שעבוד קבוע, ראשון בדרגה ויחיד, ללא הגבלה בסכום לטובת הנאמן עבור מחזיקי אגרות החוב, על מלוא זכויות החברה בחשבון המשועבד לרבות כל תכולתו כפי שתהא מעת לעת וכל תכולה שצפויה להיות מופקדת בו לאורך חיי אגרות החוב, על כל הזכויות והכספים בחשבון בנק שייפתח על ידי החברה על שמה במוסד בנקאי בישראל.
שעבוד זכויות החברה לקבלת העודפים מהפרויקט:
שעבוד יחיד קבוע (בדרך של המחאת זכות על דרך השעבוד) ראשון בדרגה, שיירשם לטובת הנאמן במרשם החברה המתנהל על ידי רשם החברות, על כל זכויות החברה לקבלת כספי העודפים שישוחררו, ככל שישוחררו לה, על ידי הבנק המלווה את הפרויקט מכוח הסכם הליווי.
התחייבות לאי יצירת שעבוד שוטף על כלל נכסי החברה (שעבוד שלילי):
כל עוד אגרות החוב תהיינה במחזור, מתחייבת החברה שלא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסי וזכויות החברה הקיימים והעתידיים.
אין באמור כדי להגביל את החברה מליצור שעבוד קבוע ו/או שוטף ו/או ספציפי על נכס מנכסיה. נכון למועד חתימת שטר זה, אין שעבוד שוטף על כלל נכסי וזכויות החברה הקיימים והעתידיים. יובהר כי ככל שעל כל אחד ואחד מנכסי החברה יהיו רשומים שעבודים קבועים ו/או ספציפיים ו/או שוטפים, התחייבות זו תאבד מתוקפה האפקטיבי.
אמות מידה פיננסיות:
ההון העצמי של החברה (כהגדרתו להלן), על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, לא יפחת מ-75 מיליון ש"ח למשך תקופה של שני רבעונים רצופים.
"הון עצמי" - סך כל ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, בתוספת יתרות הלוואות בעלים, אשר על פי תנאיהן, הינן נחותות ונדחות ביחס לחוב למחזיקי אגרות החוב דהיינו מועד פרעונן (קרן וריבית) יהא לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן הן יהיו נדחות בפירוק לפירעון אגרות החוב.
היחס שבין ההון העצמי (במאוחד) של החברה (כולל זכויות מיעוט) לבין סך המאזן (במאוחד) של החברה בניכוי חכירות מימוניות, מקדמות מלקוחות וזכאים בגין עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למתן שירותי בניה ומזומן ושווי מזומן וניירות ערך סחירים ומזומנים ופקדונות בחשבונות הליווי, כהגדרת מונחים אלו בכללי חשבונאות מקובלים, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, שעל בסיס מאוחד לא יפחת משיעור של 13% למשך תקופה של שני רבעונים רצופים.
מנגנון התאמה בשינוי שיעור הריבית כתוצאה מאי עמידה באמות מידה פיננסיות:
שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב יעלה בשיעור של 0.25% מעל שיעור הריבית כפי שיהיה באותה עת, בגין חריגה מכל אחת מאמות המידה הפיננסיות, המפורטות להלן:
היחס בין ההון העצמי של החברה לבין סך המאזן של החברה, לא יפחת משיעור של 14%.
ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, לא יפחת מ-90 מיליון ש"ח.
העלאת שיעור הריבית כאמור לעיל בגין חריגה מאמות מידה פיננסיות תהא עד להעלאת הריבית בשיעור מקסימלי שלא יעלה על 0.5% מעל שיעור הריבית שנקבע במכרז.
הגבלות על חלוקה:
החברה לא תבצע חלוקה, כהגדרת מונח זה בחוק החברות במידה ופעולה כאמור תגרום לכך כי ההון העצמי של החברה לאחר החלוקה כאמור יפחת מ-130 מיליון ש"ח.
