תם עידן קבוצות הרכישה: למה הן פחות רלוונטיות היום?
גורקן : " קבוצות רכישה של היום פחות כדאיות לקונה ".קבוצות רכישה מאז ומעולם היו המסלול המוזל לרכישת בית, אך נראה כי בתקופה האחרונה התחום חווה התרסקות ממשית. ייתכן כי מחירי הקרקעות הגבוהים גרמו לכך? אולי המיסים המופרכים? ואולי מחיר דיור למשתכן גנב לתחום את הכתר? התשובות כאן בכתבה.
קבוצת רכישה
אין זה סוד שהביקוש לדירות בישראל נמצא במגמת עלייה, וזאת למרות מחירי הדיור המזנקים מעלה. אלה מה, דווקא עכשיו הענף של קבוצות רכישה שאמור היה להיות בשיאו, חוות ירידה של ממש וניתן לומר שהוא נעלם מהמפה הנדל״נית. נציין כי בשנת 2020 נרשמה מגמת ירידה משמעותית של כ-50% בבנייה חדשה במסגרת קבוצות רכישה, ונראה שנתון זה ירד עוד יותר בשנת 2021 ואף בשנה החדשה. ברבעון הראשון של שנת 2020 נבנו כ-1,200 יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה, לעומת כ-2,700 יחידות דיור שנבנו ברבעון השני של שנת 2019. אפשר לומר שהשם הרע שייצא לקבוצות רכישה בתקשורת הביא למצב, אך נראה שזוהי לא הסיבה העיקרית כלל..jpg)
מה זה קבוצות רכישה ולמה הוא קורס לנו מול העיניים?
קבוצות רכישה נועדו למצוא פתרון למחירי הדיור הגבוהים. במסגרתה, תחום זה אכן הוזיל באופן משמעותי את מחירי הדיור לאורך השנים, ומנגד אפשר לקבוצות לבחור לצד מי הם יתגוררו ואף את סטנדרט הבנייה. קבוצות אלה פועלות לרוב באמצעות חברות המתמחות בתחום המסייעות לארגן את הקבוצה ואת שלבי הרכישה, כך נוצר גם חיסכון בעלות דמי הייזום של היזם.
דיירים אשר ארגנו קבוצות רכישה שכאלה בעבר נהנו מהטבות שונות והקלות כדוגמת פטור ממע״מ, אגרה ומס רכישה נמוך יותר. אולם, כיום הדבר שונה והמיסים הרבה יותר גבוהים מבעבר, מה שאולי מסביר את מגמת הירידה בתחום והחוסר רווחיות הן לדיירים והן ליזמים. לדברי מוריס גורקן שבבעלותו חברת ״גורקן יזמות״, החברה שהובילה קבוצות רכישה מעל שני עשורים: ״בעבר קבוצות רכישה היו מבוקשות מאוד. החברה שבבעלותי הוציאה לפועל עשרות פרויקטים שכאלה באזור המרכז ובפרט בת"א. בשנות ה- 90 ובתחילת שנות ה- 2000 איתרנו קרקעות איכותיות במחירים סבירים, כך שהקבוצות שרכשו בפרויקטים שלנו נהנו מעסקאות רווחיות וזולות באופן משמעותי ביחס למחירי השוק״.
עוד ממשיך מוריס גורקן ומסביר: ״בסוף שנת ה- 2000 התחום הגיע לשיאו, כפועל יוצא מזה שבאותה התקופה הממשלה החליטה להטיל מס ערך מוסף על קניית הקרקע על ידי קבוצות רכישה, ואף הגדילה את מס הרכישה על העסקה הכוללת קרקע ועלויות ביצוע, מה שהפך את העסקה לפחות רווחית לרוכשים. בנוסף, מחירי הקרקע כיום גבוהים מאוד, מה שמקשה להוזיל את מחירי הדירה בפרויקטים הללו״.
- כל הכותרות
כל אלה גרמו לקבוצות הרכישה שהיו פופולריות לדעוך לאט לאט עקב המיסים הגבוהים וחוסר הרווחיות. כמו מרבית החברות בתחום שהבינו שקבוצות רכישה כבר פחות רווחיות, גם חברת גורקן יזמות הפסיקה את הפעילות שלה בארגון קבוצות רכישה ועברה לעסוק בפעילויות יזמיות אחרות, בפינוי בינוי ובעסקאות שונות המתמקדות באזור המרכז ובתל אביב בפרט.
ריביות ועמלות גבוהות מצד הבנקים כטריגר להתרסקות התחום
נראה שלא רק המיסים המופרכים ומחירי הקרקעות הגבוהים הובילו להתרסקות התחום, אלא גם הריביות הגבוהות והעמלות שהתחילו לגבות הבנקים מקבוצות הרכישה עשו את שלהם. ריביות אלה גבוהות באופן משמעותי ביחס לפרויקטים יזמים רגילים, כיוון שעם התקדמות התחום והמקרים שאירעו בשוק גרמו לבנקים לראות בקבוצות רכישה ׳עסק מסוכן׳ יותר, מכאן שהעמלות על ההלוואות גבוהות מאוד והופכות את העסקה ללא כדאית.
מחירי דיור למשתכן שגנבו לקבוצות הרכישה את הכתר
לדברי מוריס גורקן: ״דבר נוסף שגרם להתרסקות קבוצות הרכישה הוא מחיר דיור למשתכן המאפשר לצעירים לרכוש דירות במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השוק. אם כך, זוגות צעירים שהיו הקליינטים העיקריים של קבוצות רכישה - מעדיפים לרכוש דרך מחיר למשתכן המציע את אותה ההוזלה של קבוצות רכישה בפחות סיכון.
ולסיום, הטריגר של חוסר האמינות שנוצר בשוק
נרצה או לא, לקבוצות רכישה נוצרו בשנים האחרונות יחסי ציבור שאינם מזהירים בלשון המעטה, וזאת לאור הפרשות שזכו לכותרות כמו פרשיית ענבל אור ואלדד פרי ז״ל ועוד אחרים. אך לצד הדעיכה, נראה כי בארבעת העשורים האחרונים קבוצות רכישה זכו להצלחות מסחררות עם אלפי הפרויקטים בעלויות נמוכות מהם נהנו משפחות שחיפשו קורת גג במחיר סביר. אלה שהאפשרויות החדשות מביאות אנשים לחפש אלטרנטיבות אחרות.
