האם שוק הנדל"ן מתאושש? תחזיות לשוק הנדל"ן עד 2025

צילום: Shutterstock

המלחמה תפסה אותנו לא מוכנים בתחומים רבים של חיינו, בהם גם שוק הנדל"ן וקצב הפיתוח של פרויקטים חדשים ביישובים שונים ברחבי הארץ. שוק הדיור, שסחב חולשה מתמשכת עוד מתחילת 2023 עקב הריבית הגבוהה והקרע בעם על רקע הרפורמה המשפטית, נכנס לקיפאון עמוק מיד לאחר הטבח הנפשע של החמאס ב-7 באוקטובר. פרויקטים בכל הארץ עצרו מלכת עקב מחסור בעובדים וענן עצום של אי ודאות ביטחונית וכלכלית. 

שמונה חודשים לאחר מכן, עדיין בתוך מלחמה פעילה בדרום בצפון, נראה כי המציאות הנדל"נית כאן מתחילה להשתנות, על אף שנתוני היסוד לא השתנו מהותית.
 

מה הגורמים למשבר בענף הנדל"ן?

הריבית במשק עדיין גבוהה וניצבת על 4.5%, עם ריבית פריים בגובה 6%. מדובר בנתון שמקשה מאוד על לוקחי הלוואות בכלל ומשכנתאות לרכישת דירה בפרט. גם איומי האינפלציה עדיין לא נעלמו - למעשה, המחירים במשק הישראלי ממשיכים לעלות, וספק אם הכלכלה תצליח לעמוד ביעד בנק ישראל לקצב אינפלציה שנתי מתחת ל-3%. 

פועלי הבניין הפלשתינים לא חזרו לעבודה ברובם - ועדיין לא נמצא להם תחליף. מה שאומר שחברות הבנייה מתקשות להשלים פרויקטים, וקצב הבנייה איטי יותר וצפוי להישאר כך עקב המלחמה.

טורקיה הכריזה על חרם חומרי בנייה - האם קבלנים ייאלצו להתחיל לקנות סחורות יקרות יותר כדי להשלים את הבנייה? נכון לעכשיו נראה שכן. 
עלייה בסיכון במימון קבלני ביצוע: אם לפני המלחמה הסיכון במימון קבלנים אלה נבע בעיקר מההאטה במשק והריבית הגבוהה, מפרוץ המלחמה נוספו לסיכונים גם מחסור חמור בכוח עבודה, התייקרות בעלות העבודה והתייקרות במחירי חומרי הגלם. 
 

סימני ההתאוששות בשוק הנדל"ן בישראל

למרות כל הנתונים לעיל, שוק הנדל"ן הישראלי מגלה עמידות מפתיעה ויש המזהים בו כבר סימני התאוששות ראשונים. מחירי הדירות עלו ב-1% בינואר-פברואר 2024 בהשוואה לנובמבר-דצמבר 2023. לפי נתוני בנק מזרחי-טפחות, קיים צפי למכירה של כ-90 אלף דירות במחצית 2024, לעומת כ-70 אלף במחצית השנייה של 2023. הבנק מעריך כי מחירי הדירות יעלו השנה ב-4%-6%. 

מזרחי טפחות גם ערך סקר, שתוצאותיו, איך לומר, מפתיעות: 56% מהציבור הישראלי סבורים שדווקא עכשיו, באמצע 2024, כדאי לקנות דירה. רק 9% מהנשאלים בסקר ענו שלא כדאי לקנות עכשיו.  

איך אפשר להסביר את האופטימיות, בעיצומה של מלחמה שמועד סיומה עדיין לא ידוע? בשוק הנדל"ן פועלים לא מעט גורמים, מעל ומתחת לפני השטח, שתומכים בתרחיש של התאוששות. להלן החשובים שבהם: 

גידול אוכלוסייה טבעי  
האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב של 2% בשנה, מהגבוהים בעולם המערבי. לשם השוואה, קצב גידול האוכלוסייה בארצות הברית נע סביב 0.5-0.7%, בגרמניה 0.2% בלבד וביפן? שם בכלל יש צמיחה שלילית (התכווצות אוכלוסין) של כ-0.2% בשנה. 