החברה לא תבצע חלוקה במידה ופעולה כאמור תגרום לכך כי היחס בין ההון העצמי לסך המאזן (במאוחד) של החברה בניכוי חכירות מימוניות, מקדמות מלקוחות וזכאים בגין עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למתן שירותי בניה ומזומן ושווי מזומן וניירות ערך סחירים ומזומנים ופקדונות בחשבונות הליווי, כהגדרת מונחים אלו בכללי חשבונאות מקובלים, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, שעל בסיס מאוחד יפחת משיעור של 23%.
החברה לא תבצע חלוקה בשיעור העולה על 40% מהרווח הנקי, כפי שיהיה מעת לעת.
"הרווח הנקי" - הרווח הנקי של החברה במאוחד לפי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה, כפי שיפורסמו מעת לעת, בניכוי רווחי שערוך הנובעים משערוך נדל"ן להשקעה (ובניכוי השפעת המס המתייחסת לרווחים אלה).
כן מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקה אם כתוצאה מביצוע החלוקה כאמור, מתקיימת מי מהעילות לפירעון מיידי וזאת מבלי לקחת בחשבון את תקופות הריפוי וההמתנה.
כן מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקה ככל שהינה מצויה בהפרה של איזה מהתחייבויותיה המהותיות כלפי מחזיקי אגרות החוב על פי שטר הנאמנות.
כן מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקה אם על פי הדוחות הכספיים האחרונים שפורסמו עובר למועד החלוקה, מתקיים בחברה סימני אזהרה כהגדרת המונח בתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל-1970.
פדיון מוקדם ביוזמת החברה:
החברה תהיה רשאית להעמיד את אגרות החוב לפדיון מוקדם בכל עת לאחר מועד הקצאתן, אולם לא לפני חלוף 60 ימים ממועד רישומן למסחר לבורסה.
תדירות הפדיונות המוקדמים לא תעלה על פדיון אחד לרבעון.
נקבע פדיון מוקדם ברבעון שקבוע בו גם מועד לתשלום ריבית, או מועד לתשלום פדיון חלקי או מועד לתשלום פדיון סופי, יבוצע הפדיון המוקדם במועד שנקבע לתשלום כאמור. למרות האמור לעיל, החברה תהיה רשאית לבצע פדיון סופי ברבעון גם אם בוצע בו תשלום ריבית או פדיון חלקי.
ההיקף המזערי של כל פדיון מוקדם, לא יפחת מ-1 מיליון ש"ח. למרות האמור לעיל, חברה רשאית לבצע פדיון מוקדם בהיקף הנמוך מ-1 מיליון ש"ח ובלבד שתדירות הפדיונות לא תעלה על פדיון אחד לשנה.
כל סכום שיפרע בפירעון מוקדם על ידי החברה, ייפרע ביחס לכלל מחזיקי אגרות החוב, פרו-רטה לפי ע.נ .של אגרות החוב המוחזקות.
עם קבלת החלטה של דירקטוריון החברה בעניין ביצוע פדיון מוקדם כאמור לעיל, תפרסם החברה דוח מיידי, לא פחות משבעה עשר ימים ולא יותר מארבעים וחמישה ימים לפני מועד הפדיון המוקדם.
מועד הפדיון המוקדם לא יחול בתקופה שבין המועד הקובע לתשלום ריבית בגין אגרות החוב לבין מועד תשלום הריבית בפועל. בדוח המיידי כאמור תפרסם החברה את סכום הקרן שייפרע בפדיון מוקדם וכן את הריבית שנצברה בגין סכום הקרן האמור עד למועד הפדיון המוקדם, בהתאם לאמור להלן.
לא ייעשה פדיון מוקדם לחלק מסדרת אגרות החוב אם סכום הפדיון האחרון יפחת מ-3.2 מיליון ש"ח.
