קרקע חקלאית למכירה? הנה מה שחייבים לדעת לפני שקונים
קיבלתם החלטה להשקיע בקרקע חקלאית למכירה? עומדים בפני חתימה על ההסכם? תעצרו הכל! יכול להיות שהקרקע שאתם עומדים לקנות נמכרת במחיר מופרז או שלא תופשר לעולם! עו"ד מקרקעין אושר אלקיים יענה לכם על כל השאלות לנושאים אלה ועוד – במאמר שלפניכם
קרקע חקלאית
מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית הינה שטח אדמה שלפי תוכניות מתאר החלות עליה הוגדרה כקרקע המיועדת להוות שטח חקלאי או איזור חקלאי, והייעוד והמטרה של השימו במקרקעין הוא לשטחים פתוחים, גידולים חקלאיים, שמורת טבע, הקמת מבנה חקלאי וכדומה.
ולכן חשוב שתבינו את הכלל החשוב ביותר - הקרקע החקלאית היא באופן מפורש אינה מהווה קרקע המיועדת למסחר ו/או מגורים כלשהם ולא תשמש למגורי אדם. ואם אומרים לכם שמאושר שם הקמת בית מגורים של מי שמעבד את המקרקעין – הרי שמדובר בנתון לא נכון בעליל ונעשה במקרקעין שימוש שלא כדין.
לכן, אם ידוע שהשימוש הוא חקלאי בלבד ורוכשים את הקרקע מתוך מטרת השקעה, יש להמתין עד שהקרקע תופשר לתכלית אחרת (מגורים, מסחר וכיוצ"ב), או לרכוש מתוך ידיעה שהקרקע תעלה את ערכה בעתיד.
- כל הכותרות
כמה שנים יקח להפשיר קרקע חקלאית בממוצע?
נכון שבפרסומת ברדיו משדרים שהקרקע החקלאית למכירה " אינה זמינה לבנייה מיידית" או "הקרקע לא מופשרת למגורים או תעסוקה". למה הם מתכוונים?
נתחיל לציין כי אם נמסר לכם שהקרקע לא זמינה לבנייה– הכוונה היא שהיא לא תהיה זמינה עכשיו, וככל הנראה גם ב-5 או 10 השנים הקרובות. למה?
המשמעות העיקרית הינה שכיום אין אפשרות סבירה לבנות לתכלית שאינה חקלאות במקרקעין, ועל כן יש צורך להמתין עד שהרשות המקומית תבחר להפשיר את המקרקעין, מה שעשוי לקחת עשרות שנים רבות, או לקדם באופן עצמאי תוכנית לשינוי יעוד מקרקעין, מה שעשוי עדיין לקחת שנים רבות מאוד.
עוד חשוב לציין כי תהליך ההפשרה של קרקע חקלאית למכירה הוא הליך מורכב במיוחד, אשר נעשה על ידי מספר רב של בעלי מקצוע שונים כמו מתכננים, עורכי דין, מודדים ועוד.
ההליך להפשרת המקרקעין עורך שנים רבות מאוד. התהליך יכלול דיונים רבים בוועדות התכנון של הרשות המקומית, ולכל בקשה ישנם עשרות ואף מאות התנגדויות על כל מ"ר של פיסת אדמה.
איך יודעים מה שוויה של קרקע חקלאית?
בעיקרון ישנם 3 דרכים עיקריות לחישוב שווי של שטח חקלאי – הערכת שווי בהתאם לתשואה פוטנציאלית, הערכת שווי קרקע חקלאית על סמך הזכויות בקרקע – והשיטה הרווחת ביותר היא השוואה לפי מחיר שוק.
זוהי שיטת השווי הנפוצה והבטוחה ביותר. הבדיקה מתבצעת על בסיס נתונים מעסקאות מעת האחרונה בקרקעות באיזור.
בשיטה זו יש לנכות את הקרקעות שאינן דומות – כלומר כאלה שנמכרות בשטחים גדולים, כאלה שנעשות בשטח רחוק, כאלה שיש להן ייעוד אחר ופרמטרים נוספים.
את הנתונים האלה ניתן לקבל על ידי בחינת עסקאות ברשות המיסים, אשר מפורסמים שם עסקאות מהשנים האחרונות ועסקאות מהחודשים האחרונים.
החסרון של שיטה זו היא כי במקרים מסוימים רשות המיסים לא מעלה את כל העסקאות שבוצעו במקרקעין באיזור, ולעיתים העלאת הנתונים עצמה שגויה.
