למה בדק בית מוקדם ככל האפשר הוא קריטי לתיקון ליקויי בנייה?

צילום: Freepik

בדק בית הינו בדיקה הכרחית שעורכים לנכס שבו אתם גרים או עתידים לגור בו. הבדיקה יכולה להיעשות מדיי מספר שנים על מנת לוודא את מצב הבית ולתקן ליקויים שונים בו.
יחד עם זאת, יש חשיבות רבה לעריכת בדק בית לפני שנכנסים לגור בדירה חדשה שנמסרה על ידי קבלן ועוד לפני פרוטוקול המסירה על מנת לקבל מידע מדויק ככל האפשר על ליקויי בנייה אמיתיים בו במטרה לתקנם בזמן וכדי להבטיח שמדובר בליקויים שנמצאים באחריות הקבלן.

אחת הסיבות שבגינן בית המשפט אינו מקבל תביעה בגין ליקויי בנייה היא משום שלא מוגשת חוות דעת מומחה שסוקרת את מצב הנכס ואשר נערכה עוד לפני שהדיירים נכנסים לגור בו, או בסמוך למועד כניסתם. ישנן סיבות רבות שבגללן חוות דעת כזו לוקה בחסר, בגלל ההבדל הקיים בין ליקויים שנגרמו בזמן הבנייה לבין ליקויים ונזקים שגרמו הדיירים עצמם בניסיונם לתקן אותם בעצמם או לאחר ששיפצו וערכו שינויים ששינו את מצב הנכס. גם הקבלן וגם בית המשפט יעדיפו תמיד שדיירים שנכנסים לגור בנכס שרכשו יערכו את הבדיקה עוד לפני ביצוע פרוטוקול המסירה לדייר, על מנת לאתר את ליקויי הבנייה הקיימים באותו הזמן ולתקן אותם לפני שנגרמים נזקים כתוצאה מבלאי ומשימוש בדירה.

ביתו של אדם הוא מבצרו עד שהוא נדרש לשיפוצים שונים בגלל ליקויי בנייה או בגלל בלאי טבעי שנגרם עם הזמן. משום כך, כל בית זקוק לבדיקות תקופתיות כדי לאתר ולגלות בו ליקויים שונים אם כי לא כולם בהכרח הם בגדר ליקויי בנייה, אלא ליקויים שנגרמים עם הזמן כתוצאה מבלאי, שימוש יומי או פגעי הזמן המובנים והטבעיים.

על פי הגדרתם החוקית וגם בעיני נתנאל גרופ בע”מ - ליקויי בנייה נחשבים לכאלה אם הם גורמים לבית לנזקים משמעותיים שמובילים לכך שאי אפשר יהיה לעשות בו שימוש למגורים או למטרה שלשמה נבנה. את זאת צריך לבדוק על פי חוק המכר המחייב התאמה בין החוזה שנחתם בין הקבלן לבין הקונים ולבין מצבו בשטח. כדי לדעת האם זה אכן כך, יש בדיקות שנעשות על ידי אנשי מקצוע כגון מהנדס בניין המגיש חוות דעת מומחה ללקוחותיו המגישים תביעה לבית המשפט, או דרישה לחברת הבנייה, על מנת לפרט את הליקויים שנמצאו בבדיקת המומחה.
 

מדוע חשוב לערוך בדק בית לגילוי ליקויי בנייה?

בדק בית אינו מיועד רק למי שרוצה לעקוב אחר מצב הבית לאורך שנים כדי לשפץ. בדק בית אמיתי ונכון חייבים לערוך עם קבלת המפתחות מהקבלן ורצוי מאוד שגם לפני כן, עוד לפני ביצוע פרוטוקול המסירה שמחייב את הקבלן והדייר לעשות יחד. חשוב לדעת כי סקירה הכרחית זו היא הדו"ח המקצועי שיתקבל על ידי בית משפט בבואו לתת פסק דין לכל מי שמגיש תביעה בגין ליקויים בדירה, משום שהיא נכתבת ונערכת על ידי מומחה מטעם בית משפט שמכיר בו ככזה. דבר נוסף והכרחי שחייב להיות תנאי לקבלת חוות הדעת על ידי בית משפט היא משך הזמן שעבר מרגע שנכנסתם להתגורר בבית ועד ביצוע בדק הבית. לגורם זה חשיבות מכרעת וחשוב להבין זאת כדי לדעת גם מהם הסיכויים שתביעה שתגישו לבית המשפט תתקבל במלואה וייפסקו לכם פיצויים מלאים בגינה.
 

