מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים

מימון ישיר דיווחה על זינוק חד ברווח בחברת המשכנתאות - כ-31 מיליון שקל רווח נקי ברבעון הרביעי, וכ-52 מיליון שקל בשנת 2024 כולה. אבל הרווח הזה משקר, הוא נובע מעסקה שבה נמכר חלק מהתיק. בפועל, הרווחים מתחום המשכנתאות הן עדיין נמוכים, אבל מימון ישיר שמוכרת בעיקר במימון לרכבים ולכל מטרה מכוונת לצמיחה משמעותית בתחום המשכנתאות. יש לאן לצמוח. הבנקים מהווים 96% ושולטים בו ביד רמה. אלא שכל עוד הרגולטור לא יעזור למתחרות הקטנות - האמת שאין להם סיכוי. המגרש שלהן הוא לא המשכנתאות לכל הציבור, אלא לקוחות שלא מקבלים משכנתאות  בבנקים. אין אנחנו יודעים? התשובה פשוטה - הריבית שמימון ישיר לוקחת על משכנתאות היא ריבית מאוד גבוהה, לא כזו שאפשר לקבל בבנקים. אף אחד לא יתנדב לקחת משכנתא בריבית של 10% כשהוא יכול ב-6% בבנקים, אלא אם הוא פשוט לא יכול לקבל משכנתא מהבנק.

כדי שמימון ישיר וחברות אחרות באמת יתחרו בבנקים במימון בריבית של כ-6% צריך שיהיה להם מקורות מימון זולים. הבעיה שאין דבר כזה - רק הבנקים שמוגנים על ידי בנק ישראל שמספק להם גם מימון וגם מבנה כזה שמאפשר להם לקבל פיקדונות מהציבור ולהשתמש בהן כמקורות למשכנתא, מקבלים מימון זול ובהתאמה יכולים לתת משכנתאות בריביות של 6%. בקיצור, מימון ישיר נכנסה לתחום חשוב ואולי היא בהמשך תצליח בו, אך היא לא פונה עכשיו למאס מרקט, היא פונה לשאריות. 

כך או אחרת,  בשנת 2024 העמידה חברת המשכנתאות הלוואות מגובות נדל"ן למגורים בהיקף של כ-1.28 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2023 והיקף של כ-217 מיליון שקל בשנת 2022, בה החלה החברה את פעילותה.

החלום לקניית דירה מושרש כמעט בכל זוג צעיר בישראל, רוב האנשים שמגיעים עם הון עצמי ויכולת החזר מספקת מגיעים לבנק ונוטלים משכנתא לקניית הדירה הראשונה, אך מה עם אותם אנשים שלא יכולים לבקש משכנתא מהבנק? אותם אנשים הם בדרך כלל כאלה עם דירוג אשראי נמוך יותר, יכולת החזר לא מספיק משכנעת עבור הבנקים, עצמאיים עם הכנסות משתנות, או כל אדם שהמערכת הבנקאית סבורה שלא יעמוד בהחזרים. חברות המימון החוץ בנקאי, כמו מימון ישיר מנצלות את המצב לטובתן, הריביות שהן גובות גבוהות משמעותית מהריביות בבנקים. לפי הטבלה ניתן לראות את הריבית שמימון ישיר גובה על המשכנתאות לאורך השנים, הריבית המשתנה על המשכנתא בשנת 2024 עמדה על 10.24%, זו ריבית גבוהה בהרבה מהריבית בבנקים של 5.5-6%.

• מימון ישיר: הרווחיות בפעילות הרכב צנחה; המניה נופלת
• מימון ישיר: ההכנסות צמחו ב-17% אך העלייה במדד קיצצה את הרווח

ההכנסות מהלוואות מגובות נדל"ן (משכנתאות) הסתכמו בשנת 2024 ב-229.5 מיליון שקל, לעומת 132.1 מיליון שקל הכנסות נטו לאחר הוצאות מימון - מה שמצביע על הוצאות מימון משמעותיות בגובה של כ-97.4 מיליון שקל. כלומר, כ-42% מההכנסות הברוטו נשחקות בשל עלויות המימון. הנתון הזה חשוב: הוא משקף את העלות הגבוהה יחסית שמימון ישיר משלמת על גיוס הכסף שהיא מלווה הלאה ללקוחות בתחום המשכנתאות - תוצאה של היותה גוף מימון חוץ-בנקאי שמממן את הפעילות שלו דרך אג"ח והלוואות מגופים מוסדיים, ולא באמצעות פיקדונות כמו בנקים. למרות עלויות המימון הגבוהות, הפעילות מצליחה לייצר רווח נקי של כ-52 מיליון שקל - כ-22.6% מההכנסות בתחום. כלומר, פער הריביות בין הריבית שהחברה משלמת לבין זו שהיא גובה מהלקוחות מספיק רחב כדי להבטיח רווח תפעולי גבוה, גם לאחר מימון יקר.

