תפוחים צריך להשוות לתפוחים:

השוואה בין דירות קבלן שונות טרם רכישה הינו תהליך מורכב במיוחד מאחר ולכל דירה קיים מפרט טכני הכולל עשרות עמודים וסעיפים הכתובים במונחים מקצועיים המתייחסים לכל מערכות הדירה
אינסטלציה, אלומיניום, כלים סניטרים, חשמל ותקשורת, דלתות, מסגרות ועוד. בכל סעיף וסעיף גלום שווי כספי משמעותי, ורק בדיקה מעמיקה ויסודית של כלל המערכות יכולה להציג תמונה מלאה על איכות הדירה ושוויה האמיתי. מה חשוב לבדוק בזמן ההתלבטות בין הנכסים השונים, מה ההבדל בין תוכנית מכר שיווקית למפרט הטכני של הדירה ואיך מחיר הדירה עלול לעלות בעשרות אלפי שקלים, בכתבה שלפניכם.

למה באמת חשוב לשים לב בעת השוואה בין דירות קבלן? (קרדיט: freepik)

דירות דומות, מחיר שונה - איפה הקאצ'?

המידע מונגש לכם ע"י עו"ד אופיר יוספי, מנכ"ל MIFRATEAM - המרכז לייעוץ נדל"ן אשר עורך בדיקות התאמה יסודיות לדירות קבלן לפני רכישה, בדגש על המפרט הטכני.
חוסר הידע וההבנה של רוכשי דירות חדשות מקבלן גורם להם לנזקים אדירים וסחרור שקשה מאוד לצאת ממנו. הגיעו אלי, לתהליך ייעוץ וליווי לפני רכישת דירה, זוג צעיר בתחילת דרכם המצפים לילדם הראשון. הם באו אלי עם 2 תוכניות שיווקיות שקיבלו לדירות משני בניינים אשר נבנו בסמוך אחד לשני, כל אחד של קבלן אחר.
מדובר בדירות דומות מאוד -  4 חדרים, אותו שטח ואותם כיווני אויר. גם הבניינים די דומים – אותו מספר דיירים, אותו גובה ולשתי הדירות מוצמדת חניה מקורה.

שאלתי אותם – "מה הכי חשוב לכם, מה הצרכים שלכם?".

זה הדבר הראשון שאני עושה כשמגיעים אלי לקוחות לייעוץ וליווי - על מנת להבין מי עומד לפניי, מה הצרכים שלהם, מה הרגישות שלהם, מה חשוב להם יותר ומה חשוב פחות, ולפי זה לבדוק האם הדירה שהם מבקשים לרכוש מתאימה להם או לא.
הזוג הצעיר השיב: "תראה, לנו אין כל כך עזרה מההורים. את ההון העצמי שלנו גייסנו בקושי רב, וגם זה עם עוד הלוואה שלקחנו. המשכורות שלנו ממוצעות, הריביות על המשכנתא עולות ועומד להיוולד לנו ילד ראשון. הדבר האחרון שאנחנו רוצים זה להיכנס למצב כלכלי קשה שלא נוכל לצאת ממנו כי לא יהיה לנו מאיפה לשלם."
בנוסף, היה חשוב להם שיהיה מפרט טוב, כך שלא יצטרכו להוסיף כספים על שדרוגים, כי פשוט אין. לכן מבין שתי הדירות, שהיו די זהות, הזוג בחר בדירה שמחירה נמוך ב-50,000 ₪  מהדירה השניה - אחת עולה 2,000,000 ₪, והשנייה עולה 2,050,000 ₪. מדובר בסכום שעבורם הוא משמעותי מאוד.
כששאלתי אותם היכן כל המפרטים הטכניים של הדירות, כדי שאוכל לבצע בדיקה יסודית, הם לא ידעו כלל על מה אני מדבר והסתכלו אחד על השני במבט מופתע. "מה זאת אומרת?" אמרו, "הנה - כתוב פה על התוכנית הצבעונית השיווקית מה מקבלים והמפרטים כמעט זהים אחד לשני."

