כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית ב-2022
התקשורת מדברת הרבה על היצע הדירות בארץ, מחירי הנדל"ן שהולכים ומאמירים ועל פתרון חלקי להיצע הדירות ולהתגוננות מפני רעידות אדמה בדמות התחדשות עירונית. התחדשות עירונית כוללת בתוכה חיזוק מבנים, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועוד. לאחרונה הוארכה תכנית תמ"א 38 עד אשר תאושר החלופה שהציעה השרה איילת שקד. התחדשות עירונית הוא אחד מהפרויקטים המשמעותיים ביותר ברוב הארץ והוא מביא גישות שונות לחידוש בניינים ישנים ובעיקר חיזוק של תשתיות ומניעה של אסונות עתידיים כמו רעידות אדמה או מתקפה של טילים.
מעבר למניעה של אסונות, התחדשות עירונית מהווה הזדמנות פז גם להתחדשות פני העיר, הרחובות ובעיקר ליצירה של יחידות דיור נוספות עבור משפחות נוספות. אחת הגישות הנפוצות של התחדשות עירונית היא לא אחרת מגישת ''פינוי בינוי'', המאפשרת יצירה של בניינים חדשים מאפס ובכך לשדרג ולבנות מחדש שכונות ותיקות.
התחדשות עירונית מביאה עמה כמה סוגים של בשורות; בראש ובראשונה, כמובן שמדובר בבשורת-הבנייה באזורים עליהם הוחלט להחיל פינוי בינוי – בנייה אשר משפרת את איכות החיים ומעניקה כאמור תשתיות תקינות ושטח דירה מוגדל. יחד עם זאת, אל לנו לשכוח כי כל פני השטח עשויים להשתנות ובכמה רמות – ראשית, יחול שינוי ברמה של מרקם עירוני חדש שהופך פתאום חי ופעיל יותר, גם מסיבות הנעוצות באדריכלות נוף, אך בחלק לא קטן מן המקרים, גם בשל יצירת מקומות עבודה חדשים באזור הפרויקט. השינוי החיובי הנוסף שיחול במקרה של התחדשות עירונית כמובן נעוץ בערכן הנדל"ני של הדירות.
התחדשות עירונית מאפשרת גם מוביליות חברתית וכלכלית - נעשית לרוב בשכונות ותיקות יותר, בשיכונים הישנים,– התחדשות עירונית מאפשרת מוביליות חברתית והעברת הון לאוכלוסייה מעוטת אמצעים ואף מכניסה משפחות צעירות לבניינים הללו. אפשר להקביל זאת ולומר שההתחדשות העירונית לתושבי השכונות ע"י קבלת זכויות בנייה והטבות מס ממש כמו הרחבות הבנים ומסירת מגרשים בהנחות ע"י המדינה במושבים והקיבוצים.
- כל הכותרות
פינוי בינוי – מה זה אומר בעצם?
חוק פינוי בינוי נחקק בשנת 1965 כחקיקה הנלחמת בסטנדרטים נמוכים של בנייה של שכונות שנבנו בשנותיה הראשונות של המדינה, וכאלו שהפכו לסכנה עבור האנשים המתגוררים בהם. אחד ההסברים שקדמו לחוק בישראל היה, שכונות שנבנו באיכות נמוכה עבור העולים בשנות החמישים. בחוק זה היו מכשולים רבים אשר פגעו בקידום של פרויקטים של פינוי בינוי. עם זאת הפרויקט הראשון שיצא אל הפועל נחנך רק בשנת 2001, ורק שלוש שנים קודם לכן נקבע כמדיניות ממשלתית. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי בינוי ופיצויים, אשר בא להסדיר את הפיצוי הניתן לדיירים המפונים ולהתמודד עם סירובים של דיירים מסוימים להתפנות במסגרת הסכם פינוי-בינוי.