למעשה ניתן להבין שאנשים שרוצים לרכוש דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים, או כאלה שעדיין לא הגיעו לדירה הראשונה שלהם, והם מוגדרים כלקוחות "מסוכנים" עבור הבנקים, כאלה שהסיכון של הבנקים לקבל מהם את הכסף חזרה, הוא גבוה מדי, אותם אנשים נאלצים להגיע לחברות המימון החוץ בנקאי ולשלם ריביות שיכולות להגיע גם לפי 2 מהריבית שהיו משלמים בבנקים. אלה הלוואות מסוכנות וזה שוק ענק שהולך וצומח, ניתן לראות לפי המספרים של מימון ישיר. בחלק מהמקרים אותם לווים בכלל לא מודעים לפערי הריביות המשמעותיים, וחוסר הידע הזה יכול להוביל אותם לשלם הון, חלקם יודעים ומבינים אך עושים זאת בלית ברירה. הדרך החכמה לפעול מבחינתם היא לשפר את דירוג האשראי ולקבל את הלוואה מהבנקים וכך לחסוך עלויות ריבית שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.

• מודיס מותירה את דירוג האשראי של ישראל על Baa1 עם תחזית שלילית
• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מימון ישיר מעניקה הלוואות ללקוחות פרטיים לצורך מימון רכישת נכסים חדשים או שעבוד נכסים קיימים. ההלוואות ניתנות בדרגה ראשונה או שנייה, ויכולות לשמש למטרות רבות כמו סיוע במימון רכישת דירה על ידי בני משפחה, שיפור תזרים המזומנים של הלווה באמצעות איחוד הלוואות קיימות עם החזר חודשי גבוה, וכן למטרות שיפוץ, הרחבה או בנייה. לצורך הבטחת ההלוואה, נרשמים שעבודים על הנכס בגופים הרשמיים המתאימים - כמו רשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, רשם המשכונות ועוד. ברוב המקרים, הנכסים המשועבדים מבוטחים באמצעות ביטוח נכס, וקיים גם ביטוח חיים ללווה בגובה סכום ההלוואה, כערובה נוספת להחזר במקרה של פטירה או אירוע ביטוחי אחר. כלומר למימון ישיר יש בטחונות משמעותיים וגם אם הלווה לא מצליח להחזיר את ההלוואה, יש להם איך להחזיר את הכסף.

החברה רשמה בשנת 2024 הוצאה בגין הפסדי אשראי בגובה של כ-1.9 מיליון שקל בלבד - זה מצביע על כך שמדובר בהלוואות מגובות היטב (שעבודים, ביטוח נכס, ביטוח חיים), שממתנות את הסיכון גם כשמדובר בלווים פחות טובים לפי קריטריוני הבנקים.

בן כך ובין כך, הבנקים יוצאים נשכרים מכך. הם יכולים לבחור את הלקוחות הטובים ביותר, עם בטוחות חזקות והיסטוריית אשראי "בריאה" יותר, ולהותיר את הלקוחות הבעייתיים לשוק החוץ-בנקאי. כך נוצר שוק מפוצל: בטוח ומשתלם לבנקים, מסוכן ויקר לחברות החוץ-בנקאיות - אך גם רווחי מאוד, כפי שמלמדת העלייה החדה ברווח של מימון ישיר, ומי שסובל מכך הוא בעיקר אותו לווה שנוטל הלוואה ארוכת טווח בריביות מנופחות עם שיעבודים משמעותיים.

דוחות מאכזבים

הרווח של מימון ישיר מימון ישיר 4.29%  בתחום פעילות הרכב - שמהווה את תחום הפעילות העיקרי שלה, כ-81% - נפל בשנת 2024 ל-104 מיליון שקל לעומת 152.6 מיליון שקל ב-2023, ירידה של 32%. ההכנסות בתחום הסתכמו ב-2024 ב-602.7 מיליון שקל לעומת 594.5 מיליון שקל ב-2023. ב-2024 שיעור הרווח הנקי מההכנסות בתחום עמד על 17.2% ואילו ב-2023 עמד שיעור זה על כ-25.6%.

ברבעון הרביעי של 2024 רשמה החברה הכנסות מפעילות מימון של 316.4 מיליון שקל לעומת 259 מיליון שלק בקבעון המקביל, ובניכוי הוצאות המימון רשמה החברה הכנסות מימון נטו של 256.6 מיליון שקל לעומת 199.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. בניכוי הוצאות להפסדי אשראי, שהסתכמו ב-55.2 מיליון שקל לעומת 73.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, הסתכמו ההכנסות ב-201.5 מיליון שקל לעומת 126.3 מיליון שקל ברבעון המקביל.

סך הרווח הנקי אחרי מס הסתכם ב-38 מיליון שקל לעומת 4.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.