צחי סופרין: "כדי לייצר דירות בישראל צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות"

חברת הנדל"ן סופרין סופרין 0.27%  הונפקה לפני 3 שנים בבורסה בתל אביב לפי שווי של 167 מיליון שקל, אלא שמאז למרות העניין הגובר בתחומים שבהם היא פועלת מנייתה התקשתה להתרומם, והיא אף נסחרת מתחת להון העצמי שלה. אחת הסיבות המרכזיות לכך, הם ההוצאות השוטפות הגבוהות יחסית שלה שלא הולמות את מידותיה הנוכחיות. ההוצאות גדולות, אבל אם היא תדע שלא להתנפח בהוצאות אלא אפילו להוריד, ולגדול להיקפים שהיא מדברת עליהם בדוחות ובמצגת היא יכולה לייצר רווחים מרשימים בשורה למטה. 

אחת הדרכים בהן מתכננת החברה לצמוח הוא באמצעות פרויקט הדגל שלה להקמת שני מגדלים בגבעת שאול בירושלים. אתמול, היא דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט, שנקרא "מגדלי העתיד", לאחר שחתמה על הסכם מימון עם בנק לאומי וחברת הביטוח מגדל בהיקף של 950 מיליון שקל. "מדובר באחד האירועים המשמעותיים לחברה מאז יום הנפקתה בבורסה לפני כ- 3 שנים. זהו אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו כחברה אך גם אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום התעסוקה שיצאו לפועל בירושלים ואנו גאים להיות חלק בהובלת ההתפתחות הזו של העיר. הפרויקט הולך להיות מתחם שימושים מעורבים, מודרני וחדיש שאין כמוהו היום בבירה״, הסבירו בחברה.

בראיון לביזפורטל מספר צחי סופרין, מבעלי החברה על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות. 

• סופרין נכנסת לשותפות בפרויקט פינוי-בינוי בגוש דן
• בנק לאומי ומגדל יממנו פרויקט של סופרין בירושלים; הלוואה של כמיליארד שקל

ההתמקדות בקבוצת הרכישה והעניין בפרויקטים גדולים

"אנחנו רואים בהתחדשות העירונית את אחת ממנועי הצמיחה של קבוצת סופרין. בשנים האחרונות יש עלייה דרמטית בשוק ההתחדשות העירונית, הרבה בזכות תהליכים שמנוהלים בצורה חכמה יותר. בשונה מפרויקטים אחרים בלא מעט תחומים, אנחנו רואים את ההזדמנות בהפקת רווחים גם תוך שמירה על יציבות פיננסית. אנחנו עובדים עם קבוצות רכישה, שזה מאפשר לנו לגייס הון בצורה גמישה ולנצל את הכוחות הפיננסיים של כל חבר בקבוצה", מספר סופרין.

מה עומד מאחורי ההתמקדות שלכם בקבוצות רכישה?

"אנחנו מאוד מאמינים בקבוצות רכישה, כי הן מאפשרות לנו להיכנס לפרויקטים עם סיכון נמוך יותר ולשלוט בהוצאות בצורה טובה יותר. כל חבר בקבוצה משקיע את חלקו, וההון שמגייסים משמש לפיתוח הפרויקט. היתרון המשמעותי הוא בכך שההוצאה לכל אחד מהמשקיעים נמוכה יותר, מה שמאפשר יותר גמישות באסטרטגיות ההשקעה. בקבוצות הרכישה הרווח יכול להגיע לעשרות מיליונים בהשקעה נמוכה יחסית של מספר מיליונים בודדים".

ומה ביחס לעתיד הכיוון הוא להתמקד במגה פרויקטים?

"לא כל פרויקט מתאים להיות מגה פרויקט, וזה משהו שאנחנו שמים עליו דגש. אבל כשיש הזדמנות לבנות מספר דירות גדול במיקום מרכזי, עם מערכת תמיכה חזקה שמאפשרת להוציא את הפרויקט לפועל, אנחנו בהחלט נוהגים ללכת על פרויקטים גדולים. יש לנו ניסיון בהובלת פרויקטים כאלה, והם מאפשרים לנו להביא את הערך של הפעילות שלנו", צחי סופרין מוסיף ומסביר שהוא נחשב ל'שמרן' יחסית, הוא מודה שהיו תקופות שבהן יכל לקנות ולהכנס לדברים שגם יכלו והיו מביאים לו רווח נאה - אבל הוא לא מתחרט על כך ואומר על עצמו שהוא מעדיף להכנס לדברים שבהם רמת הסיכון נמוכה יחסית.

איך אתם בוחנים פרויקט לפני קבלת החלטה על השקעה בו? מה הצעדים המרכזיים שאתם לוקחים בחשבון?

"הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא כמובן הסטטוס המשפטי של הנכס והפרויקט. אנחנו לא מתחילים שום פרויקט בלי לדעת שהכול מסודר מבחינת אישורים ותכניות. אחרי זה, אנחנו בודקים את הקהל היעד – לאיזה קהל הפרויקט מיועד. חשוב לנו להבין את המאפיינים הדמוגרפיים של האזור שבו אנחנו פועלים ולוודא שהדרישות בשוק תואמות למה שאנחנו מציעים".

עוד תכניות

מה יחס הרווח לעלות שבו תיכנס לפרויקט?

"תמיד שמדברים על זה השיעור הוא 18% אבל אני יכול לומר שאף חברה לא מתבססת על שיעור זה אלא על פחות מכך - באזור ה15%-16%. ואני יכול לומר גם שבעבר הלא רחוק, לפני 3 שנים בערך יזמים גם נכנסו ברווחיות נמוכה יותר של 12% למשל, והסתמכו על עליית מחירי הדירות".

• "אם ההשקעה גורמת לך לא לישון בלילה, עדיף להימנע ממנה"
• סלע נדל"ן צופה NOI של 347 מיליון שקל ב-2025
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

איפה סופרין תהיה בעוד 5 שנים מהיום? ומה האתגרים הצפויים?

"כשאני מסתכל קדימה אני מבין שכדי לייצר דירות בישראל, צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות, גם העיריות וגם שאר הרשויות - המטרה היא לייצר עתודות קרקע באופן פרטי, והדרך לעשות את זה היא דרך התחדשות עירונית. אני חושב שהאתגר העיקרי יהיה להמשיך להוביל את השוק בצורה מקצועית ומדויקת גם כשהתנאים הכלכליים יהיו פחות יציבים. אנחנו כבר מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות וירידה בביקושים במקרים מסוימים, ולכן חשוב מאוד להימנע מהחלטות חפוזות ולהתמקד בטווח ארוך. אנחנו לא מחפשים פתרונות מהירים, אלא מנסים להיערך להוצאות עתידיות בצורה חכמה ולהמשיך לנהל את הסיכונים בצורה נכונה".

המניה, שווי שוק ומכפיל הרווח

למרות הדברים האופטימים של סופרין מניית החברה ירדה בשנה האחרונה בכ-14% לבניגוד למגמה בשוק באון כללי ולמניות הנדל"ן בפרט. שווי השוק של החברה עומד על כ-110 מיליון שקל והונה העצמי נאמר בכ-150 מיליון שקל, כלומר, היא נסחרת מתחת להון העצמי שלה בכ-30%. מכפיל הרווח שלה הוא 3.

מניית החברה מאז ההנפקה