האם ניתן להפחית את היטל ההשבחה?

האם דרישת הועדה להיטל השבחה, הינה המילה האחרונה?

עו"ד הראל ורד, שמאי מקרקעין וכלכלן, המתמחה בערעורים על היטל השבחה מסביר כיצד מתבצע הליך הערעור על היטל ההשבחה וכיצד ניתן לחסוך סכום משמעותי, שלעיתים מגיע למאות אלפי שקלים ויותר.

"היטל השבחה אינו גזרה משמיים, וחשוב שכולם ידעו על כך", כך מסביר השמאי הראל.
המשרד מתעסק בערעורים על היטל השבחה עבור בעלי זכויות של נכסי מקרקעין מסחריים ופרטיים.
 

מתי ייתכן וניפגש עם היטל ההשבחה?

"מי שלא בודק מפספס" זה המוטו של הראל ממשרד השמאות.
"פעמים רבות, האדם הפרטי אינו מכיר את המושג היטל השבחה עד שניפגש איתו במפתיע בעת מכירת הנכס הפרטי שלו. התשלום יכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר לרשות המקומית, סכום שמוכר הנכס לא לקח בחשבון שיצטרך לשלם בעת מכירת הנכס. הדרישה להיטל השבחה לרוב מתרחשת בעת מכירת נכס מקרקעין או בעת תהליך הוצאת היתר בניה, בגין אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג."
 

כיצד הטיפול בלקוחות מתבצע מרגע הטלפון הראשון ועד ההכרעה?

"הטלפון הראשון של הלקוח הינו השיחה החשובה ביותר בכל ההליך", כך מסביר השמאי הראל.

"השיחה הראשונה בדר"כ מתבצעת יום או מספר ימים לאחר שהלקוח קיבל את דרישת התשלום להיטל ההשבחה. פעמים רבות הדרישה להיטל ההשבחה מגיעה במפתיע ללקוח שלא ציפה לדרישת תשלום להיטל השבחה ובטח שלא בסכום גבוה. במקרים רבים הלקוח מאוד מתוסכל ומקווה שאכן יש אפשרות לעזור לו. ואכן, במקרים רבים ניתן לשנות את "גזרת הגורל" ולהפחית את היטל ההשבחה שנקבע בשומת הועדה. לרוב אנו ממליצים על ערעור בהליך של פניה למשרד המשפטים בבקשה למינוי שמאי מכריע בתיק".

"בשיחה הראשונה עם הלקוח, אנו מסבירים ללקוח כי היטל ההשבחה פעמים רבות משתנה באופן דרמטי לאור הכרעת השמאי המכריע, וכי אין מקום להיכנס ללחץ בשלב זה לאור גובה היטל ההשבחה. לצורך בדיקת אפשרות הערעור, יש לבחון את שומת הועדה לאחר שהתקבלה מהלקוח.

הבדיקה תתבצע בכך שהתכנית "המשביחה" תיבחן וכן הפרמטרים שהובאו בחשבון בשומת הועדה בהתייחס לנכס שבנדון. ככל ונראה שישנה אפשרות להפחתה משמעותית של היטל ההשבחה, יומלץ ללקוח לערער על שומת הוועדה. פעמים רבות החלטת השמאי המכריע להיטל השבחה משנה באופן דרמטי את גובה היטל ההשבחה מכפי שנקבע בשומת הוועדה."
 

איך קורה שיש פער גדול בין שומת הוועדה לשומת השמאי המכריע?

השמאי הראל מסביר, "עולם השמאות כולל פרמטרים רבים, אשר ניתן לפרש אותם בדרכים שונות. כמו כן, קיימים פרמטרים רבים אשר לא תמיד מובאים בחשבון אשר יכולים לשנות את גובה היטל ההשבחה. חשוב מאוד להיות תמיד מעודכנים לגבי הפסיקות האחרונות של בתי המשפט לעניין היטל השבחה וכן לעקוב אחרי הכרעות שמאים מכריעים וועדות ערר בעניין. קיימים מצבים רבים בהם פסקי דין של בתי משפט משפיעים מבחינה משפטית/שמאית על החבות בהיטל השבחה."