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-2051 יחיו במדינת ישראל כ-16 מיליון אנשים, בקצב גידול של כ-250 אלף איש בשנה. בהנחה שבישראל חיים בדירה בממוצע 2.7 אנשים, קצב הבנייה הנדרש עומד על כ-100 אלף דירות חדשות בשנה. 

ביקושים כבושים
לצד ביקושים טבעיים הנובעים מקצב גידול האוכלוסייה, נוצרו בחודשים שחלפו מפרוץ המלחמה גם ביקושים כבושים, שצפויים להתפרץ עם סיום הלחימה והחזרה לשגרה יחסית.  

דירות רבים בפוטנציה ישבו בחצי השנה האחרונה ואף יותר על הגדר, בציפייה לראות לאן ילך שוק הנדל"ן ובתקווה שהריבית תתחיל לרדת כמובטח. בינואר, בנק ישראל אכן הוריד את הריבית מ-4.75% ל-4.5% והפיח תקווה ברבים, אולם מאז התברר כי הכיוון הכלכלי אינו חד משמעי והבנק ממתין בינתיים עם הורדות ריבית נוספות.

כעת, חלק מהקונים צפוי להיכנס לשוק ולקנות, ברגע שהדבר יתאפשר מבחינת המצב הביטחוני. במובן זה, בשוק הנדל"ן בהחלט קיים גם תרחיש של התאוששות מהירה, בזכות הביקושים הכבושים.

פתרונות דיור למפונים
המלחמה יצרה כידוע מצב בו מאות אלפי אזרחים ישראלים, בצפון הארץ ובדרומה, נאלצו להתפנות מבתיהם הנמצאים בקווי העימות. המפונים אמנם אמורים לשוב לבתיהם לאחר שהמצב יירגע, אבל כרגע לא ידוע מתי זה יקרה ואיזו מציאות הם יפגשו, אם וכאשר יחזרו הביתה. לכן, סביר להניח כי לפחות חלק מהם יחפשו פתרונות דיור ביישובים שאינם בטווח אש מיידי. למשל, בערי מרכז הארץ. שינוי כזה עשוי לתרום גם הוא להתאוששות שוק הנדל"ן. 

העדפה לדירות עם ממ"ד 
המלחמה ומטחי הטילים על חלק גדול מהיישובים והערים הבהירו, למי שעדיין נזקק להבהרה, את חשיבותו של הממ"ד בדירה. הכלכלן הראשי במשרד האוצר הניח, כנראה בצדק, כי הביקוש לדירות בפרויקטים חדשים יגדל עקב העדפת הרוכשים לדירות חדישות עם ממ"ד.  

שינוי מגמה בשוק השכירות
לאחר חודשים של ירידות מחירים בשוק הדירות השכורות, נראה שהמגמה בשוק זה משתנה. לפי נתוני חברת הפינטק WeCheck, באפריל 2024 נרשמה ירידה ארצית של 0.4% בלבד במחירי השכירות, עם עלייה של כ-0.5% בפלח הדירות 3-5 חדרים. עם זאת, מחירי השכירות עדיין נמוכים בכ-2.3% בהשוואה למחירים ב-2023, במקביל לירידה בהיצע בדירות להשכרה. במילים אחרות: עליות המחירים כבר בדרך.
 

בשורה התחתונה

ניתן לראות כי למרות המצב הביטחוני והכלכלי הלא פשוט שבו מצויה כיום מדינת ישראל, יש לא מעט סימנים - וסימנים משמעותיים - ששוק הנדל"ן דווקא בדרך להתאוששות. מה יקרה בפועל? קשה לדעת. הרבה תלוי בהתפתחויות הבאות במלחמה ובהשלכות הכלכליות שיהיו להן.