משחקי מחשב: כיצד ירד המינוף של אלקטרה נדל"ן?

במאי 2011, פרסם המוסד לתקינה חשבונאית (IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי IFRS 11, המוכר בשמו "הסדרים משותפים". התקן, אשר החברות נדרשו ליישם בתחילת השנה הנוכחית, קובע עקרונות לדיווח כספי לצדדים להם פעילות משותפת, אשר מקנה לבעלי השליטה המשותפת זכויות בנכסים ובהתחייבויות.

בשיטה הישנה, שיטת השווי היחסי, חברה אשר מחזיקה בחברת בת ללא שליטה מלאה נותנת ביטוי בדוחותיה הכספיים לחלקה היחסי, בעוד שבפועל אין לה שליטה על סעיפים אלו. גישה זו מנפחת את המאזן ואת הכנסות החברה. השינוי העיקרי שיצר התקן החדש, שמרבית ההשקעות אשר הוצגו עד עתה בדרך של איחוד יחסי יוצגו כעת בשיטת השווי המאזני.

בשיטה החדשה, מתבטל הרישום של חלקה היחסי של החברת הבת בדוחות החברה השולטת בשליטה משותפת. הביטוי לחברה המוחזקת ניתן בשורה אחת במאזן ובדו"ח רווח והפסד. המעבר לשיטת השווי המאזני צפוי להקטין את היקף ההכנסות, הנכסים וההתחייבויות בדוחות הכספיים של חברות שמחזיקות בישות שליטה משותפת. ההשפעה היא חשבונאית בלבד - למעשה מדובר ב"כיווץ חשבונאי" המשפיע בעיקר על יחסים פיננסים כמו מינוף (/ סך המאזן), הכנסות וכדומה, בעוד שההון העצמי והרווח הנקי נותרים ללא שינוי.

מעתה, את הביטוי בדוחות הכספיים של חברת האם להחזקתה בחברת הבת, בה יש לה שליטה משותפת, ניתן למצוא בדו"ח רווח והפסד תחת סעיף "רווח / הפסד מחברות מוחזקות" ובמאזן תחת סעיף "השקעה בחברות מוחזקות". הטענה המרכזית העומדת בבסיס השינוי, שלהחזקה משותפת של מספר גופים באותו נכס / אין שליטה מוחלטת על הנכס המוחזק, לכן לא ניתן לבצע איחוד יחסי. כלומר, בעוד שבעבר היה ניתן לשייך את החלק היחסי בדוחות חברת האם של החברה הנשלטת, כגון חלקה בהכנסות, הוצאות, נכסים והתחייבויות, כיום התקן החשבונאי לא מאפשר זאת.

התקן החדש מתיישב עם ההגיון, שבמרבית המקרים מדובר בחברה נפרדת (הנשלטת) עם הנהלה ודירקטוריון עצמאיים. ובנוסף, שהחברה המחזיקה בה (חברת האם) לא יכולה לשלוט באופן בלעדי על פעילותה השוטפת. כך למשל, בעלת השליטה אינה קובעת את אופן השימוש במזומנים של חברת הבת, ואינה יכולה לעשות בהם שימוש לפי צרכיה.

מקרה מבחן - אלקטרה נדלן +0.19% אלקטרה נדלן 4,330 +0.19% בסיס:4,322 פתיחה:4,322 גבוה:4,385 נמוך:4,307 תמורה:3,086,874 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:
את ההשפעה של השינוי רואים בחברות רבות. כך למשל, דוגמא מרתקת לכך ראינו בחברת אלקטרה נדל"ן. זמן קצר לאחר פרסום התקן, בחרה החברה להציג את דוחות הרבעון השלישי של 2011 על בסיס השווי הנכסי במקום בשיטת האיחוד היחסי. ההשפעה של המעבר לשיטה החדשה קריטית מבחינת יחסי המינוף הגבוהים שהיו באותה העת.

במועד פרסום אותו דוח, התחייבה החברה כלפי שלושה תאגידים בנקאיים בישראל לשמור על שיעור הון העצמי למאזן המאוחד שלא יפחת מ-12%. במידה והייתה ממשיכה להציג את דוחותיה בשיטת האיחוד היחסי, סך המאזן של החברה היה מסתכם לכ-6.7 מיליארד שקלים אשר משקפים יחס הון למאזן של 13.5%.

הבסיס ההוני הנמוך מעלה את רגישותה של החברה לפגיעה בשווי נכסיה, אשר יכול להיווצר מעליית שיעור ההיוון, ירידה בדמי השכירות ו/או שיעורי התפוסה. במצב זה, להערכתנו, היה יכול להיווצר חשש לגבי עמידתה בקובננטים שהציבו לה הבנקים.

לאחר יישום שיטת השווי המאזני, התכווץ סך המאזן באופן דרמטי בכ-38%, והסתכם לסך של 4.2 מיליארד שקלים, כך שיחס ההון למאזן "קפץ" לרמה של 22.1%. מדובר "בשיפור" של 63.7% במינוף ביחס לשיטת האיחוד היחסי (13.5%). כך, התרחקה החברה באופן משמעותי מאמת המידה שהציבו לה הבנקים.

בדו"חות האחרונים שפורסמו צוין, כי על החברה לעמוד בתנאי של שיעור הון עצמי למאזן של לפחות 14%. יחס זה עמד על 18.4% במועד פרסום הדו"ח, כלומר, ניתן להבחין בהתדרדרות של 3.7% ביחס הפיננסי, בהשוואה לרבעון השלישי של שנת 2011.

**איל טלמור, מכהן כמנהל השקעות, במנורה מבטחים קרנות נאמנות בע"מ, היא או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויות להיות בעלות ענין אישי בנושא. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.