מהן העלויות המתווספות ללקיחת משכנתא

דירה היא רכישה המצריכה תכנון כלכלי עמוק, חישובים אינסופיים וטבלאות אקסל ארוכות. וכל אלו צריכים להתבצע עוד לפני שראינו את הדירה הראשונה. כל אלו יגידו לנו מה בעצם אנחנו יכולים ויכולות לחפש - מהו טווח המחירים הרלוונטי לנו.

הבעיה היא שהסכום הסופי שהתקבל בטבלאות אינו שווה למחיר הדירה שנוכל לקנות. התשובה לשאלה כמה כסף יש לי - כמה יש לי עכשיו, כמה אני יכול או יכולה להשיג, כמה משכנתא אוכל לקבל – היא הסכום הכולל של הוצאות הרכישה. החלק הגדול של הסכום הזה הוא מחיר הדירה עצמה, אבל ממש לא רק – הוא כולל לא מעט הוצאות בדרך וגם אחרי: מדמי תיווך ועד מיסי רכישה, דרך תשלומים לעורך דין ועמלות הבנקים במהלך לקיחת משכנתא ועד עלויות ביטוח דירה למשכנתא – אלו האחרונות ילוו את תשלומי המשכנתא עד ליום הפירעון. על פירוט התשלומים הנלווים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא.

הוצאות בדרך לדירה
שתי ההוצאות העיקריות שכדאי לקחת בחשבון עוד לפני שראיתם את הדירה הראשונה הם דמי התיווך ושכר טרחה עורך דין.
דמי תיווך נעים לרוב בסכום שבין 1% ל-2% מערך הדירה, פלוס מע"מ. מכאן יוצא, שדמי התיווך לדירה שמחירה נניח 2 מיליון שקל יהיו למעלה מ-20 אלף ₪. כמובן שתמיד כדאי להתמקח עם משרד התיווך על העלויות ולנסות להוריד כמה שיותר את אחוזי העסקה מולם. אם מדובר בדירה חדשה עלויות אלו ייחסכו ברכישת הדירה ישירות מהקבלן.
עורך דין. לא קונים או קונות דירה מבלי להסתייע בעורך או בעורכת דין. תפקידם למנוע מכם מפח נפש, לוודא שהדירה המוצעת לכם עומדת בסטנדרט של רישום תקין, היא אינה משועבדת ואינה סוג של הונאה, חלילה. עורכת דין תסייע לכם בהבנה מלאה של החוזה שמציעים בעלי הדירה או הקבלן וידאגו שאתם שומרים על הזכויות שלכם ועל הכסף שלכם. שכר טרחת עורך דין נע בד"כ בין חצי אחוז ל-2.5% ממחיר הדירה. דיברנו על דירת 2 מיליון שקלים? הוסיפו לטבלת ההוצאות הנלוות טווח שבין 10,000 ל-50 אלף שקל.
בניגוד לסעיף הקודם, הוצאה זו אינה נחסכת ברכישת דירה מקבלן ואף יותר מזה – אם מדובר ב"דירה על הנייר" (כזו שתהליך הבניה שלה עוד לא התחיל או עוד לא הסתיים), אתם חייבים עורך דין שיבהיר לכם את כל השלבים בדרך, את הזכויות שלכם ואת זכויות הקבלן לגבי איחורים במסירת הדירה.
מדד תשומות הבניה. שימו לב לסעיף הזה! ברכישת דירה "על הנייר" יש להוסיף למחיר הדירה את ההצמדה למדד תשומות הבניה – מדד שמבטא את השינויים בעלויות הבניה של הקבלן במהלך הדרך. במהלך שנתיים בממוצע של בניה, משתנים עלויות הבניה ואלו מושתות אל הקונים. מגפה עולמית? מלחמה באוקראינה? אלו יצרו מחסור בחומרי בניה, העלו את מחיר האנרגיה והשינוע ועוד. המדד משפיע על כל התשלומים שתשלמו לקבלן לאחר המקדמה. (בדירה שעלותה 2 מיליון שקל, המקדמה נעה בד"כ סביב 300 עד 500 אלף שקל. על המיליון וחצי הנותרים יש להוסיף כ-2.5% כדי להיות על הצד הבטוח).

