מנכ"ל בוליגו: "השנים האחרונות היו מאתגרות, אבל ראינו אותן כהזדמנות"

חברת ההשקעות בנדל"ן בוליגו 3.31%   משקיעה בנכסים בארה"ב. החברה מובילה עסקאות לרכישה או ייזום של נכסים וכשמגיע המימוש היא נהנית מדמי הצלחה. המצב בשוק הנדל"ן בארה"ב מאתגר בתקופה האחרונה, אבל המשקיעים רואים את האור בצורת הריבית שצפויה להיכנס למסלול ירידה. הריבית הגבוהה הביאה לריביות לירידה בביקושים, מה שהקשה על מימוש נכסים בתקופה הזו מצד אחד אבל גם יכול ליצור הזדמנויות רכישה מצד שני.

וזה מה שבוליגו עשתה בתקופה הזו, כך אומר לנו איתי גורן, מנכ"ל החברה, בשיחה. הוא אומר שבתקופה הזו בוליגו בנתה ורכשה ושהורדות הריבית צפויות לקרב אותה לקצור את הפירות. בחודשים האחרונים בוליגו כבר דיווחה על מכירת  של 2 מקבצי דיור סמוכים בדרום קרוליינה, כאשר תזרים המזומנים החופשי שינבע ממכירת שני המקבצים יעמוד על 42.5 מיליון דולר, המשקפים תשואה שנתית על ההון של 17% ושל 16% בהתאמה לשותפים בכל אחד ממקבצי הדיור - סך ההשקעות במקבץ הראשון היה 14.4 מיליון דולר ובשני 8 מיליון דולר - בוליגו עצמה תקבל דמי הצלחה בסך 1.7 מיליון דולר מהמכירה.

בוליגו פועלת במספר מגזרים בתחום הנדל"ן בארה"ב והיא הוקמה בשנת 2012. המניה שלה נסחרת לפי שווי של 450 מיליון שקל אחרי שעלתה ב-14.5% בשנה האחרונה וב-45% מאז ההנפקה ב-2021. את תשעת החודשים הראשונים של 2024 סיימה החברה עם הכנסות של 13.1 מיליון דולר לעומת 14.5 מיליון דולר בתקופה המקבילה, ורווח כולל של 2.9 מיליון דולר לעומת 1.6 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

על רקע הצפי להפחתות ריבית בארה"ב בשנה הקרובה ותחילת כהונתו של טראמפ, שוחחנו עם גורן על הצפי לשווקים בהם בוליגו פועלת ל-2025.

• בוליגו: עליה של 14% בהיקף הנכסים המנוהלים
• בוליגו תקבל דמי הצלחה בסך 1.7 מיליון דולר אחרי מכירת 2 מקבצי דיור

איך אתה רואה את השוק?

"אנחנו משקיעים רק בנדל"ן בארהב - במולטי פמילי, בבתי אבות, תעשייה ולוגיסטיקה ומרכזי קניות שכונתיים פתוחים. השנים האחרונות היו מאתגרות אבל אנחנו ראינו את זה כהזדמנות, וניצלנו את המצב כדי לקנות נכסים בגלל שהשוויים ירדו. בשנה האחרונה סגרנו עסקאות בהיקף של חצי מיליארד דולר. הייתה ירידה דרסטית בהתחלות בנייה. בתמונה הרחבה בסקטורים שאנחנו עובדים בהם אנחנו מצפים שבשנתיים הקרובות יהיה מחסור כי אין התחלות בנייה, זה ייצור לחץ על השכירויות, רואים את זה כבר במרכזי קניות ובתי אבות. במולטי פמילי פחות אבל גם שם רואים שכל מה שנבנה מאוכלס ונספג ומצפים שמה שיהיה שנה הבאה זה שתתחיל מצוקה בגלל המחסור. אנחנו צופים עליית שכירויות ועליית שוויים".

איך הריבית תשפיע על השוק?

