החשיבות העצומה של דוח שמאי

מחירי הנדל"ן נוסקים כלפי מעלה בשנה האחרונה וקשה להעריך מהו המחיר הנכון שיש לדרוש עבור מכירה של דירה, או של בית פרטי. במקרים רבים נכסים נמכרים במחיר שהוא גבוה הרבה יותר ממחיר השוק וזאת עקב נסיבות ספציפיות אשר קשורות לסביבת המגורים. זו הסיבה שבעלי נכסים אשר מעוניינים למכור את הנכס שלהם ולעבור לדירה או לבית פרטי קטן או גדול יותר, מעדיפים לפנות אל איש מקצוע בתחום השמאות אשר יכין דוח שמאי מפורט. בהתאם לכך בעל הנכס יבין מהו הסכום ההתחלתי שכדאי לו לבקש והוא גם יודע איזה טווח תמרון יש לו, אם ירצה להוריד מעט במחיר.

חשוב לקבל המלצה על שמאי מקרקעין מעולה ובעל ידע רב עבור הכנת דוח שמאי. הידע הרב שצבר השמאי לאורך כל השנים האחרונות מעניק לו התמצאות רבה ויכולת לנתח פרמטרים שונים אשר קשורים לערך המלאי. כל אחד מהנושאים הללו מעלים את ערך הנכס באחוז מסוים על פי ההשפעה שלו וכך בחישוב של כולם יחד, השמאי מעניק את הערך שעל פי חוות הדעת המקצועית שלו אפשר למכור את הבית.

הנראות של דוח שמאי

לדוח שמאי יש כמה פרקים, זה מתחיל בכל ההיבט של סביבת המגורים, היכן ממוקמת השכונה הזו גיאוגרפית וגם מבחינה סוציואקונומית, מה קיים בשכונה זו עבור הציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, מרכז קהילתי, מרכזי מסחר, מרפאות של קופת חולים ועוד. לאחר מכן דוח שמאי מתרכז ברחוב, אם מדובר ברחוב סואן, רחוב קטן, חניות, דו מסלולי חד מסלולי וכו'.
השלב הבא הוא המבנה עצמו, כמה שנים הוא קיים, מהו מצבו הפיזי, אם מדובר בדירה, באיזו קומה היא ממוקמת, גודל הדירה, מרפסת, ממ"ד, כיווני אוויר, מעליות ועוד. הדוח מתרכז במצבה של הדירה, אם מדובר בדירה משופצת, מעוצבת ומושקעת, או לחלופין דירה שלא השקיעו בה כלל ויש בה גם תשתיות ישנות כמו אינסטלציה מברזל.

עם הפנים אל העתיד

נושא חשוב הוא פינוי ובינוי, דוח שמאי עוסק בעניין זה אם המבנה נמצא בשלבי משא ומתן לאופציה זו הכוללת הריסה של המבנה ובנייה של מבנה חדש על הקרקע. או לחלופין אם הבניין אמור לעבור הליך של תמ"א 38 לחיזוק היסודות, לשיפור הנראות שלו ולבנייה של כמה קומות נוספות מעל, בהתאם לאישורי המהנדסים. שני הפרמטרים הללו הם חשובים מאד ועשויים ליצור כדאיות פיננסית משמעותית.

עלויות של נכסים שנמכרו

שלב חשוב נוסף הוא בדיקה במאגרים של משרד האוצר, כדי להוסיף אל דוח שמאי את המחירים שבהם נמכרו בתקופה האחרונה נכסים בגודל דומה, או זהה בסביבת המגורים הזו.
בביצוע תחשיב של כל אחד מהפרמטרים הללו, שכל אחד מהם הוא בעל משקל אחר, קובע שמאי מקרקעין בסיומו של דוח שמאי את הערך של הנכס ובהתאם לכך הוא מוצע למכירה.