המרוץ לדירה: למרות המחירים, כך תגיעו לבעלות על נכס

צילום: depositphotos

על פי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש אוגוסט (2024) מחירה של דירה ממוצעת בישראל עומד על: 2.33 מיליון ₪. מי שהאמין שהמלחמה המתמשכת תביא לצניחת מחירי הדירות גילה כי מאוקטובר 2023 ועד לאוגוסט 2024 מחירי הנדל"ן בישראל עלו ב-6%.

המחיר הממוצע משקף אמנם את עליית מחירי הנדל"ן, אולם מבוסס על נתונים שכוללים ערי פריפריה ויישובי קו גבול מצפון ומדרום, בהם המחירים נמוכים באופן ניכר, מה שמלמד על מחירי דירות גבוהים בהרבה באזורי הביקוש ובערי המרכז בישראל:
 

עיר	מחיר ממוצע לדירה
תל אביב	4.14 מיליון ש"ח
הרצליה	3.77 מיליון ש"ח
רמת גן	3.01 מיליון ש"ח
כפר סבא	2.9 מיליון ש"ח
נתניה	2.80 מיליון ש"ח
רחובות	2.53 מיליון ש"ח

 
הנתונים הללו מייצגים יותר מכל את עתידם של הצעירים בישראל, שללא סיוע של ממש מהוריהם, צופים בחלום הדירה שהולך ומתרחק, שבויים בשוק השכירות הבלתי מפוקח, ומשלמים שכירות של אלפי שקלים בחודש לבעלי ההון והנכסים.
 

אפשר גם אחרת

הדר ברוקנשטיין, יזמית הנדל"ן מהמובילות בישראל, מסייעת לצעירים רבים שמבקשים להבטיח את עתידם, באמצעות תכנון מוקדם, איתור והשקעה באפיקי נדל"ן בעלי תחזית תשואה גבוהה במיוחד.

אותם צעירים אינם מחכים לשלהי שנות העשרים ולהקמת משפחה בכדי לכוון לרכישת דירה, ולמעשה מתכננים להגיע לשלב זה מוכנים ומבוססים יותר, בזכות השקעה באפיקי נדל"ן המציעים סף כניסה נמוך ותחזיות צמיחה גבוהות.

הדר ברוקנשטיין מציגה את שני אפיקי ההשקעה המושכים ביותר את הצעירים אחרי הצבא, ואיך מסכומי השקעה נמוכים, ניתן להצמיח דירת מגורים:
 

התחדשות עירונית

רכישת דירות בבנייני דירות ישנים ובשכונות וותיקות, העומדות בתבחינים הדרושים להשתלבות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי. עלות הדירה לרוב תהיה נמוכה באופן מהותי ממחירי דירות חדשות ומשודרגות יותר באותה סביבת מגורים, ובמימוש הזכויות והשתלבות בפרויקט התחדשות עירונית, יזכה המשקיע לדירה חדשה, גדולה יותר, בתוספת ממ"ד ומרפסת, בבניין חדש ומשודרג, במימון היזם וללא השקעה נוספת מצדו.

התשואה הצפויה בגין השקעה בפרויקט התחדשות עירונית נחלקת למספר סוגים בהתאם לשלב המימוש:

• השכרה מידית של הנכס ויצירת תשואה מניבה בשווי של 2.5%-3.5% בשנה בממוצע.
• עלייה טבעית בשווי הנכס בצמוד למדד הנדל"ן: 3%-4% בשנה.
• עלייה בשווי הנכס בהתאם להתקדמות הפרויקט ובטרם נחתם/יושם בפועל: 30%-50%.
• עלייה בשווי הנכס במימוש וסיום הפרויקט שעשויה לעלות על 200%.

 

לצורך הדוגמא:
שי בן 21, בעל הון עצמי בסך 150,000 ₪, רכש דירת 3 חדרים באחד השיכונים הוותיקים בבאר שבע, במחיר: 660,000 ₪ בלבד.
את יתרת הסכום גייס שי באמצעות משכנתא בסך 510,000 ₪, בהחזר חודשי בסך: 2,500 ₪ בחודש.
הדירה הושכרה לזוג סטודנטים במחיר של 2,300 ₪ בחודש, מה שהותיר לשי להוסיף 200 ₪ מדי חודש בלבד.
כעבור שנתיים, הכריז משרד השיכון על השכונה כאזור המיועד להתחדשות עירונית. שווי הנכס עלה ל-950,000 ₪. מכירה בשלב זה הייתה מותירה בידו של שי תשואה הקרובה ל-40%.
כעבור 8 שנים ממועד רכישת הנכס, נחתם הסכם פינוי בינוי עם יזם ומשקיע, ועם פינוי הדיירים זכה שי לתמורה חודשית בגין אובדן ההכנסה בשווי של 2,600 ₪ בחודש.
כעבור שנתיים נוספות קיבל שי לידיו דירה חדשה, בת 4 חדרים, בבניין רב קומות יוקרתי, ששוויה 1.6 מיליון ₪: תשואה העומדת על קרוב ל-300%.