 

איך יודעים איזה משרד שמאות לבחור לצורך ערעור?

השמאי הראל מסביר, "ראשית, מעבר לפן המקצועי ההקפדה על היחס האנושי היא אחד המרכיבים העיקריים להצלחה. מדובר בהליך שלוקח לרוב מספר חודשים וחשוב מאוד לעדכן את הלקוח בשלבי ההליך על מנת ליצור כמה שיותר ודאות בעניין.

חשוב שהלקוח ידע שיש למי לפנות אם מתעוררת שאלה או ישנו עניין שהלקוח חושב שיכול להשפיע בערעור על התיק. מלבד זאת, הניסיון, הבקיאות בפס"ד הרלוונטיים המתעדכנים והכרעות השמאים המכריעים, יכולים ליצור הצלחה מרובה בתיקי הערעור. מדובר במקרים רבים על הפחתות של עשרות אחוזים ואף לעיתים הפחתות מלאות של גובה היטל ההשבחה. קיימת המלצה חמה, ברגע שמקבלים דרישת תשלום להיטל השבחה, לא להתלבט, פשוט לצלצל ולבדוק עם שמאי מקרקעין האם נראה שקיים סיכוי טוב לערעור בתיק."
 

האם תמיד ההמלצה הינה לערער על היטל ההשבחה?

השמאי הראל מסביר, "פעמים רבות שומת הוועדה נראית סבירה, ואנו במקרים אלו מעלים זאת בפני הלקוח. חשוב לנו מאוד לשקף ללקוח את מה שאנו מאמינים בו. לכן במצבים אלו, אנו משקפים זאת ללקוח והבחירה של הלקוח הינה שלא לערער על התיק. קיימים מקרים לא מעטים ששומת הוועדה נראית סבירה ואף ההמלצה שלנו הינה חד משמעית שלא לערער. אנו מאמינים בשקיפות מלאה מול הלקוח והמטרה הראשית שעומדת לנגד עינינו היא שהלקוח יהיה מרוצה שבחר בנו."
 

כמה תיקים מוגשים בשנה לערעור בפני שמאי מכריע?

"הערכה מדברת על כך שמוגשים כ- 3,000 בקשות למינוי שמאי מכריע בשנה. אני מאמין שהמספר הוא באמת אכן בסדר הגודל הזה."
 

מה הדוג' הקלאסית של קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה?

"הדוגמא שיוצא לנו להיפגש איתה לא מעט, הינה שאדם מוכר את דירת המגורים שלו ונדרש לשלם היטל השבחה. פעמים רבות האדם לא דמיין ולא חשב כלל שיבקשו ממנו לשלם עבור היטל השבחה ובטח שלא סכומים גבוהים. כמו כן, קיימים מצבים רבים שבעלי זכויות של נכס מסחרי נדרשים לשלם היטל השבחה בעת מכירת הנכס בעקבות תכנית אשר "הגדילה" את זכויות הבניה בנכס.

לכן, תמיד חשוב להסביר שקיימת אפשרות לא מבוטלת שסכום זה יופחת לאחר ערעור. בתחילת הטיפול  אנו מבקשים את שומת הועדה על מנת לאמוד את סיכויי הערעור."
 

לסיכום, מה ההמלצה למי שקיבל היטל השבחה?

פשוט מאוד, קודם כל תתקשרו ותתייעצו עם שמאי מקרקעין. סיכוי לא מבוטל שייתכן וניתן להפחית את היטל ההשבחה שקיבלתם באופן משמעותי.

עו"ד הראל ורד, שמאי מקרקעין וכלכלן
כתובת: הדואר 14, תל אביב-יפו.
טלפון: 03-9730597 נייד: 0543455757
אתר: www.harel-vered.co.il

האמור בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.