דירה להשקעה בישראל - השקעה טובה או צחוק מעבודה?
השקעה בנדל"ן
עד כמה למעשה כדאי להשקיע היום בדירה בישראל?
על שאלה זו, אשיב מניסיוני האישי ומהידע שרכשתי. זו רק דעתי ואני לא מתיימר להיות צודק ויודע. המטרה היא לחשוב יחד ולעזור בתחום כ"כ חשוב לכולנו.
במהלך חיי, ביצעתי לא מעט השקעות, שמהן הפקתי הרבה רווחים.
בבאר שבע למשל (רכשתי 7 דירות ב2002-2003), רכשתי מספר דירות אותן מכרתי בשנת 2011 מאחר והתשואה ירדה פי 2 והגיעה ל 5%-6%, בעוד שעלויות המכירה זינקו פי 4 בתוך כ-10 שנים; סיבה נוספת למכירת הנכסים, הינה ההתעסקות הרבה בהם שהבהירה לי שאני לא מוכן להמשיך להחזיק בנכסים הללו בשום מחיר.
על כן, החלטתי לעבור לנישה אחרת בתחום הנדל״ן – משרדים במרכז הארץ, ואכן, בעסקאות "אקזיט" הרווחתי בין 20% ל- 30% בשנה, אך לצערי בחלוף כשנה החלה עליית מחירים בענף זה, דבר שהוביל לכך שיזמים רבים אינם מוכנים למכור עוד משרדים, אלא מעדיפים להשאיר אותם בבעלותם ולהשכיר אותם.
- כל הכותרות
עכשיו, אני רוצה שנרד יחד לרזולוציות של מספרים, ואז נוכל להשיב, בחיוב או בשלילה, לשאלה - האם עדיין כדאי להשקיע בדירה בישראל.
נבחר דווקא בבאר שבע, מאחר וזו עיר אשר מניבה תשואות יחסית טובות, בהשוואה למרכז הארץ, ששם התשואות נמוכות משמעותית.
לצורך ההמחשה אני אציג עסקאות שבוצעו ע״י מכרים שלי ואנתח אותן ביחס למצב השוק הנוכחי:
דירה בבאר שבע, בת 3 חדרים, אשר נרכשה לפני מספר שנים ב-800,000 ₪, כיום שוויה מוערך בכ- 950,000 ₪. למעשה, בחישוב פשוט, מדובר בעליית מחיר של כ- 20%; על פניו נראה כי מדובר ברווח נהדר, אך אני רוצה שנבחן זאת לעומק מזווית אחרת.
למעשה, לא מעט בעלי נכסים סבורים שהם עושים תשואות נאות בעקבות עליית הערך של הנכס.
אז תרשו לי לעשות לכם סדר בנושא ולנפץ את אותה הסברה, ואסביר לכם למה:
ראשית כל, עד שהנכס לא נמכר - אין רווח. גם במימון מחדש אין משמעות, כי ריבית ההלוואה גבוהה יותר מהתשואה שמניב הנכס. למעשה מדובר יותר באיזושהי אשליה של "רווח גבוה", מאחר ומרוצים מעליית הערך, אך למעשה מדובר בכסף וירטואלי בלבד עד אשר הנכס יימכר.
שנית, גם לאחר מכירת הנכס – הרווח הנראה לעין, לא בהכרח אמיתי. וזאת מאחר שדירה אחרת שנרצה לרכוש עלתה גם היא לא פחות; משמע, אם מכרנו דירה וקנינו דירה אחרת בישראל, במקרה הפחות טוב נפסיד, ובמקרה היותר טוב נשאר מאוזנים; כמובן שיש את יוצאי הדופן, עליהם אסביר בהמשך.
שלישית, המקרה בו באמת נראה רווחים ונוכל לממש אותם, זה אם נמכור בישראל ונשקיע אחרת – נדל"ן אחר, מדינה אחרת ועוד.