פינוי בינוי הלכה למעשה מתבצע באמצעות הריסה של הבניינים הישנים, כאשר הגוף המוסמך על הכרה באזור כזה או אחר כאזור מתאים לפינוי ובינוי היא הממשלה. מרגע ההכרזה של הממשלה על אזור זה או אחר כמיועד לפינוי בינוי, ההכרזה תקפה עד לתקופה של שש שנים עם אופציה לעוד שש שנים. הליך של פינוי ובינוי, נעשה בעירוב של גורמים שונים כמו יזמים וקבלנים, רשויות מקומיות ואזרחים פרטיים.
החוק קובע תמריצים כלכליים והטבות מס עבור כל הגורמים המצויים במשוואה והוא כולל שני מסלולים שונים.
מסלולים ותנאים לפינוי ובינוי
כאשר מדובר בהתחדשות עירונית (פינוי בינוי) ישנם שני מסלולים מסלול רשויות ומסלול מיסוי (יזמים)(במסלול רשויות המדינה מחליטה על אזור כמתאים לפינוי בינוי ואז מתנהל המסלול אל מול הרשות המקומית. לאחר ההכרזה נחתם הסכם בין הרשות שבתחומה השטח אל מול המדינה, כך יוצא שבאחריותה של הרשות, להמציא תכנית אשר תתאים להליך שכזה ובהתאם למרכיבים ציבורים אחרים כמו תשתיות, מוסדות וכדומה. המסלול השני הוא כתוצאה מיוזמתם של הדיירים או של יזם פרטי, המבקשים כי המדינה תכיר בשטח כמיועד לפינוי בינוי.
בשני המסלולים ניתנים לדיירים פטורים ממיסים כמו מס שבח, מע"מ, מס רכישה. הטבה אפשרית נוספת הינה פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה. באחריותם של היזמים להגיש את התוכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואילו באחריות הדיירים להשיג רוב של מעל שני שליש . עד לשנת 2021 החוק חייב רוב של מעל ל80%, דבר שהוביל לא מעט פרויקטים מסוג זה של התחדשות עירונית להתעכב. כיום יחד עם יזמים ושחקנים חזקים בשוק, כדוגמת אפגד יזם וקבלן בנייה, פרויקטים מסוג אלו יכולים לצאת אל הפועל מהר יותר.
אפגד ופינוי בינוי
ב-"אפגד" – יזם וקבלן בניה, לוקחים חלק משמעותי בבניית פרויקטי-מגורים בישראל כבר מעל לשלושים שנים, אפגד שיכנה אלפי משפחות ישראליות והיא אינה מתפשרת בנוגע לשום סטנדרט בנייה וכמובן גם בכל הקשור לפעולותיה בתחום התחדשות עירונית. אפגד לוקחת גם היא חלק בחידוש פני הערים ברחבי הארץ. בפרויקט הראשון שלה במסגרת ''פינוי בינוי'' – בצפון מזרח תל אביב בשכונת נווה שרת, נהרסו כמעל ל־120 יחידות, ונבנו יותר מ־330 יחידות דיור.
בפרויקט זה התמקדה חברת אפגד לא רק בהריסת המבנים, אלא גם בשמירה על אזורים ירוקים תוך פיתוח של אזורים ירוקים נוספים כמו שבילי הליכה ואזורי משחק לרווחת הדיירים. הפרויקט שזכה ללא מעט הצלחה, כולל: דירות ארבעה וחמישה חדרים ופנטהאוזים מרהיבים וגדולים תוך הקפדה על סטנדרטיים ברמה הגבוהה ביותר הבאים לידי ביטוי באבזור כמו זכוכית לחלון העשויה זכוכית מבודדת, תריסים במרפסת, הכנה למערכת קולנוע ביתית וחנייה לכל דירה.
ומלבד לפרויקט זה, אפגד יזם וקבלן בנייה, ממשיכים בקו בנייה איכותי שאינו מתפשר גם בערים נוספות בישראל, כמו בעיר אשקלון, עכו, אילת ועוד. בהם הסטנדרטים של החברה זהים לכולם. הבנייה של אפגד משלבת איכויות תכנון ובנייה בלתי מתפשרות עבור רווחת הדיירים החדשים, דירות מרווחות ומתוכננות בצורה אופטימלית, מפרט טכני עשיר ושילוב של בנייה ירוקה.