במועד פדיון מוקדם חלקי, ככל שיהיה, החברה תודיע בדוח מיידי על:
שיעור הפדיון החלקי במונחי היתרה הבלתי מסולקת;
שיעור הפדיון החלקי במונחי הסדרה המקורית;
שיעור הריבית בפדיון החלקי על החלק הנפדה;
שיעור הריבית שישולם בפדיון החלקי, מחושב לגבי היתרה הבלתי מסולקת;
עדכון שיעורי הפדיונות החלקיים שנותרו, במונחי הסדרה המקורית;
המועד הקובע לזכאות לקבלת הפדיון המוקדם של קרן אגרות החוב שיהיה ששה ימים לפני המועד שנקבע לפדיון המוקדם.
בעת פדיון מוקדם חלקי תשלם החברה את הריבית שנצברה רק בגין קרן אגרות החוב שתפדה במסגרת הפדיון המוקדם החלקי כאמור ולא בגין כל היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב.
הסכום שישולם למחזיקי אגרות החוב במקרה של פדיון מוקדם ביוזמת החברה, יהיה הסכום הגבוה מבין הבאים:
שווי שוק של יתרת אגרות החוב שבמחזור, אשר ייקבע על-פי מחיר הנעילה הממוצע של אגרות החוב בשלושים ימי המסחר שקדמו למועד קבלת החלטת הדירקטוריון בדבר ביצוע הפדיון המוקדם;
הערך ההתחייבותי של אגרות החוב העומדות לפדיון מוקדם שבמחזור, דהיינו קרן בתוספת ריבית, עד למועד הפדיון המוקדם בפועל;
יתרת תזרים המזומנים של אגרות החוב העומדות לפדיון מוקדם (קרן בתוספת ריבית) כשהיא מהוונת לפי תשואת האג"ח הממשלתי בתוספת ריבית בשיעור של 1.75%. היוון אגרות החוב העומדות לפדיון מוקדם יחושב החל ממועד הפדיון המוקדם ועד למועד הפירעון האחרון שנקבע ביחס לאגרות החוב העומדות לפדיון מוקדם.
עילות עיקריות לפירעון מיידי:
אם החברה תגיש בקשה לצו הקפאת הליכים או כל הליך דומה בהתאם להוראות חוק חדלות פירעון או אם יינתן צו כאמור או אם החברה תגיש בקשה לפשרה או להסדר עם נושיה לפי סעיף 350 לחוק החברות או בהתאם לחוק חדלות פירעון (למעט למטרת מיזוג עם חברה אחרת ו/או שינוי במבנה החברה או פיצול שאינם אסורים לפי תנאי שטר זה, ולמעט הסדרים בין החברה לבין בעלי מניותיה ו/או מחזיקי כתבי אופציה של החברה הניתנים למימוש למניות החברה בלבד, שאינם אסורים לפי תנאי שטר זה ושאין בהם כדי להשפיע על יכולתה של החברה לפרוע את אגרות החוב), או אם החברה תציע לנושיה בדרך אחרת פשרה או הסדר כאמור, על רקע העדר יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה במועדן.
אם תוגש בקשה בהתאם להוראות סעיף 350 לחוק החברות או בהתאם להוראות חוק חדלות פירעון כנגד החברה (שלא בהסכמתה) אשר לא נדחתה או בוטלה בתוך 45 ימים ממועד הגשתה.
אם החברה תקבל החלטת פירוק (למעט פירוק כתוצאה ממיזוג עם חברה אחרת) או אם יינתן ביחס לחברה צו פירוק קבוע וסופי על ידי בית המשפט או כל צו בעל תוצאה דומה או זהה על ידי בית המשפט על פי חוק חדלות פירעון, או ימונה לה מפרק קבוע או כל גורם מוסמך אחר בעל מאפיינים דומים על פי חוק חדלות פירעון או מונה נאמן כהגדרת מונח זה לחוק חדלות פירעון.
