוונטי. כך למשל, רבים מרוכשי הדירות להשכרה ימצאו כי לדירות סטודנטים באזורי אוניברסיטאות ומכללות יש פוטנציאל להשכרה מהירה ובמחירים שיניבו תשואה יפה. לאחר שאיתרתם את האיזור והנכס המתאימים לכם והגעתם למחיר ריאלי שיש ביכולתכם לשלם – הגיעה העת לעבור לסעיף המשכנתא. גם כאן מומלץ לערוך סקר שוק רציני בין חברות וגופים המעמידים הלוואות שכאלו ולא להתבייש להשוות, להתמקח ולעבור על כל פרט וסעיף עד לקבלת התמונה הכוללת.
זאת ועוד, כדאי לבדוק גם את השחקנים היציבים והמוכרים בשוק האשראי והבנקאות. עסקה לרכישת דירה שניה יכולה להיתפס כמורכבת ומהוססת יותר ולכן חשוב לעבוד מול גוף מקצועי ומנוסה, שידע לתת לכם מענה ולהציע גב במקרה הצורך.

החזרים ותמהילים
דירה להשקעה אינה מחזירה את ההשקעה במהירות ולכן יש להיערך לכך תקציבית ולבנות תמהיל נכון עבורה. רמת ההחזר החודשי שוב צריכה להיות ריאלית ולא לעבור את שליש ההכנסה הפנויה ואם יש אפשרות להעריך מראש את גובה השכירות בדירה, כדאי להכניס גם אותה לשקלול.
בנוסף, חשוב לבחור את המסלול הנכון. רוב נוטלי המשכנתאות בוחרים במסלול ה"פריים" הנפוץ ביותר, אך ישנם גם מסלולים שהריבית בהם קבועה ולא צמודה וכאלו נוספים שלפיהם תדעו איך יהיה עליכם להתנהל במשכנתא. חשוב לבדוק ולהכירם ובמידת הצורך גם להיעזר בגורם חיצוני ומקצועי, כדי שההשקעה שלכם אכן תוכיח את עצמה ותשתלם.
שתהיה השקעה מוצלחת!