משכנתא במזרחי טפחות? תתכוננו לשלם יותר

מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות עומדת על כ-5.37%. הבנקים שמציעים את הריבית הטבה ביותר הם הבינלאומי (5.08%), ופועלים (5.1%), דיסקונט (5.25%), מנגד, הבנקים שמציעים את הריביות הגבוהות ביותר הם ירושלים (7.47%) ומזרחי טפחות (5.59%). אם נוציא את בנק ירושלים מהמשוואה ונתייחס לבנקים הגדולים, בנק מזרחי גובה את הריבית הגבוהה ביותר מבין הבנקים הגדולים בישראל, מעל לממוצע שעומד על 5.37%.

הלקוחות בבנקים הגדולים ממשיכים לבחור במסלול אחד עיקרי - ריבית משתנה לא צמודה, אך יש הבדלים ברורים ברמות הריבית ובתמהילים, בעיקר אצל מזרחי טפחות ובנק הפועלים. נתוני פברואר של בנק ישראל מצביעים על כך שהתמהיל הממוצע של הלקוחות הנוטלים משכנתא בבנקים הגדולים נשען באופן נרחב על רכיב הריבית המשתנה הלא צמודה שאינה פריים. כך למשל, בבנק מזרחי טפחות, 47% בממוצע מתמהיל המשכנתאות של לקוחות הבנק מבוסס על מסלול זה. בבנק הפועלים מדובר ב-49%, בבנק לאומי ב-42%, ובבנק דיסקונט השיעור נמוך יותר, 28% בלבד. הנתונים משקפים לא את שיעור המשכנתאות שנלקחו במסלול, אלא את המשקל הממוצע של המסלול בתמהיל הכולל של כל לקוח. כלומר, לקוח ממוצע במזרחי שילב 47% מהמשכנתא שלו במסלול הזה - נתון שמעיד על העדפה ברורה למסלול משתנה ולא צמוד, שהוא בעל ריבית התחלתית נמוכה אך כולל פוטנציאל לתנודתיות עתידית.

• הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות
• מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים

הפער בין דיסקונט לשאר הבנקים בולט במיוחד, ונראה כי בבנק זה לקוחות נוטים לבנות תמהילים שמרניים יותר, עם משקל גבוה יותר לרכיבים כמו ריבית משתנה צמודה או קבועה צמודה, אולי גם בהשפעת מדיניות ייעוץ שונה. המשמעות הכוללת היא שכמעט מחצית מהמשכנתא הממוצעת בבנקים הגדולים מתבססת על מסלול אחד, שאמנם מעניק ריבית נמוכה בהתחלה, אך עשוי להתייקר משמעותית בשנים הקרובות אם סביבת הריבית תשתנה.

בנוסף לרכיב הגבוה של ריבית משתנה לא צמודה (47% בתמהיל הממוצע ללקוח), בנק מזרחי טפחות בולט גם במשקל גבוה יחסית של ריבית קבועה לא צמודה, עם 34%, וגבוה גם ביחס לבנקים כמו לאומי (25%) או דיסקונט (27%). מדובר במסלול יציב, אך לרוב יקר יותר, והמשקל הגבוה שלו בתמהיל משפיע ישירות על הריבית הכוללת שמשלמים לקוחות הבנק. ואכן, כאשר בוחנים את הריבית הממוצעת בפועל, עולה כי מזרחי טפחות הוא הבנק שגבה את הריבית הגבוהה ביותר מבין הבנקים הגדולים בחודש פברואר, עם ריבית ממוצעת של 5.59%, גבוה משמעותית מהממוצע שעמד על 5.37%. לשם השוואה, בנק הפועלים שמציג תמהיל דומה גבה ריבית ממוצעת של 5.1%, ואילו הבנק הבינלאומי הציע את התנאים הטובים ביותר עם 5.08% בלבד.

השילוב בין תמהיל שמרכיבו העיקרי הוא מסלול משתנה לא צמודה לבין משקל גבוה במסלול קבוע לא צמוד, שניהם מסלולים יקרים יותר היום - מביא לכך שלקוחות מזרחי משלמים בפועל את אחת הריביות הגבוהות בשוק. ייתכן שמזרחי משווק את המסלולים הללו בצורה אגרסיבית יותר, או שפשוט פרופיל הלקוחות שלו שונה – אך מבחינת הנתונים, המשמעות ברורה: לקוחות הבנק נוטים לקחת תמהיל עם משקל גבוה למסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה או סיכון גבוה לעתיד, והתוצאה היא עלות כוללת גבוהה יותר. עבור לווים שמתמקדים רק בגובה ההחזר החודשי או מתרשמים מהצעה "נוחה" של הבנק, הנתונים הללו מדגישים את החשיבות של בדיקת התמהיל לעומק והשוואת הריבית הממוצעת בפועל, לא רק את ההצעה הראשונית.

• קווינקו מוכרת חלק מהקרקע במקבודיה; המניה קופצת ב-16%
• "לצמצם חשיפה למניות ולהגדיל אג"ח ממשלתי - יש פוטנציאל לרווחי הון"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בגלל שהתמהיל של לקוחות מזרחי כולל רכיב גבוה של ריבית משתנה לא צמודה, כמו גם משקל גבוה יחסית של ריבית קבועה לא צמודה (34%), הריבית הממוצעת שהם שילמו בפברואר הייתה הגבוהה ביותר מבין הבנקים הגדולים - 5.59%. השילוב בין רכיבים יקרים בתמהיל לבין תמחור ריביות גבוה יותר מצד הבנק הביא לכך שלקוחות מזרחי שילמו יותר על המשכנתא לעומת לקוחות בבנקים מקבילים.