מיסוי דירות להשקעה - דגשים חשובים שכדאי להכיר

קרדיט תמונה: Depositphotos

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל"ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם הרוכש מודע למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם הרוכש מודע לעלויות האחזקה השוטפות? מה האזור מבוקש לרכישה? ועוד שאלות רבות.
 

איך לבחור דירה להשקעה?

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב"ע מתוכנן; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. 

מיסוי מקרקעין על רכישת דירה להשקעה – מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח - אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס השבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל"ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי - ובייחוד דירות להשקעה. לפיכך, פטרה המדינה מתשלום מס ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש, וככל שמדובר בדירה נוספת ו/או יקרה יותר – אזי יחול תשלום, בהתאם למדרגות מס רכישה. כיום (2023), מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

מהי דירה יחידה?
המונח "דירה יחידה", מטעה. "דירה יחידה" מוגדרת בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש שהוא תושב ישראל. היא מוגדרת דירה "יחידה", אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% - לא תספר כ"דירה נוספת". כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל משנת 1997. כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, שבנייתה טרם הסתיימה ("על הנייר"), הרי שהיא גם תיחשב כדירת מגורים, ככל שיש התחייבות מצד הקבלן למסור דירה מוגמרת. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כ-רוכש אחד.
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013, מאפשרת תרחישים נוספים, בהם עדיין תחשב הדירה, כדירה יחידה. בין היתר, רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים, הרוכש, בו זמנית ולראשונה, יותר מדירת מגורים אחת (לדוגמה – נחלה חקלאית); רכישה של שיעור/חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה, באמצעות רכישת חלקיהם של השותפים; רכישת דירת מגורים צמודה ואיחוד של שתי הדירות; ועוד. 

האם ניתן להפחית את תשלומי מס הרכישה?
המחוקק קבע רשימה של תנאים המקנים פטור או הנחה במס הרכישה. לצורך הדוגמה, אדם המחזיק בדירה למגורים, ורוכש דירה נוספת ומוכר את דירתו הראשונה בתקופת זמן שלא עולה על 18 חודשים (כמוצע בחוק ההסדרים האחרון), הוא יחשב בעיני רשויות המס כבעל דירה יחידה. בנוסף, העברת דירה במתנה לבן הזוג או לקרוב (בתנאים מסוימים) – אינה באה בחשבון בהגדרת "דירה יחידה". גם הסכם ממון הנערך בין בני הזוג, המצהיר כי הדירה בה הם מתגוררים שייכת במלואה רק לאחד מהם, רכישת דירה בידי בן הזוג השני אינה תחשב כ"דירה שניה" מבחינת רשויות המס. גם רכישת דירה, שבוצעה בקבוצת רכישה, עשויה לזכות בהקלות מסויימות.

החזר תשלומי מיסים שבוצעו ביתר
לקוחות רבים פונים למשרדנו, בבקשה לבחון את האפשרות לקבלת החזר על תשלומי מיסוי מקרקעין, שבוצעו ביתר. במילים אחרות, למרבה הצעה, רק לאחר שעסקת הנדל"ן בוצעה ונרשמה, נזכרים לבחון את האפשרות לקבלת החזר – במקום לתכנן את העסקה מראש, באמצעות עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה.
במקרים אלה, עורכי הדין במשרד, בוחנים את העסקה שבוצעה, את הנתונים האישיים ואת הצהרות הצדדים, במטרה לאתר "פרצות מס", חוקיות, שיביאו להחזר מס, ששולם ביתר.

 
לסיכום, מיסוי מקרקעין נוגס חלק נכבד מהשווי הכלכלי של עסקת המקרקעין. תכנון מראש של המיסוי, בסיוע של עורך דין לענייני מקרקעין מומחה, מאפשרת להפחית או להימנע מתשלום מס רכישה. משרד עו"ד וולר ושות', הנו בין המשרדים הוותיקים והמוערכים בישראל, בתחום המקרקעין, הנדל"ן, תכנון ובניה והתחדשות עירונית. המשרד מדורג כאחד מהמובילים עפ"י דירוג BDI.

 
וולר ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון
טלפון: 04-8661537, 052-4264318
לאתר >> https://weller-law-office.com/