בודקים לפני שמשקיעים: האם כדאי להשקיע בפרויקט פינוי בינוי?

מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא תהליך שבמסגרתו הורסים בניינים ישנים, מפנים את הדיירים למקום מגורים חלופי ובונים בניינים חדשים לפני תקני הבנייה העדכניים. לרוב בניינים אלה יהיו גבוהים יותר ועם יותר דירות. כדי להתחיל פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות. בסיום הבנייה הדיירים מוחזרים לבניין החדש ומקבלים דירה חדשה, בעלת שווי גבוה יותר מהדירה הקודמת שהייתה ברשותם והיא בדרך כלל תכלול ממ"ד, תשתיות חדשות, פתרונות תחבורה ועוד. אולם, החוק מאפשר להמיר את הדירה החדשה בפיצוי כספי. אם הנושא מעניין אתכם, תוכלו לקבל מידע על פרויקט פינוי בינוי באתר מגדילים נדל"ן ולבדוק האם כדאי להשקיע בפרויקט כזה.

באילו פרמטרים צריך להתחשב לפני שמשקיעים בפינוי בינוי?
תחום הפינוי בינוי הפך לתחום מרכזי בנדל"ן בשנים האחרונות. לפני שאתם משקיעים בפינוי בינוי, יש כמה היבטים שכדאי להתייחס אליהם:

באיזה שלב נמצא הפינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי יכול לקחת יותר מעשר שנים. ההחתמות, פינוי הדיירים ותחילת הבנייה יכולים לקחת המון זמן. אם קונים נכס במתחם בו התחיל פינוי בינוי, כדאי לזכור שהדרך עוד ארוכה וצריך להתאזר בסבלנות. לפני שמשקיעים בפינוי בינוי כדאי להבין באיזה שלב בתהליך הוא נמצא, כדי להעריך כמה זמן ייקח עד לסיום הבנייה וכן לוודא את מידת הרצינות של מנהל הפרויקט.

מי היזם של הפרויקט?
לפני שמשקיעים בפינוי בינוי מומלץ לבדוק מי היזם; האם הוא בעל ניסיון בפרויקטים דומים? האם הוא מקדם תהליכים מול העירייה? האם הוא רציני ומתכנן את תהליך הבנייה בצורה אפקטיבית? היזם הוא הפנים של פרויקט פינוי בינוי, וכדאי לוודא שהוא לוקח את הפרויקט ברצינות ומקדם אותו.

מה הסטטוס של הפרויקט בעירייה?
המטרה של העירייה בפרויקט פינוי בינוי היא לשפר את נראות העיר, להוסיף תושבים איכותיים ולהעלות את הערך של הנכסים ואת גובה הארנונה. עם זאת, יש לה מגבלות תקציב ולעיתים היא עסוקה בכמה פרויקטים במקביל. לפני שמשקיעים בפינוי בינוי, כדאי לגשת לעירייה כדי להבין מה הכוונות שלה בהקשר לפרויקט הרלוונטי.

מה מצב ההחתמות?
פרויקטים של פינוי בינוי דורשים הסכמה של לפחות 80% מהדיירים. כדאי לבדוק את סטטוס ההחתמות ואת מידת הרצינות של הדיירים, שכן מתחם בעל פחות מ-80% החתמות מיועד לכישלון עוד לפני שהתחיל.

האם המחיר משקף את ההשבחה?
לרוב לאחר שמתחיל פרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות מחליטים למכור ומתמחרים את הדירה במחיר מוגזם, לעיתים עוד לפני שהפרויקט התחיל. אין ספק שהתהליך יכול להעלות את ערך הדירות, אך בשלבים הראשונים של התהליך הערך אמור לעלות באחוזים בודדים בלבד. אם אתם מחליטים להשקיע בפינוי בינוי שרק התחיל, וודאו שהמחיר אינו מופקע אלא תואם את ערך הנכס בשלב הנוכחי שלו.

לסיכום
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו מפנים את הדיירים מהנכס המדובר, הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם מבנים חדשים, עם תשתיות טובות יותר ובהתאם להיתרי הבנייה המעוגנים בחוק. לפני שמשקיעים בפינוי בינוי, כדאי לבדוק באיזה שלב הוא נמצא, מה מידת הרצינות של היזם והאם המחיר משקף את מצבו הנוכחי של הנכס. כל אלה יעזרו לכם לבחור האם להשקיע או לא.