כעת, אראה לכם מדוע למעשה לא מרוויחים אם קונים נכס למטרת שכירות או ״עליית ערך" ("עליית ערך" משמעותה – קניה והחזקת הנכס בהתבסס על כך שמחירי הנדל״ן ימשיכו לעלות כפי שעלו עד כה):
תחילה אציין, שאנשים שקונים נכס למטרת שכירות או ״עליית ערך״, הם לרוב כבר בעלים של דירה בישראל ולכן נדבר על השקעה בדירה השנייה.
נבחן את מסלול ההשקעה של רכישת נכס לצורך מכירה בהתבסס על עליית ערך
נחזור לדירה של מכריי, הדירה כאמור, נרכשה לפני מספר שנים ב-800,000 ₪; להם יש להוסיף כמובן מס רכישה של דירה שנייה (בזמנו המס עמד על 8.5%, אך אני אחשב לפי מס קבוע של 5%, שהוא למעשה מס הרכישה כיום), תשלום דמי תיווך ועורכי דין, כך שבפועל יש להוסיף 8% נוסף לסכום הרכישה המדובר,
בנוסף, בסוג העסקאות הללו, ב-95% מהמקרים קיימות עלויות נוספות כמו שיפוץ קוסמטי פלוס של הנכס בעלות בדר״כ שלא פוחתת מ 50,000 ₪;
על כן, בחישוב מהיר -
800,000 ₪ (עלות הנכס) + 50,000 ₪ (עלות שיפוץ) + 64,000 ₪ (תשלום מס, עורכי דין ודמי תיווך) - למעשה יוצא שהמשקיע שילם בפועל 914,000 ₪ עבור הנכס.
לנתון זה יש להוסיף עלויות מכירה - כאשר בעל הנכס יחליט למכור את הנכס האמור, לדוגמה ב- 950,000 ₪, גם אז יצטרך לשלם עבור תיווך ועורכי דין; משמע, תשלום של עוד כ-30,000₪, כך שלמעשה יוצא שסך עלות הנכס, כולל ההוצאות הנלוות, יעמוד על 944,000 ₪ (914,000+30,000).
ולכן, אחרי שהנכס יימכר ב-950,000 ₪, יוותר רווח נקי (ומגוחך) של 6,000 ₪.
פה גם מקום לציין, דבר שחשוב לא פחות, שיש לקחת בחשבון את מס שבח, זמנו של המשקיע, האנרגיות, ביטוחים ועוד.
כעת נבחן את מסלול ההשקעה של רכישת נכס לצורך השכרה
כזכור, הדירה נקנתה בעלות של 800,000 ₪ (לא כולל עלויות מס, תיווך, עורכי דין ושיפוץ הנכס).
המשקיעים, מעוניינים להשכיר את הנכס וזאת כדי לחסוך את כספי השכירות החודשית וכן, להכין את הקרקע ברמה הכלכלית ליום בו ייצאו לפנסיה.
הדירה, אינה מושכרת בימים אלה, ולצורך השכרתה הם פרסמו אותה להשכרה ברשתות החברתיות כאשר השכירות המבוקשת הינה 2,500 ש"ח לחודש, תוך שציינו כי הם "גמישים במחיר".
אני אהיה אופטימי, ומניסיוני, אוכל לומר בביטחון מלא כי לאחר "התגמשות" מחר השכירות של הנכס בפועל יעמוד על כ-2,200₪ לחודש.
אז בואו נעשה חשבון פשוט של רווחיות הנכס:
2,200 ₪ בחודש כפול 12 חודשים שווים ל-26,400 ₪ שכירות שנתית עבור הנכס.
בשביל לקבל את אחוז התשואה השנתית, נחלק 26,400 ₪ (דמי השכירות השנתית) ב-950,000 (מחיר הנכס המוערך בשוק כיום - תמיד לצורך חישוב תשואה לוקחים את המחיר הנכס בשוק נכון להיום) ולבסוף, אנו נקבל תשואה השווה ל-2.78% בשנה.