ההבדל המהותי בין תכנית מכר שיווקית לבין תשריטים לפי חוק המכר

בשלב הזה הסברתי להם היטב, מהי תוכנית מכר שיווקית ומה המטרה שלה ושאסור בשום פנים ואופן להסתמך עליה כדי לקבל החלטה. בטח לא בעסקה הכי גדולה שיעשו בחייהם. כמו כן, הפניתי אותם למשפט שכתוב בקטן מאוד על התוכנית:
 "תוכניות הדירה וההדמיות הינן לצורך המחשה בלבד. את החברה יחייבו חוזי המכר, המפרטים, תוכניות המכר ונספחיו. הריהוט, ארונות המטבח, הכלים הסניטריים, פתחי החלונות והדלתות הינם לצורכי המחשה בלבד ט.ל.ח"

 

אל תסמכו על תוכניות מכר שיווקיות (קרדיט: יח"צ)

פניתי לשני הקבלנים וביקשתי בשם הזוג את כל התוכניות, מפרטי צו המכר, ואת כל החומר "האמיתי" שמלמד על איכות הדירה ועל המפרט הטכני שלה.
ביצעתי בדיקה יסודית וקפדנית של המפרט של כל דירה, וערכתי השוואה בין המפרטים. נפגשנו שוב עם כל הנתונים ולאחר הבדיקה היסודית.
"נו, מה אתה אומר, נלך על הדירה שבחרנו נכון? זאת עסקה ממש טובה וגם נוכל לחסוך 50,000 ₪", הם אמרו.
"תראו," עניתי להם. "אתם צריכים להבין, שיש כלל פשוט - תפוחים יש להשוות לתפוחים. הדירה שאתם מבקשים לרכוש, לא רק שהיא לא תהיה זולה ב-50,000 ₪ מהדירה השניה, אלא היא תהיה יקרה ממנה ב-50,000 ₪. כלומר, הדירה שאתם רוצים לרכוש עולה בפועל 2,100,000 ₪ - 100,000 ₪ יותר ממה שחשבתם! אם תחשבו את עלות הריבית שתצטרכו להוסיף על ה-100,000 ₪ האלה באמצעות משכנתא בדרגה שניה או הלוואה חוץ בנקאית – זה כבר יגיע לסכום של 140,000 ₪ בקלות."
הזוג הצעיר השתתק והיה די בהלם - "אנחנו לא מבינים, מה פספסנו!?".

השדרוגים שעולים ביוקר: אל תוותרו על בחינה מעמיקה של המפרט הטכני

הסברתי להם על המפרט של הדירה הראשונה אשר היה כל כך בסיסי, דל ועלוב, שאין מצב שהם יוכלו לגור בדירה הזו בלי לבצע שדרוגים, שבקלות יעלו 100,000 ₪. וזה רק כדי להביא את הדירה למצב בסיסי ראוי, ולא למצב של דירת פרימיום.
עברתי איתם פריט פריט במפרט, והם אכן אישרו שכל השדרוגים באמת הכרחיים עבורם ואין מצב שהם היו מוכנים לשלם 2 מיליון ₪ לדירה , ולהסתפק במפרט כל כך בסיסי שיגרום לשהייה בדירה להיות לא נעימה בכלל.
בסופו של התהליך איתם, ניהלנו משא ומתן מושכל ועיקש מול הקבלן של הדירה השניה, והצלחנו להוזיל את מחירה ב-25,000 שקלים ואף לשדרג את המפרט שלהם עוד יותר. הם זכו לבצע עסקה טובה וראויה, מבלי להיכנס לסחרור כלכלי קשה.

עו"ד אופיר יוספי, מנכ"ל MIFRATEAM - המרכז לייעוץ נדל"ן(קרדיט: מורן ניסים)
 

ליווי וייעוץ טרם רכישת דירה מקבלן - כלי רב עוצמה שיחסוך לכם הרבה כסף

אין תחליף לידע וניסיון של 10 שנים בתחום הזה. בתפקידי הקודם אני בעצמי בניתי מאות של מפרטי מכר לדירות שמכרנו, וראיתי מאות מפרטים של המתחרים. אני מכיר את התחום על בוריו, את כל ה"טריקים והשטיקים" ואת כל האותיות הקטנות.
את כל הידע והניסיון הזה אני מביא ללקוחות שלי ככלי רב עצמה, על מנת שיוכלו להבין באמת מה הם קונים ומה הם מקבלים, ויוכלו לקבל החלטה מושכלת מתוך ידע - כי רכישת דירה זה לא משהו שכדאי להמר עליו.
למידע נוסף אודות ייעוץ וליווי מקצועי טרם עסקת רכישת דירה מקבלן (וגם לאחר הרכישה) חייגו 050-7662111 או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם www.mifrateam.co.il