אם יינתן צו פירוק זמני על-ידי בית המשפט או כל צו בעל תוצאה דומה או זהה על פי חוק חדלות פירעון, או ימונה לה מפרק זמני או כל גורם מוסמך אחר בעל סמכויות דומות או זהות על פי חוק חדלות פירעון או מונה נאמן זמני כהגדרת מונח זה לחוק חדלות פירעון, או תתקבל כל החלטה שיפוטית בעלת אופי דומה או במקרה בו יחל הליך אחר או תוגש בקשה להליך אחר בעל משמעות דומה מכוח חוק חדלות פירעון, וצו או החלטה כאמור לא נדחו או בוטלו בתוך 45 ימים ממועד מתן הצו או קבלת ההחלטה, לפי העניין. על אף האמור, לא תינתן לחברה תקופת ריפוי כלשהי ביחס לבקשות או צווים שהוגשו או ניתנו, לפי העניין, על ידי החברה או בהסכמתה.
אם יוטל עיקול על רוב נכסי החברה (כהגדרת המונח בסעיף זה להלן) או כל נכסי החברה, או אם מומשו שעבודים על רוב נכסי החברה או אם תבוצע פעולה כלשהי של הוצאה לפועל כנגד נכסים כאמור; והעיקול לא יוסר, או הפעולה לא תבוטל, לפי העניין, בתוך 45 ימים ממועד הטלתם או ביצועם, לפי העניין. על אף האמור, לא תינתן לחברה תקופת ריפוי כלשהי ביחס לבקשות או צווים שהוגשו או ניתנו, לפי העניין, על ידי החברה או בהסכמתה.
לעניין סעיף זה וסעיף 6 להלן בלבד: "רוב נכסי החברה" משמע - נכס או צירוף של מספר נכסים, אשר ערכו ו/או ערכם המצרפי בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים שפורסמו טרם קרות האירוע הרלוונטי עולה על 30% מהיקף נכסיה במאזן על פי הדוחות הכספיים כאמור.
אם הוגשה בקשה לכינוס נכסים או כל בקשה בעלת תוצאה דומה או זהה על פי חוק חדלות פירעון או בקשה למינוי כונס נכסים (זמני או קבוע) על רוב נכסי החברה (כהגדרתם בסעיף 5 לעיל) או על כל נכסי החברה, או אם יינתן צו למינוי כונס נכסים זמני או צו למינוי בעל תפקיד זמני בעל סמכויות דומות או זהות שימונה על פי חוק חדלות פירעון על רוב נכסי החברה (כהגדרת המונח בסעיף 5 לעיל) או כולם - אשר לא נדחו או בוטלו בתוך 45 ימים ממועד הגשתם או נתינתם לפי הענין; או אם ניתן צו למינוי כונס נכסים קבוע על רוב נכסי החברה (כהגדרתם בסעיף 5 לעיל) או על כל נכסי החברה או צו בעל מאפיינים דומים על פי חוק חדלות פירעון. על אף האמור, לא תינתן לחברה תקופת ריפוי כלשהי ביחס לבקשות או צווים שהוגשו או ניתנו, לפי הענין, על ידי החברה או בהסכמתה.
אם החברה תחדל מלהמשיך בעסקיה ו/או לנהל את עסקיה כפי שיהיו מעת לעת ו/או תודיע על כוונתה לחדול מלהמשיך לעסוק בעסקיה כפי שיהיו מעת לעת ו/או לנהלם.
אם החברה תחוסל או תימחק, מכל סיבה שהיא, לרבות מחיקה או חיסול לצורכי מיזוג או במסגרת עסקת החלפת מניות, אלא אם החברה הקולטת (במסגרת המיזוג או עסקת החלפת המניות) הצהירה כי הינה נוטלת על עצמה את מלוא התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב וכן כי לא קיים חשש סביר שעקב המיזוג לא יהיה ביכולתה של הישות הקולטת, לקיים את ההתחייבויות כלפי המחזיקים.