הוצאות ברכישה ולקיחת משכנתא
מס רכישה. מס ידוע שאנחנו משלמים למדינה על עצם רכישת פיסת נדל"ן. גובהו תלוי בסיטואציה ובהתאם למדרגות מס ולתנאים שקבע המחוקק. למשל, על דירה ראשונה קיים פטור ממס עד לדרגת מחיר מסוימת והמס ישולם על ההפרש. ברכישת דירה שניה והלאה המס כבר הופך למשמעותי מאוד ומשפיע רבות על המחיר הסופי ועל יכולת הקניה.
שמאות, רישום בטאבו, רשם המשכונות, נוטריון. כל אלו הוצאות יחסית קטנות, אבל גם הן מצטברות בסופו של דבר לסכום הכולל המלווה את הרכישה ואת לקיחת המשכנתא. הבנק מחייב אתכם לזמן שמאי שיאמוד את ערך הדירה אותה תרצו למשכן, אתם חייבים לרשום אותה בטאבו על שמכם בתוספת אזהרת משכנתא, אתם רושמים אותה אצל רשם המשכונות שכן היא משכון לבנק כנגד המשכנתא, אתם נדרשים לחתום על יפוי כוח מול נוטריון וכמובן עליכם להוסיף לכל אלו גם את עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק שנעה סביב הרבע אחוז מסכום ההלוואה – כלומר כמה אלפי שקלים בשורה התחתונה.

הוצאות לאחר הרכישה
אורזים. עוברים. משפצים. אל תשכחו לקחת בחשבון לשלב זה של אחרי הרכישה את כל ההכנות למעבר עצמו - עלויות ההובלה עצמה כמו גם אובדן ימי עבודה לצורך אריזה פירוק, קחו בחשבון את עלויות הרהיטים החדשים שתרצו או תצטרכו לקנות וכמובן אם אתם מתכוונים לשפץ – זהו סכום שאתם חייבים לקחת בחשבון מבעוד מועד.
ומעבר לכל אלו, מרגע הרכישה ועד יומה האחרון של המשכנתא זכרו שמעבר להחזר ההלוואה החודשי, יש לכם גם את עלויות ביטוח המשכנתא.

ביטוח דירה למשכנתא
ביטוח משכנתא נחלק לשניים: ביטוח דירה למשכנתא (שהוא ביטוח מבנה) וביטוח חיים למשכנתא. שני אלו הם ביטוחי חובה לכל מי שלוקח משכנתא והם למעשה מייצרים הגנה גם לכם - כמי שאמורים לשלם סכומים גבוהים בכל חודש כהחזר ההלוואה לבנק - והן לבנק עצמו, שהדירה שלכם היא המשכון שלו והערבון להחזר המלא של ההלוואה. אתם אמנם בעלי הפוליסות הללו ומי שמשלמים עליהן, אבל אתם לא המוטבים שלהן, אלא הבנק. בכל אופן, לאורך כל חיי ההלוואה, מעבר להחזר החודשי שלה עצמה, יש לכם גם את הוצאות הביטוח על המשכנתא ואתם חייבים לקחת אותן בחשבון.

 ביטוח דירה למשכנתא הוא החלק הזול יותר של ביטוח המשכנתא. זהו ביטוח להגנה מפני פגיעה במבנה הנכס – כל מה שהוא חלק בלתי נפרד ממנו כמו קירות, צנרת ואינסטלציה, מערכות חימום, מים, ביוב, חשמל וכו'. מחיר הפוליסה תלוי בסוג המבנה (דירה או בית פרטי), גודלו, מיקומו הגיאוגרפי, מיקומה של הדירה בבניין עצמו (למשל, דירת קרקע עלולה לסבול מהצפות או שטפונות, מה שלא ישפיע על דירה בקומה גבוהה יותר) ועוד. סכום ביטוח המבנה למשכנתא אינו שווה לערך הדירה, אלא לעלות הבנייה שלה. הנכס נפגע בשל שריפה, רעידת אדמה פגעי מזג אוויר שונים וכו'? הביטוח ישלם את עלות התיקון בלבד להחזרת הנכס למצבו המקורי.במידה ותבקשו לחתוך בעלויות ביטוח המשכנתא,  תוכלו לבצע פעם בכמה שנים לאורך המשכנתא סקר שוק ומחירים ולבחור בפוליסה אטרקטיבית יותר. פעולה מומלצת, כמובן.

ביטוח חיים למשכנתא הוא החלק היקר יותר והוא גם עולה עם השנים ומגיע לכמה מאות שקלים בחודש בשנים מאוחרות ובגילאים מבוגרים. פוליסה זו מופעלת אך ורק במקרה של פטירה של אחד או אחת מבני הזוג בעלי המשכנתא. במקרה כזה, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת הסכום לפירעון. בדומה לביטוח בריאות או ביטוח חיים אישי, הפרמיה עולה עם השנים מאחר ואנחנו פשוט מזדקנים. אנשים בריאים, שאינם מעשנים, אינם צורכים אלכוהול באופן קבוע ואינם מקיימים פעילויות ספורט אתגרי או פעילויות אחרות שנחשבות מסוכנות ישלמו פחות. אנחנו לא אומרים לכם לוותר על תחביב הצניחה שלכם, אבל הפסקת עישון היא אחת הפעולות המשמעותיות להפחתה בעלויות ביטוח החיים למשכנתא. שווה!