חוק המכר ותקופת הבדק – מה חשוב לדעת עליהם?

חוק המכר הוא החוק המחייב שעליו מבוססות כל העסקאות במדינה שבהן עובר נכס ממוכר לקונה תמורת תשלום, מדירה ועד נכס כלשהו. חוק המכר המתייחס למכירת דירות מחייב כל מוכר לעמוד בתנאי החוזה שלו עם הקונה, ולצרף לחוזה מפרט שכולל כל מה שיש בדירה וסוכם עליו עם הקונה. יש הבדל בין חוזה סטנדרטי של דירה מקבלן שאין בה תוספות ושינויים, לבין חוזה שאליו נוסף מפרט שבו מבקש הדייר שינויים מסוימים או מפרט את העדפותיו במעמד מכירת הנכס החדש, כפי שיודע כל מי שקנה דירה חדשה מקבלן. המפרט הוא גם זה שעומד למבחן בעת הגשת תביעה בבית משפט על ליקויי בנייה ואליו יתייחס כל פסק דין שיינתן על סמך חוות דעת מומחה שתוגש לבית המשפט. עבור קבוצת נתנאל ליקויי בנייה הם כל אלה שנכללים בתקופת הבדק. תקופת הבדק היא התקופה שאליה מתייחס חוק המכר שמחייבת כל קבלן לתקן ליקויי בנייה שמתגלים בנכס שמכר בתוך התקופה שמצוינת בחוק. תקופת המכר יכולה לנוע משנה ועד שבע שנים לפי קטגוריות שונות של מוצרים ושירותים שנמכרים עם הבית.
 

מהן אי התאמות שלהן מתייחס חוק המכר?

חוק המכר מפרט סוגים שונים של אי התאמות שגם בית המשפט יתייחס אליהן בכל תביעות שיוגשו בגין ליקויי בנייה שלא תוקנו, לטענת התובעים. שני הצדדים יידרשו להסברים בבית המשפט וחוק זה הוא נקודת המוצא שלהם, משום שמתברר שישנה פרשנות שונה של ליקויים שונים שאינם מפורשים ככאלה על ידי הקבלן. עם זאת, בעיני קבוצת נתנאל ליקויי בנייה חייבים לתקן, גם ליקויים שאינם עונים על ההגדרות שלהם כחוק. במיוחד אם אכן זה אפשרי ולא נופל בגדר אחריות הקבלן המבצע או הספק של המוצרים שבהם נעשה שימוש,

כמו אסלות, אבזרי אינסטלציה וחשמל שונים ועוד.  בהגדרת אי ההתאמה בחוק יש כמה וכמה סעיפים שמתייחסים אליה. בין היתר, אי התאמה מוגדרת ככזו אם החריגה שנעשתה על ידי הקבלן היא חריגה מהתקן או מתקנות הבנייה, או אם הליקוי שנמצא מונע מהדירה לשמש לייעודה, אם אי ההתאמה הוכחה כנובעת מתכנון, עבודה או חומרים, או אי התאמה יסודית בבניין כולו ובשטחים המשותפים שגם להם יש פירוט.
 