התחדשות עירונית - יתרונות:

• מחירי נכסים נמוכים.
• זכאות למשכנתא.
• תשואה מניבה מידית משכירות.
• תחזית תשואה גבוהה במיוחד במכירה.
• פטור ממס שבח.

חסרונות:

• נכסים באיכות ירודה שעשויים לדרוש תחזוקה ועלויות נלוות.
• הליכים בירוקרטיים מסועפים העשויים לארוך שנים ארוכות.
• מימוש הפרויקט תלוי בגורמים חיצוניים רבים: הסכמת השכנים, כדאיות היזם, היתרים.
• הפרויקט מקודם בעיקר בערים אשר מיצו את עתודות הקרקע הפנויות ונדרשות לפתרונות ולהרחבת היצע הדיור, בשל ביקוש וגידול בקרב האוכלוסייה.

השקעה בקרקע חקלאית שטרם הותרה לבנייה

אפיק השקעה בולט עליו מצביעה הדר ברוקנשטיין הוא השקעה בקרקע חקלאית. רכישת קרקע חקלאית במחיר נמוך, ותוך חתירה להפשרת הקרקע והתרתה לבנייה, מה שצפוי להעלות את ערכה לעתים במאות אחוזים.

חשוב לדעת כי לא כל קרקע חקלאית תזכה להפשרה ולהיתר בנייה, ובהשקעות מסוג זה יש להכיר את כללי האצבע ואמצעי הזהירות, ולהסתייע בליווי מקצועי. במדינת ישראל עתודות הקרקע המוגבלות נדרשות לספק מלבד צרכי המגורים של הציבור גם צרכים רבים נוספים, בניהם: תעשייה ומסחר, תשתיות, שטחים פתוחים וחקלאות, שירותי ציבור ואחרים. הצורך לאזן בין כל אלו מביא לבחינה מוקפדת של כל בקשת הפשרה של קרקע, וקבלת החלטה המבוססת על האינטרס הציבורי.

בחירה של קרקע חקלאית להשקעה תתבסס על מספר כללים:

1. קרקע בבעלות פרטית הניתנת להעברה בטאבו.
2. הקרקע מצויה באזורי ביקוש ובסמיכות לערי מטרופולין ומוקדי תעסוקה.
3. הקרקע מוגדרת כקרקע צהובה באזור המיועד לאכלוס בתב"ע העירונית.
4. הקרקע מצויה בהליך תכנוני והפשרתה מקודמת על ידי רשויות ומוסדות בעלי אינטרס.
5. נתוני הקרקע ומאפייניה נבחנו באמצעות שמאות מקרקעין והיא מלווה בתקן 22.

השקעה בקרקע חקלאית העומדת בתבחינים הללו, עשויה להוליד תשואה גבוהה במיוחד עבור המשקיעים הצעירים, שיכולים להבטיח את עתידם הכלכלי ואת דרכם לדירה, בהשקעה ראשונית נמוכה ונגישה כמעט לכל כיס.

דוגמא:
עומר השתחרר מהצבא וזכה למענק לוחם בסך 38,000 ₪, שהתווספו לסכום בן 50,000 ₪ שחסך בזמן השירות וקודם לכן, סך הכל הון עצמי: 88,000 ₪.
עומר בחר להשקיע את הסכום בקרקע חקלאית שרכש בבנימינה, באזור המצוי בתחילתו של הליך הפשרה, תחת הליכי תכנון המקודמים על ידי הרשות, ומטרתם הוספה של למעלה מ-10,000 יחידות דיור.
שווי הקרקע: 69,000 ₪ בלבד, מה שהותיר לעומר סכום כסף עמו יצא לטיול הגדול.
לאחר שנה בלבד, עם שובו, גילה עומר כי הפקדת תכניות המתאר של הקרקע הביאו לעליית שווי בת למעלה מ-100%, והקרקעות בפרויקט נמכרות כיום ב-150,000 ₪.
שווי הקרקע המוערך בסיום ההליך צפוי לעלות על 1,000,000 ₪ ולהעניק לעומר את הבסיס הכלכלי לעתידו, ומנוף להשקעות נוספות אותן הוא בוחן כבר עכשיו.

השקעה בקרקע חקלאית - יתרונות:

• השקעה בסף כניסה נמוך במיוחד.
• קרקע סחירה ותשואה מדורגת הניתנת למימוש בכל שלב בהתאם לשווי הנוכחי של הקרקע.
• תשואה סופית בת מאות אחוזים עם סיום ההליך וקבלת היתר ההפשרה.
• אפשרויות מימון נוחות.

חסרונות:

• שיווק קרקעות שסיכויי ההפשרה עבורן נמוכים.
• הקרקע אינה מהווה נכס מניב במהלך תקופת האחזקה בה.

הדר ברוקנשטיין מלווה משקיעים ומתעניינים ומסייעת באיתור הזדמנויות השקעה, שיווק קרקעות בפרויקטים מובילים, ומספקת מעטפת שירותים מקיפה, החל מייעוץ וליווי משפטי וכלה בפתרונות מימון משתלמים.