אם החברה הפרה את תנאי אגרות החוב או את שטר הנאמנות הפרה יסודית או אם לא תקיים אילו מהתחייבויותיה המהותיות במסגרתם, ובכלל זה אם יתברר כי מצג מהותי ממצגי החברה באגרות החוב או בשטר הנאמנות אינו נכון או אינו מלא, והכל אם נתן הנאמן הודעה לחברה לתקן את ההפרה וההפרה לא תוקנה בתוך 14 ימים ממועד קבלת הודעה על דבר ההפרה, במהלכם החברה תפעל לתיקונה.
חלה הרעה מהותית בעסקי החברה לעומת מצבה במועד ההנפקה, וקיים חשש ממשי שהחברה לא תוכל לפרוע את אגרות החוב במועדן.
אם החברה לא פרעה תשלום כלשהו מהתשלומים בהם היא חייבת למחזיקי אגרות החוב לפי אגרות החוב או לפי שטר נאמנות זה או לא קוימה התחייבות מהותית אחרת שניתנה לטובת המחזיקים.
החברה לא פרסמה דוח כספי שהיא חייבת בפרסומו לפי כל דין, בתוך 30 ימים מהמועד האחרון שהיא חייבת בפרסומו או בתום המועד שנדרשה לפרסמו על ידי רשות מוסמכת, לפי המאוחר מביניהם.
אגרות החוב נמחקו מהמסחר בבורסה.
במקרה של העברת השליטה בחברה, אלא באם אושרה העברת השליטה בחברה על ידי האסיפה הכללית של מחזיקי אגרות החוב מראש בהחלטה רגילה.
הועמד לפרעון מיידי (שלא ביוזמת החברה), חוב מהותי של החברה או חברה מאוחדת והדרישה לפרעון מיידי כאמור לא הוסרה ו/או החברה לא פרעה את החוב.
לענין סעיף זה "חוב מהותי" -
חוב בסכום מצטבר העולה על 35 מיליון ש"ח שהדרישה לפרעונו לא הוסרה ו/או החברה לא פרעה את החוב בתוך 30 ימים; וכן-
סדרת אגרות חוב שבמחזור - שלעניין זה יובהר כי באם התקבלה החלטת אסיפת סדרת אגרות חוב על פרעון מיידי כאמור לא תחול כל תקופת ריפוי.
למען הסר ספק יובהר, כי לענין ס"ק זה, לא ייראו כחוב מהותי הלוואה ללא יכולת חזרה לחברה.
אם ההון העצמי של החברה (כהגדרתו להלן), על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, פחת מ-75 מיליון ש"ח למשך תקופה של שני רבעונים רצופים. "הון עצמי" לענין סעיף זה ולענין סעיף 17 להלן, סך כל ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, בתוספת יתרות הלוואות בעלים, אשר על פי תנאיהן, הינן נחותות ונדחות ביחס לחוב למחזיקי אגרות החוב דהיינו מועד פרעונן (קרן וריבית) יהא לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן הן יהיו נדחות בפירוק לפירעון אגרות החוב.
אם היחס שבין ההון העצמי (במאוחד) של החברה (כולל זכויות מיעוט) לבין סך המאזן (במאוחד) של החברה בניכוי חכירות מימוניות, מקדמות מלקוחות וזכאים בגין עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למתן שירותי בניה ומזומן ושווי מזומן וניירות ערך סחירים ומזומנים ופקדונות בחשבונות הליווי, כהגדרת מונחים אלו בכללי חשבונאות מקובלים, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, שעל בסיס מאוחד יפחת משיעור של 13% למשך תקופה של שני רבעונים רצופים.
אם עיקר פעילותה של החברה (בסעיף זה, "החברה", יחד עם תאגידים בשליטתה לרבות תאגידים בשליטה משותפת) אינו בתחום הנדל"ן בישראל, או בוצעה מכירה של רוב נכסי החברה (למעט מכירת מלאי במהלך העסקים הרגיל של החברה) בתמורה למזומן ולא התקבלה למכירה כאמור הסכמת מחזיקי אגרות החוב מראש, בהחלטה רגילה;
"מכירה" לעניין סעיף זה למעט הנפקה ו/או מיזוג ו/או פיצול.