וחשוב לדעת – במקרה של קרקע חקלאית ישנם שני מרכיבים בלעדיים שניתן להסתמך עליהם ביחס לשווי עתידי/נוכחי שניתן להפיק מהמקרקעין.
המרכיב הראשון הוא הערך של הקרקע כקרקע חקלאית – כלומר מה שניתן לקבל בשכירות בגין השימושים שניתן לקבל במקרקעין.
והמרכיב השני, והוא העיקרי להשקעה היא הפוטנציאל של הקרקע לשינוי יעוד, שכן כל שימוש שאינו חקלאי יהיה רווחי יותר מאשר קרקע חקלאית.
מה חייב לבדוק לפני קניית קרקע חקלאית?
במסגרת רכישה של קרקע חקלאית חשוב מאוד לא להסתמך על נתונים ומצגים שנותן הצד השני – אלא לערוך בדיקה עצמאית של כל ההיבטים המסחריים, המשפטיים והתכנוניים של המקרקעין.
- בחינה המסחרית – עליכם לבדוק את שוויה של הקרקע ביחס לעסקאות דומות, את הסכום שנדרש לשלם עבור הקרקע, האם אתם נדרשים לשלם תשלומים נוספים (דמי שיווק למשל), ולתשלום של מס הרכישה בעת רכישת קרקע חקלאית שעומד על 6%.
- בחינה המשפטית – עליכם לבחון את מהות הזכויות בקרקע בהתאם לנסח הטאבו (האם מדובר בבעלות? בחכירה?), את הרישום המשפטי של המוכר, והאם נרשמו הערות אזהרה לרוכשים אחרים / לרשות המקומית. כל הערה צריכה להיבחן באופן פרטני.
- בחינה תכנונית – עליכם לבדוק את התוכניות החלות במקרקעין ואת ההיתכנות להפשרת הקרקע בעתיד. מומלץ לכם לעשות בדיקה ברשות המקומית ולבדוק האם יש תוכניות להפשרת המקרקעין ואם כן, מתי.
<
האם חייב לשכור עורך דין לקניית קרקע חקלאית?
בניגוד לכל אדם אחר שעשוי להיות קשור לעסקה – בין אם זה היזם מהצד השני, המשווק שמנסה למכור לכם את הקרקע, השמאי של היזם שמייצג אותו, או עורך הדין של הקבוצה שהכין את חוזה המכר – כולם אינם מייצגים אותך והאינטרס היחיד שלהם הוא שאתה תחתום על ההסכם בלי לשאול הרבה שאלות.
לכן, אם אתם עומדים בפני רכישה של קרקע חקלאית למכירה אתם עומדים בפני הוצאה צפויה של מאות אלפי שקלים, ואף מיליונים רבים, מומלץ, ואף חובה, שתשכרו את שירותיו עורך דין מומחה למקרקעין ונדל"ן שמבין ומנוסה בידע המשפטי הנדרש לרכישת קרקע חקלאית למכירה.
עורך הדין לקניית קרקע חקלאית יכול לערוך עבורך את הבחינה המשפטית של המקרקעין, ואם זוהי מומחיותו הוא אף יכול לערוך את הבחינה התכנונית והבחינה המסחרית שתשלים את כל הבדיקות הנדרשות.
ללא עורך דין מומחה לקניית קרקע חקלאית, אתם עשויים למצוא את עצמכם רוכשים קרקע חקלאית במחיר מופרז, או כמו מקרים דומים בהם נתקל משרדנו – לרכוש קרקע שמהווה "מסדרון אקולוגי" ואפילו שמורת טבע!
לכן, אם אתם עומדים בפני רכישת קרקע חקלאית – ההמלצה החשובה ביותר היא לקחת את שירותיו של עורך דין מנוסה למקרקעין שידע לסייע לכם בעת הרכישה ולאחריה.
אודות אושר אלקיים משרד עורכי דין
אושר אלקיים משרד עורכי דין ליווה מאות רוכשים ברכישת אלפי דונמים של קרקע חקלאית בישראל, החל משלב הייעוץ וההכוונה, כלה בשלב המשא ומתן, ועד לרישום העסקה בפועל.
עו"ד אושר אלקיים העניק לדיירים רבים בתחום רכישת הקרקעות החקלאיות ומעניק שירות אישי, מקצועי, יסודי, מהיר ובגובה העיניים בשלל קשת השירותים המשפטיים בתחום הקרקע החקלאית.
לפרטים נוספים על השירות אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח לסייע.
*אין באמור לכתבה זאת כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
