מליסרון עם רווח שיא; ה-FFO כ-1.2 מיליארד שקל

מליסרון מדווחת על רווחי שיא ב-2024. ה-NOI המיוחס לבעלים בשנת 2024 עלה בכ-14% לכ-1.5 מיליארד שקל ולקצב שנתי של כ-1.6 מיליארד שקל – הודות לעלייה המתמשכת בדמי השכירות הריאליים ואכלוס לראשונה של מגדלA  בפרויקט הדגל לנדמארק ת"א. ה-FFO בשנת 2024 עלה בכ-15% לכ-1.16 מיליארד שקל ולקצב שנתי של כ-1.2 מיליארד שקל. 

החברה מדווחת כי פדיונות השוכרים בקניוני החברה בשנת 2024 עלו בשיעור גבוה במיוחד של כ-13% ושל כ-19% באופנה, בעיקר על רקע מיעוט יציאת ישראלים לחו"ל והמשך תהליכי ההשבחה שהחברה מבצעת בקניוניה. 

בשנת 2025 צפוי גידול משמעותי בהיקפי פעילות המגורים, המבוצעת באמצעות החברה הבת - אביב מליסרון (100%), עם תחילת ביצוע של מעל ל-1,200 יחידות דיור בנוסף ל-170 יחידות דיור הנמצאות כיום בשלבי ביצוע. אופיר שריד מנכ"ל מליסרון, אמר על רקע התוצאות: "אנו מסכמים שנת עסקים עם תוצאות מצוינות וצמיחה בכל תחומי פעילותנו.  בתחום הנכסים המניבים, הצגנו המשך גידול בכל המדדים התפעוליים עם FFO של כ-1.2 מיליארד שקל ו-NOI של כ-1.5 מיליארד שקל, כשהצמיחה נתמכת גם בעלייה ריאלית של דמי השכירות. הפדיונות בקניוני מליסרון גדלו בשנת 2024 בשיעור יוצא דופן של כ-13%. אנו מעריכים כי העלייה נובעת בעיקר מהירידה בהיקף הטיסות של ישראלים לחו"ל ומהמשך תהליכי ההשבחה שהחברה מבצעת בקניוניה. לצד זאת, אנו מקדמים מהלכי ייזום משמעותיים בפרויקטים השונים כדי להבטיח את המשך הצמיחה של החברה גם בשנים הבאות. 

• ביג נגד מליסרון ועזריאלי - ביג פאשן נגד קניון רמת אביב ואיילון; האם הוא יהווה איום?
• מליסרון בתחזית חיובית ל-2025: ה-FFO יגדל ל-1.27 מיליון שקל

"במסגרת הפרויקטים שבפיתוח, אנו מקדמים, בין היתר, את המשך בניית מגדל B  בפרויקט LANDMARK בתל אביב, את הרחבת מתחם 'עופר נוף הגליל' אשר צפוי להכפיל את שטחי המסחר בו, בניית המרכז המסחרי 'עופר יבנה' וכן את פרויקט מגדל המשרדים בלינקולן בתל-אביב, המצוי בשלבי תכנון מתקדמים. באפריל 2024, הסתיימה הקמת מגדל A בפרויקט LANDMARK אשר נכון להיום הוא נמצא בשיעור תפוסה של 95%.  בתחום המגורים, השלמנו במהלך שנת 2024 את רכישת 100% מחברת 'אביב מליסרון' כחלק מתוכניתנו האסטרטגית לצמיחה ולגיוון מקורות ההכנסה. אנו רואים בזרוע זו מנוע צמיחה משמעותי להתפתחותנו העסקית בשנים הבאות. צבר יחידות הדיור של אביב מליסרון בתהליכי בנייה ובתכנון מונה כיום כ-4,400 יחידות דיור, כשבנוסף, מקדמת החברה פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף של כ-4,000 יחידות דיור הנמצאים בשלבים ראשוניים. במהלך שנת 2025 צפויה אביב מליסרון להגדיל באופן משמעותי את פעילותה ולבנות במקביל 10 פרויקטים בהיקף של כ-1,400 יחידות דיור באזורי ביקוש במרכז הארץ.

