הכל על פרויקטי ההתחדשות העירונית

צילום: freepik

חולון היא העיר השלישית בגודלה במחוז תל אביב והעשירית בגודלה (מבחינת אוכלוסייה) בישראל. לנוכח הצורך ההולך וגובר בחידוש מלאי המגורים בשכונותיה הוותיקות, היא מסתמנת כאחת הערים המובילות בשנים הקרובות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים בהם בניין בודד, שכונה או אזור מסוים זוכים לשיקום סביבתי ופיזי. התהליך יכול להתרחש כיוזמה עירונית או פרטית, בין אם של יזם או של הדיירים עצמם.
 

נתונים סטטיסטיים לגבי התחדשות עירונית בישראל

לפי נתוניה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2022 נרשמה עלייה של כ-70% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה במיזמים של פינוי-בינוי ועלייה של 27% במיזמי תמ"א.

רוב תוכניות הפינוי-בינוי שאושרו עד סוף 2022 היו במרכז הארץ, באזורי ביקוש, לעומת כמות נמוכה בפריפריה. מספר יחידות הדיור המצטבר שאושרו בתוכנית פינוי-בינוי במחוז מרכז ובמחוז תל אביב עמד על 112 אלף, בעוד שבמחוז צפון אושרו 675 יחידות בלבד.
 

דוגמאות לפרויקטים של התחדשות עירונית

לאחרונה אושרו מספר תוכניות התחדשות באזורי ביקוש, שיוסיפו להם אלפי יחידות דיור. שתיים מהבולטות שבהן הן תוכנית המתאר להתחדשות שכונת רמב"ם בגבעתיים, המאפשרת הוספת 3,827 יחידות דיור ל-3,047 יחידות דיור קיימות; ותוכנית ח/619, שהיא תוכנית התחדשות כוללת לעיר חולון, שתביא לתוספת של 36-60 אלף דירות חדשות בחולון - בשכונות הוותיקות של העיר.
 

אילו ערים מובילות בתחום של התחדשות עירונית?

נכון לשנת 2022, הערים המובילות בתהליכי פינוי-בינוי הן קריית אונו, תל-אביב וירושלים. אחריהן ברשימה מופיעות בת-ים, חיפה, יהוד-מונסון, רמת-גן, נתניה, חדרה ואשדוד. במתן היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 הערים המובילות הן ירושלים, חיפה, אשדוד, רמת-גן, פתח-תקווה, בני-ברק, ראשון-לציון, בת ים וחולון.

מספר הדירות הגבוה ביותר בתוכניות פינוי-בינוי שאושרו רק במהלך שנת 2022 נרשם בעיר לוד, העומדת בראש הרשימה עם 4,619 יחידות דיור.
 

מהן האפשרויות השונות להתחדשות עירונית?

קיימות מספר דרכים להתחדשות עירונית:

פינוי-בינוי
הריסה של מתחמים קיימים הנמצאים ברוב המקרים במצב ירוד, ובניית מתחמים חדשים במקומם. פינוי-בינוי כשמו כן הוא: הדיירים מתפנים מדירותיהם בהליך מתואם ומוסכם, מקבלים מימון לשכירת דיור חליפי במהלך הבנייה, וחוזרים למתחם החדש, לדירה אותה קיבלו לפי ההסכם.
 

תמ"א 38/2

מכונה גם תמ"א הריסה ובנייה. בניגוד לתהליך פינוי-בינוי שמחייב הריסה של מספר גדול של מבנים ודירות, תמ"א 38/2 ניתן לבצע רק על בניין אחד, שנהרס עד היסוד ובמקומו נבנה בניין חדש.
 

תמ"א 38/1

שדרוג מבנים ומתחמים מבלי להרוס אותם, תוך שימוש בתשתיות הקיימות. בתהליך זה אין צורך לפנות את הדיירים מדירותיהם. התהליך כולל את חיזוק יסודות המבנה, הוספת ממ"דים לכל דירה, מיגון המבנה ושיפוץ כללי של הבניין.
 

מי השותפים בתהליך התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה של מספר גורמים: הגורם הראשון היא הרשות המקומית בשטחה מקודמת תוכנית ההתחדשות. הרשות המקומית מספקת את היתרי הבנייה ואת התשתיות הנדרשות - כגון חשמל, ביוב, מים, מוסדות ציבור ומוסדות חינוך.

גורם נוסף הוא היזם. הוא זה שמוציא לפועל את תוכנית ההתחדשות העירונית. הרווח שלו הוא תוצאה של עלויות הפרויקט, המורכבות שלו, ארגון הדיירים, התכנון, וכמובן - מחיר וכמות הדירות החדשות שהוא מקבל בסופו.

גורם שלישי ואחרון הם הדיירים. כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית נדרשות הסכמה רחבה והתאגדות של בעלי הדירות במתחם או בבניין.

מה נדרש להתחיל בתהליך של התחדשות עירונית?

כדי להתחיל תהליך של פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות ושל 67% במסלול של תמ"א 38.
 

סיכום

התחדשות עירונית על מגוון היבטיה היא יעד מרכזי של רשויות מקומיות רבות השואפות לפתח את העיר, לחדש אותה ולשפר את איכות חיי התושבים במתחמים שונים ברחביה. מלבד שיפור תנאי הדיור ובטיחות המבנים, התחדשות עירונית מביאה גם לפריחה כלכלית ועליה ברמת החיים באזורים שבעבר נחשבו לנחשלים, להוספת אזורי מסחר ושירותים חדשים לציבור ברמה גבוהה, הוספת ריאות ירוקות ועוד.