לסיכום:
תשואה שנתית שמקבל משקיע עבור נכס שרכש בישראל בפריפריה (במרכז רווחיות נמוכה עוד יותר) היא סביב 2.8%, וזאת מבלי לקחת בחשבון את הדברים הבאים:
דמי תיווך וזמן שדירה לא מושכרת
זמן עבודה, דאגות, עצבים והרבה התעסקות
עלויות תיקונים ושיפוצים מדייר אחד לאחר
אינפלציה- אשר נעה בין 3% עד 6% (כפי שהייתה נכון לשנה האחרונה, וכיום אף יותר); האינפלציה הריאלית בשנת 2022 להערכתי תעמוד על 7% עד 10%.
ריבית תשואה אפקטיבית - משקיע ישראלי שעבד קשה בשביל לצבור הון ולהשקיע, שילם המון כסף, עבד, דאג והתעסק עם דירה כמו בדוגמה ולבסוף הפסיד בין 1% ל-3% בשנה בהשקעה.
המצב המתואר לעיל, הוא בהנחה שלא לקחנו הלוואה, ולמען האמת, הרוב – לוקחים.
אז אם נחשב את הדברים כאילו שלקחנו הלוואה בגובה 50% משווי הנכס, והריבית נעה כידוע בין 3.5% ל- 4.5% (אנו ניקח 3.5% - הרי אנחנו אופטימיים), למעשה אנחנו מפסידים גם על ההלוואה עוד סדר גודל של 1% ל- 2% בשנה. אתם זוכרים שתשואה היא 2.5% בערך, נכון?
משמע, ההפסד הסופי הוא אפילו גדול עוד יותר ומגיע לכדי 2%-5% בשנה.
מי שמעוניין ללמוד על הנושא הזה יותר לעומק יכול להיכנס לפודקסט שלי, שם תוכלו למצוא פרקים נוספים על השקעות נכונות וחופש כלכלי:
לפני שנסכם את הנושא, אני מעוניין לספר לכם שני דברים נוספים:
קודם כל, אתם זוכרים שהבטחתי בתחילת המאמר לספר לכם על הדירה שלי בבאר שבע? מדובר למעשה בדירה האחרונה שנמצאת בבעלותי כיום והיא למעשה ריקה מדיירים מספר חודשים.
אז הסיפור הוא כזה - בתאריך 15.06.22 עמדתי בפני עסקה של מכירת הדירה בעלות של 670,000 ₪, אך לבסוף הדבר לא הבשיל לכדי חתימה על חוזה מאחר והקונה לא קיבל מימון מהבנק.
רק כדי לסבר את האוזן, את כל הדירות הקודמות שהיו בבעלותי בבאר שבע, שגם הן מאותו האזור (שכונה ד' וג'), מכרתי בעלויות של 420,000-450,000 ₪ וזה היה לפני כ- 11 שנים.
כיום, אני מתקשה למכור נכס, דומה לנכסים הקודמים שהיו לי מלפני 11 שנה ומאותו אזור, בעלות של 670,000 ₪, משמע, ב-11 שנים מחיר הדירה עלה בסך הכל ב-4% בשנה; בהנחה והעליה הזאת תמשך (ונראה שלא), מבחינה ריאלית, ביחס לאינפלציה היום, מדובר ברווח מזערי עד כדאי הפסד.
עוד סיפור אמיתי נוסף, אתם מכירים את ה"טרנד" של ה-״פליפים״ או "אקזיטים" – לקנות דירה על הנייר, לשלם רק 20%-30% ובאכלוס למכור את הדירה בכ-20%-30% מעל מחיר הרכישה.
אז אני ממליץ לנחות רגע על הקרקע מהסיבות הבאות:
עובדתית וסטטיסטית, בעסקאות מן הסוג הזה אחוז ההצלחה עומד על כ-30%-40% מהמשקיעים; נתון מעניין שכן, אפילו ברולטה בקזינו ההסתברות לזכות היא גבוהה יותר ומגיעה כמעט ל-50% (אדום, שחור או "זירו"); ולכן, כשמדובר בנדל״ן 30%-40% הסתברות הצלחה זאת סטטיסטיקה לא טובה מספיק. מסכימים?