לעניין סעיף זה "עיקר פעילותה של החברה" או "רוב נכסי החברה" - נכס או צירוף של מספר נכסים, אשר ערכו ו/או ערכם המצרפי בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים שפורסמו טרם קרות האירוע הרלוונטי עולה על 60% מהיקף נכסיה במאזן על פי הדוחות הכספיים כאמור.
בוצע מיזוג, במסגרתו החברה היא החברה הקולטת או חברת היעד, ללא קבלת אישור מוקדם של אסיפת מחזיקי אגרות החוב בהחלטה מיוחדת, אלא אם כן הצהירה היישות הקולטת (ככל שתהיה, היינו בין אם הינה החברה או חברה אחרת) כלפי מחזיקי איגרות החוב, לרבות באמצעות הנאמן, לפחות עשרה ימי עסקים לפני מועד המיזוג, כי לא קיים חשש סביר שעקב המיזוג לא יהיה ביכולתה של היישות הקולטת לקיים את ההתחייבויות כלפי המחזיקים.
אם הבורסה השעתה את המסחר באגרות החוב בבורסה, למעט השעייה בעילה של היווצרות אי בהירות, כמשמעות עילה זו בחלק הרביעי לתקנון הבורסה, כאשר ההשעייה כאמור לא בוטלה תוך 45 יום.
אם קיים חשש ממשי שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה המהותיות כלפי המחזיקים.
אם החברה תבצע הרחבה של אגרות החוב שלא בהתאם להוראות שטר הנאמנות או אם החברה תבצע הנפקת אגרות חוב נוספות (שאינן מובטחות בשעבוד ואשר הוקנתה להן עדיפות בפירוק) בניגוד להוראות שטר הנאמנות, ללא קבלת אישור מוקדם של מחזיקי אגרות החוב בהחלטה מיוחדת של אסיפת מחזיקי אגרות החוב.
אם החברה הפסיקה או הודיעה על כוונתה להפסיק את תשלומיה.
אם החברה תבצע חלוקה שלא בהתאם להוראות שטר הנאמנות.
אם החברה תפר את התחייבויותיה לאי יצירת שעבוד שוטף על כלל נכסי החברה (שעבוד שלילי), אם החברה תפר התחייבויותיה לעניין עסקאות בעלי שליטה באם החברה תהפוך לחברה פרטית, אם החברה תפר את התחייבויותיה לאי העברת עודפים מהפרויקט.
ככל שאגרות החוב תהיינה מדורגות, אם דירוג אגרות החוב ירד מתחת לדירוג של Baa3 על פי דירוגה של החברה המדרגת.
ככל שאגרות החוב תהיינה מדורגות, אם אגרות החוב יפסיקו להיות מדורגות לפרק זמן העולה על 60 ימים רצופים, למעט במקרה שהפסקת הדירוג הינה כתוצאה מסיבות או נסיבות שאינן בשליטתה של החברה.
ככל שהחברה לא עמדה ביחס העודפים המינימאלי וזאת בחלוף תקופת הריפוי.
אם החברה תחדל להיות תאגיד מדווח כהגדרתו בחוק ניירות ערך.
החברה הפרה את התחייבותה להעברת כספי העודפים לחשבון המשועבד ובלבד שהחברה לא תיקנה את ההפרה כאמור בתוך 14 ימי עסקים מיום שנודע לה על ההפרה.
במקרה בו החברה הפרה איזו מההוראות המהותיות הנוגעות לשעבודים
במקרה בו תירשם בדוחות הכספיים של החברה הערת "עסק חי" וההערה לא הוסרה עד תום הרבעון העוקב לרבעון בו נרשמה הערת "עסק חי" כאמור.