יו"ר מליסרון, ליאורה עופר, אמרה: "החברה ממשיכה להתפתח ולצמוח בהתאם לאסטרטגיה ארוכת הטווח שלנו, תוך שמירה על גיוון מקורות ההכנסה שלנו והשבחת נכסינו. גם בשנה מאתגרת למשק הישראלי, אנו גאים להציג תוצאות טובות, המעידות על יכולות החברה ועל חוזקותיה, וכן על הניהול האיכותי והאמון שאנו זוכים לו מהשותפים העסקיים ומהלקוחות. אנו מקדמים ייזום בעל פוטנציאל ערך משמעותי הן בתחום המגורים עם השלמת רכישת 'אביב מליסרון', והן בזרועות המסחר והמשרדים של החברה. כל אלה צפויים לחזק את איתנות החברה, לשמר את הבסיס היציב שלה ולבסס את מנועי הצמיחה שלה לשנים הבאות. אנו מאמינים בחוסנו של המשק הישראלי ובכוחו לשגשג, ומייחלים לימים של יציבות, בטחון וצמיחה לכלכלה ולחברה בישראל."

מגמה חיובית גם בתחילת 2025

הנהלת החברה מסרה כי  גם בחודש ינואר 2025,  נשמרה רמה גבוה של פדיונות בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה עם גידול של 11% לעומת ינואר 2023 וירידה של כ-2% לעומת ינואר 2024 אשר הפדיונות בה היו כאמור, חריגים לטובה. מגמת העלייה העקבית בפדיונות לאורך שנים, תרמה לעלייה ריאלית ממוצעת של כ-6% בדמי השכירות בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים במהלך שנת 2024. זאת, בהמשך לעלייה של כ-10% בשנת 2023 ועלייה של כ-8% בשנת 2022.

עיקרי תוצאות כספיות לשנת 2024

בשנת 2024 רשמה מליסרון עלייה של כ-14% ב-NOI המיוחס לבעלים לכ-1.51 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.33 מיליארד שקל בשנת 2023, בעיקר כתוצאה מאכלוס מגדל A בפרויקט לנדמארק ת"א עם תרומה של כ-65 מיליון שקל ב-NOI (חלק החברה) שאכלוסו החל ברבעון השני של שנת 2024, מעלייה של כ-6% ב-NOI מנכסים זהים כתוצאה מחתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות ומעליית המדד, וכן בהמשך לכך שבשנת 2023 הכירה החברה במתן הקלות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל" בסך של כ-31 מיליון שקל. להערכת החברה, קצב ה-NOI השנתי המייצג בסוף שנת 2025 יעמוד על כ-1.7 מיליארד שקל, בתמיכת המשך אכלוס פרויקטים חדשים שהקמתם הסתיימה, ובראשם פרויקט הדגל 'לנדמארק', לצד תרומת אכלוס קומה נוספת בקניון רמת אביב והרחבת חוצות המפרץ.

• דריו הלת': ההכנסות ב-2024 צמחו ב-32%
• אינטרנט זהב מתקדמת להשלמת רכישת אלגרי פאואר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

 ה-FFO בשנת 2024 עלה בכ-15% לכ-1.16 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1מיליארד שקל בשנת 2023 – בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI, מירידה בהוצאות הריבית הריאלית ומעלייה בהוצאות המיסים השוטפים. להערכת החברה, קצב ה-FFO השנתי המייצג בסוף שנת 2025 יעמוד על כ-1.3 מיליארד שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בשנת 2024 עלה בכ-48% לכ-1.53 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.04 מיליארד שקל בשנת 2023. העלייה החדה ברווחים נבעה בעיקר מעליית ערך שווי נדל"ן להשקעה, נטו ממס בסך של כ-836 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2023 נרשמה עלייה מתונה יותר בסך של כ-480 מיליון שקל. הגידול נבע בעיקר מעליית המדד, מעלייה ריאלית בדמי השכירות בחוזים שנחתמו ומהתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בייזום. השפעה חיובית זו, קוזזה חלקית עם הגידול בהוצאות המימון, נטו, בגין עליית המדד. 

עיקרי תוצאות כספיות לרבעון הרביעי 2024

ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון הרביעי של שנת 2024 עלה בכ-25% ל-396 מיליון שקל, בהשוואה ל-318 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2023. העלייה נבעה בעיקר מהנבה של כ-24 מיליון שקל בגין מגדל A בפרויקט 'לנדמארק' ת"א, מגידול של כ-6% ב-NOI מנכסים זהים מעלייה ריאלית בדמי שכירות ומעליית המדד, ומכך שברבעון המקביל בשנת 2023 הכירה החברה כאמור בהקלות לשוכרים בגין המלחמה בסך של כ-31 מיליון שקל. ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון הרביעי של שנת 2024, בנטרול ההנחות לשוכרים בגין המלחמה ברבעון המקביל בשנת 2023, עלה בשיעור של כ-14%.