אז למה זה לא עובד טוב? והרי לכם התשובות:
ראשית כל, רוב האנשים, לא בודקים, שעסקה מן הסוג הזה לא כדאית במקרה של רכישת דירה שניה (מיסים גבוהים - מס רכישה ומס שבח).
בשביל להרוויח בעסקת מסוג "פליפ" או "אקזיט", צריך לקנות את הנכס בזול.ברוב המקרים זה אומר לקנות מקבוצת רכישה, אך לא כולם באמת יודעים איך עובדת קבוצת רכישה.
קבוצת רכישה, הינה רעיון שמאפשר לרוכש נדל"ן לרכוש נכס במחיר מינימלי. קבוצת רכישה, זו קבוצה של אנשים שבונים יחד בניין, או כמה בניינים, ואין לאף אחד מהם ערבות על הכסף שמושקע; יתרה מכך, מטרתו של מארגן הקבוצה היא להרוויח כסף, והוא בדרך כלל מקבל את רב דמי היזמות/הניהול כבר בהתחלה.
כמו כן, חשוב לציין שכאשר רוכשים מקבוצת רכישה, נכנסים לעסקה עם הון גבוה שמגיע גם ל50% (עלות הקרקע), מה שמקטין באופן משמעותי מאוד את הרווחיות הפוטנציאלית, הרי בסוף מחשבים תשואה על ההון המושקע (cash on cash).
ואם זה לא מזהיר את משקיעים, אזכיר את המקרה עם קבוצות של ענבל אור, ״פרי נדל"ן״ ואחרות, שבעסקאות איתן, מאות ואולי אלפי רוכשים, הפסידו את כל כספם.
בישראל ישנן קבוצות רכישה מעולות, אך חשוב לדעת לבחור את הקבוצה הנכונה ואת הפרויקט הכדאי.
נניח ששפר עליכם המזל, ומצאתם עסקה טובה מיזם, וכן קיבלתם ערבות בנקאית. היזם למעשה מבין את כל העסק של ה"פליפים", ולכן אם הוא נותן לכם במעמד הרכישה לשלם 20%-30% משווי הנכס, ואת היתרה אתם משלמים בסוף, אזי תדעו שיזם כבר הכניס לתמחור את עליית הערך.
פרט נוסף קריטי שלא כולם חושבים אליו, הוא מדד תשומות הבניה. בעבר אכן הדבר היה אפשרי מאחר והמדד עמד על 2%-3% בשנה, אך כיום מדד זה עומד על 4%-6%-8% בשנה, ואם משך הבניה יגיע לכ-3-4-5 שנים, כבר הבנתם לבד מה יהיה עם הרווח המתוכנן. מהדוגמאות שהוצגו אנו לומדים שהחיים, העסקים והשקעות הם קצת יותר מורכבים ממה שנראה, ואם לא לומדים, לא מצליחים, וכך בכל דבר בחיים:
במשפחה, כאשר לא לומדים איך להיות אבא/אמא, בן/בת זוג טובים.
בעבודה, כאשר לא לומדים לבנות קריירה בצורה נכונה.
בעסקים, כאשר לא מתכננים נכון את העסק, ומגייסים אנשים לא נכונים, וכאשר לא מנהלים תזרים נכון, וכאשר לוקחים שותפים בלי סיבה אמיתית ומסתבכים עד לפשיטת רגל ועוד.
ולסיכום - האם שווה לרכוש דירה בישראל לצורך השקעה?
תאמרו לי אתם, האם נכון לעבוד כל כך קשה ואז גם להסתכן בלהפסיד אחרי זה? איפה הפנסיה? איפה החופש הכלכלי? איפה שינוי החיים לטובה?
אם תרצו להתייעץ – מה עושים ואיך משקיעים נכון, איך לבנות תוכנית ולבחור השקעות נכונות שבאמת מניבות ולא לוקחות מכם כסף, דברו איתנו.
אנחנו כאן בשביל לעזור.
שלכם, אלכסיי מולצ'נוב וכל הצוות של recomusa.co.il