"כשהריבית גבוהה השווי יורד וכשהריבית יורדת השווי עולה. הצפי של כולם הוא שהריבית תרד ולכן השוויים המהוונים צפויים לעלות. גם טראמפ רוצה לראות את הריבית יורדת למטה. ככל שהריבית תרד בשנתיים הקרובות זה יגרום לעליית שווים".

איך טראמפ ישפיע על השוק?

"כולם מדברים על זה שטראמפ ידאג למשקיעי הנדל"ן ושהוא ימצא את הדרכים להשפיע ולהעלות את השוויים. גם גירוש מהגרים יכול להאט את האינפלציה ולהגביר את הורדות הריבית".

• מה יהיה מחר בבורסה?
• כמה מרוויחים הבכירים בטבע?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נראה שיפור בתחום אחד יותר מהאחרים?

"בבתי אבות אנחנו רואים מחסור יותר גדול כי הוא חווה משבר בקורונה ושחקנים יצאו מהתחום, נוצר בו מחסור אחרי הקורונה וגם היה משבר של עובדים. נוצר מצב שבמשך הרבה שנים היה פחות היצע שנכנס לשוק, ולעומת זאת הביקוש גדל בצורה אקספוננציאלית. אומרים שיש 'צונאמי כסוף' - זה משחק מילים שמתייחס לצבע השיער של האוכלוסייה המבוגרת, פלח האוכלוסייה שזקוק לבתי אבות זה הבייבי בומרס, וזה פלח האוכלוסייה הכי גדול בארה"ב. מדברים על גידול בביקוש של 5% בשנה".

זה שוק של שחקני ענק לא? כמה בוליגו יכולה לקחת נתח שוק?

בלי בעיה כי אנחנו בנינו כשאחרים לא בנו. השחקנים הגדולים נמאים יותר בדיור הסיעודי, אנחנו יותר בדיור תומך ודיור מוגן, כלומר יחידות או קוטג'ים למבוגרים עצמאיים אבל כאלה שרוצים להיות ליד הבית אבות, כדי שאם תהיה להם בעיה יהיה להם מענה מיידי. תחום חזק מאוד זה Private Pay, כלומר אין סבסוד של ביטוחים. אנחנו שאנחנו שחקן קטן בנינו עד היום קרוב ל-20 בתי אבות בדרום קרוליינה ובג'ורג'יה. יש לנו הרבה להתפתח דווקא כי אנחנו שחקן קטן".

מה התחום השני שצפויה בו קפיצה?

"הייתי אומר מרכזי הקניות מאוגדי סופרמרקטים, זה תחום שהוא קצת נישה. אלה מרכזים שכונתיים עם סופרמרקטים שמבוססים על דיירים מתחום השירותים ולא צריכה, זה מביא לזה שיש הרבה תנועה במרכזים האלה".

למה אתם יותר בחוף המזרחי והאם תגדילו פעילות בחוף המערבי?

"אנחנו פועלים הרבה בדרום מזרח ארה"ב וגם עד ההרים במערב. הסיבות הן כי אלה המדינות הכי צומחות בארה"ב. בקליפורניה יש בעיה של מסים ואוכלוסיה שעוזבת, אז אנחנו מעדיפים לעבוד במדינות ההרים, מדינות שמאוד מתפתחות וצומות עם משטר מיסוי טוב. עשינו עסקאות בקולורדו וביוטה ואנחנו עוד עובדים על עסקאות נוספות שם. אלה האזורים הכי צומחים שצפויים להמשיך לצמוח יותר מהמדינות האחרות, גם בגלל האקלים, בגלל מדיניות שמעודדת עסקים ומושכת חברות וגם הן יותר זולות מבחינת עלות המחיה. אנחנו עוקבים אחרי נתוני הגירה פנימית ורואים מאיפה עוברים ולאן, ושם אנחנו משקיעים. פחות במדינות הדמוקרטיות ויותר ברפובליקניות".