ה-FFO ברבעון הרביעי של שנת 2024 עלה בכ-26% לכ-302 מיליון שקל, בהשוואה לכ-239 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2023 – בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI, בין השאר כתוצאה מהקלות לשוכרים בגין המלחמה כאמור, בקיזוז חלקי עם גידול בהוצאות למיסים שוטפים. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי של שנת 2024 עלה בכ-45% לכ-617 מיליון שקל, בהשוואה לכ-426 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2023. העלייה ברווחים נבעה בעיקר מעליית ערך שווי נדל"ן להשקעה, נטו ממס  בסך של כ-383 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל בשנת 2023 הכירה החברה בסכום מתון יותר של כ-293 מיליון שקל ומגידול ברווח התפעולי לפני הכנסות והוצאות אחרות, בקיזוז חלקי עם עלייה בהוצאות המימון, נטו.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לסוף שנת 2024 עלה לכ-11.7 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-10.5 מיליארד שקל בסוף שנת 2023, קרי גידול של כ-1.16 מיליארד שקל בהון העצמי במהלך שנת 2024, תוך שהחברה חילקה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של 380 מיליון שקל באותה התקופה.

במקביל לפרסום הדוחות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד נוסף לבעלי המניות בסך של 90 מיליון שקל, שישולם בחודש הבא. 

פרויקט הדגל 'לנדמארק' במתחם שרונה ת"א – בחודש אפריל 2024, החלה החברה באכלוס לראשונה של מגדל A בפרויקט בהיקף של כ-100 אלף מ"ר עם שיעור שיווק גבוה של כ-95% (חלק החברה 50%). המגדל צפוי להניב לחברה NOI שנתי בתפוסה מלאה בסך של כ-117 מיליון שקל. בנוסף לכך, לקראת תום השנה הבאה צפויה החברה לסיים את הקמתו של מגדל B בהיקף של כ-42.5 אלף מ"ר משרדים, 3,800 מ"ר מסחר ו-116 יחידות דיור (אשר צפי סיום הבנייה לגביהן הינו המחצית הראשונה של 2027) וצפוי להניב לחברה תוספת NOI שנתית של כ-43 מיליון שקל, לצד תוספת רווח גולמי ממכירת דירות המגורים בסך של כ-68 מיליון שקל. 

פרויקטים נוספים בייזום - לחברה פרויקטים נוספים בתחום המסחר והמשרדים הנמצאים בשלבי אכלוס, הקמה ותכנון שונים בהיקף של כ-150 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI (בתפוסה מלאה) בסך של כ-200 מיליון שקל עד סוף שנת 2029. 

חברת אביב מליסרון (מגורים) – בחודש אוקטובר 2024, הודיעה מליסרון על השלמת העסקה לרכישת יתרת מניות חברת "אביב מליסרון" מידי "קבוצת אביב" תמורת 625 מיליון ש"ח - עסקה המגלמת שווי של 1.25 מיליארד ש"ח לחברת אביב מליסרון. בכך מליסרון מחזיקה במלוא המניות. 

לחברת אביב מליסרון, המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית, צבר פרויקטים בתהליכי בנייה ובתכנון בהיקף כולל של כ-4,400 יחידות דיור (חלק אביב מליסרון כ-2,700 יחידות דיור), הצפויים לתרום הכנסות בסך של כ-13.2 מיליארד שקל ורווח גולמי של כ-2.2 מיליארד שקל (100%). בנוסף, מקדמת אביב מליסרון פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בהיקף של כ-4,000 יחידות דיור הנמצאים בשלבים ראשוניים. 

במהלך שנת 2025 צפויה אביב מליסרון להגדיל משמעותית את קצב הקמת הפרויקטים - עד סוף שנת 2025, תחל בהקמתם של 8 פרויקטים חדשים בנוסף לשני פרויקטים שהקמתם כבר החלה, בהיקף כולל של כ-1,400 יחידות דיור במרכז הארץ. מגמה זו של האצה בקצב הקמת פרויקטים למגורים צפויה להימשך גם בשנים הבאות.

בחודש שעבר, חברת הדירוג S&P מעלות העלתה את דירוג החברה לדירוג 'ilAA' עם תחזית 'יציבה', לעומת דירוג קודם ברמה של 'ilAA-')) עם תחזית חיובית. זאת במקביל, לאישרור דירוגי סדרות האג"ח של מליסרון ברמה של 'ilAA'. חברת הדירוג הדגישה כי העלאת הדירוג הינה בשל שיפור מתמשך בפרופיל העסקי תוך שמירה על יחסים פיננסיים והולמים לאורך זמן, הגידול של תיק הנכסים תוך שיפור הגיוון הסגמנטלי.