חובת הקונה מול חובת המוכר

ליקויי בנייה מחייבים גילוי ואיתור והודעה לקבלן המוכר כדי לתקן אותם ולהחזיר את הנכס למצב שמיש, על פי כל מה שנדרש כחוק וגם ביחסים תקינים בין הקבלן למוכר. בעניין ליקויי בנייה קבוצת נתנאל נוהגת על פי חוק ומתקנת כל מה שנדרש ממנה לתקן, אולם גם בית המשפט יצפה מהקונה לעשות כל מה שנדרש כדי לאתר את ליקויי הבנייה במועדם ולהודיע עליהם כדי שאפשר יהיה לתקן לפני שהנזק שנגרם מהם מתרחב ולפני שהשימוש בדירה יטשטש את המקור לליקויי הבנייה. לשם כך נדרש בדק בית שנעשה בזמן ולפני הכניסה לדירה. אין הכוונה להתחמק מאחריות אלא לנצל את התקופה שבה טרם נעשו שינויים אישיים בכל דירה על ידי הדיירים כדי לוודא שאכן מדובר בליקויי בנייה שנגרמו מעבודת הקבלן ולא משימוש לא נכון בדירה.

מבחינת נתנאל גרופ בע"מ, המצב האידיאלי הוא לבקש מהלקוח להזמין בדק בית מטעמו עוד לפני שהוא מקבל את המפתחות ועורך פרוטוקול מסירה עם הקבלן. כאשר מהנדס בניין בודק את הדירה החדשה ומוצא את כל ליקויי הבנייה או אי ההתאמות השונות, הוא מוסר דו"ח מפורט לבעל הדירה. בעל הדירה מוסר את הדו"ח לקבלן המחויב לתקן את הליקויים והוא משמש רשימה מוסמכת של ליקויים שאותם יתקן בהקדם. זהו נוהל המסירה והבדיקה האופטימלי מבחינת שני הצדדים וחשוב לעשות אותו.
 

מה קורה בפועל?

אחת הסיבות שבגללן בית המשפט אינו פוסק פסקי דין לטובת הקונים או את הפיצויים שהם מבקשים היא משום שדיירים רבים נמנעים מהזמנת דו"ח בדק בית, למרות העלות הנמוכה שלו. במקרים אחרים, הם מזמינים בדק בית לאחר תום תקופת הבדק או האחריות של המוצרים והעבודות שנעשו בדירה, וכל בית משפט ייקח זאת בחשבון. כלומר, אם נדרשו כמה שנים להיזכר שליקוי מסוים הוא אכן ליקויי בנייה ולדווח עליו כאשר הקבלן כבר אינו יכול לבדוק אם מדובר בליקוי שנגרם מעבודתו או בגלל שיפוץ או שימוש של הדייר עצמו, זהו שיקול חשוב של בית המשפט בכל פסק דין. זה נכון גם לגבי ליקויים קשים כמו ליקויי רטיבות או ליקויי איטום שלוקח זמן להבחין בהם, ואם לא מתקנים אותם בהקדם הם מתפשטים וגורמים נזק רב לתשתיות. גם להם יש תקופת בדק ואחריות מחייבת ואסור להזניח זאת כשרוצים לתקן ליקויי בנייה.
 

מה אפשר לעשות כאשר מתגלים ליקויי בנייה?

כשדייר עושה את הדבר הנכון ומזמין בדק בית מוקדם ככל האפשר, המצב הוא אידיאלי מבחינת תיקון ליקויי בנייה. מבחינת קבוצת נתנאל - ליקויי בנייה אלה רשמיים ואפשר לסמוך על הסקירה המתקבלת. היא מקבלת את הדו"ח ומסכמת עם הדייר האם לבצע את התיקונים, האם יינתן פיצוי כלשהו או שהדייר מעדיף לתקן בעצמו בעזרת בעל מקצוע שהוא מזמין והחברה רק תחזיר לו את הסכומים ששילם על התיקון. הכל נפתר הרבה לפני שמתחילים לדבר על הגשת תביעה לבית משפט ולכן יש יותר סיכוי להגיע להסכמות משביעות רצון גם לדיירים. עלות תיקון הליקויים תהיה בכל מקרה נמוכה יותר כשהם מתבצעים בהקדם והרבה לפני תוספות שונות שהדיירים מכניסים לדירה, וגם זה יילקח בחשבון בבית המשפט במקרה של תביעה.