ככה לא בונים קניון - הכישלון של קניון TLV

ההתחלה היתה מבטיחה. העלות של הקניון המסקרן במרכז תל אביב הגיעה לכ-1.9 מיליארד שקל והיזמים הנמרצים - משפחת גינדי וריבוע נדל"ן דיברו על השבחה עתידית גדולה. הם היו משכנעים, הם דיברו על האזור המתפתח מאוד, על המגדלים הגבוהים הצמודים לקניון שיביאו קהל קבוע וגדל ובכלל - על אופי תל אביבי, מרענן אופנתי ומלהיב לקניון. קניון TLV הושק בקול תרועה רמה, ומהר מאוד התברר שזה לא פשוט לאכלס את השטחים שלו ולהביא קהל. 

עלות הקמת קניון TLV והשינויים בשוויו: כל הדרך מ-2016 ועד היום

קניון TLV, הממוקם בלב תל אביב ברחוב קרליבך, הוא אחד מפרויקטי הדגל של רבוע כחול נדל"ן וגינדי השקעות כשבהמשך רבוע כחול רכשה מגינדי את חלקה. הקניון נבנה כחלק ממתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, שנרכש ב-2010 על ידי רבוע כחול וגינדי מתנובה, סוחרים פרטיים ועיריית תל אביב תמורת כ-700 מיליון ש"ח עבור הקרקע בלבד. רק העלות הזאת שקולה היום לסכום קרוב לכפול. הבנייה עצמה החלה ב-2013 והסתיימה במרץ 2017, עם פתיחת הקניון לקהל. העלות הכוללת של הקמת הקניון היתה עם הוצאות המימון כ-1.8-1.9 מיליארד שקל. הסכום כולל את בניית הקניון (32.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר), חניון ענק עם 1,570 מקומות, תשתיות וגימור ברמה גבוהה שנועד למתג אותו כקניון אופנה יוקרתי.

העלות הזו שקולה לעלות מינימלית של 2.7 מיליארד שקל במונחים של היום, אלא שבעוד שהבעלים סברו שתהיה השבחה קרה ההיפך. כבר ב-2018, שנה לאחר הפתיחה, התמונה השתנתה. תפוסה נמוכה מהצפוי (כ-70-80%), תחרות עם קניונים כמו רמת אביב ודמי שכירות נמוכים מהמתוכנן (215 ש"ח למ"ר לעומת 313 ש"ח צפויים) הובילו להפחתה ראשונה בספרים של ערך הקניון. בדוחות השנתיים של רבוע כחול נרשם הפסד של כ-150 מיליון ש"ח ב-2017-2018, השווי ירד ל-1.65 מיליארד ש"ח.

חלק מההפחתה נבע מבעיה מתודולוגית: שווי החניון נופח יתר על המידה בהנחה שיניב הכנסות משמעותיות, אך בתחילה הוא שימש ככלי למשיכת קונים עם חניה חינם, מה שפגע בתחזיות, אך מצד שני כן הצליח להביא פעילות לקניון החצי שומם.  הלחץ הכלכלי היה כה גדול עד שגינדי השקעות נאלצה להתמודד עם חשש מפירעון מיידי של אג"ח.

• האם מחירי המשרדים בדרך להתאוששות? שתי עסקאות ענק חושפות את המגמה
• "השפעות המלחמה התפוגגו" - סיכום עונת הדוחות של חברות הנדל"ן המניב

בשנים שלאחר מכן, הקניון החל להראות סימני התאוששות. אך מבחינת שווי לא היתה בשורה. רק ב-2021 השווי עלה לכ-1.7 מיליארד שקל, הודות לעלייה של 21% בדמי השכירות הממוצעים (כ-260 ש"ח למ"ר) וגידול של 10.5% בהכנסות השכירות ל-20.2 מיליון ש"ח ברבעון. במהלך -2023, נמשך השיפור והיתה עלייה נוספת, אם כי צנועה. הנה עליות השווי הצנועות בשנים האחרונות שהחזירו את השווי לעלות המקורית:\

ככה לא בונים קניון

בדוחות האחרונים של רבוע כחול ל-2024 השווי נותר על 1.86 מיליארד שקל. זה הפסד אלטרנטיבי עצום, זה הפסד ריאלי עצום, סדר גודל של מיליארד שקל - ככה לא בונים קניון. מעבר לכך, תראו מה קרה בשנה האחרונה: ירידה בתפוסה מ-88% ב-2023 ל-85% ב-2024, המיוחסת להשפעות מלחמת חרבות ברזל. ההכנסה התפעולית הנטו (NOI) עלתה ל-97 מיליון ש"ח לעומת 93 מיליון ב-2023, מה שמראה שהקניון ממשיך לייצר עלייה בשכר הדירה למ"ר.

• מה צפוי הבוקר בבורסה?
• גוטו: הפוטנציאל קיים אבל ההפסדים ממשיכים להצטבר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפועל השכירה החברה שטחים בהיקף של כ-25.2 מ"ר, לעומת כ-26.3 מ"ר בשנת 2023. החברה רשמה גידול בדמי השכירות הממוצעים שעמדו על 241 שקל  למ"ר, לעומת 222 שקל בשנת 2023. המלחמה כמובן ומשפיעה על המסחר, אבל תפתחו את הדוחות של מליסרון ועזריאלי ותראו שיעורי תפוסה זהים - 100%. המלחמה לא השפיעה על שיעורי התפוסה, והמסקנה היא שקניון TLV למרות מיקומו, גודלו, הוא לא כזה שחנויות לא מוותרות עליו או שיש בו שטחי שהם פשוט לא שטחים טובים. 

ומכאן מתבקש לשאול האם קניון ביג פאשן יהיה שונה. מספרים לנו שהוא יהיה סיפור הצלחה. שיש בו כל מה שאנשי ומשפחות, גם עם ילדים צריכים. אופנה, מזון, בילויים, הכל. יש שם עוגנים גדולים והדרך להצלחה נראית סלולה, רק נזכיר שחשבו אותו דבר גם על קניון TLV. 

רבוע כחול - לא רק הקניון

רבוע כחול היא מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ. בפעילות הנדל"ן המניב רשמה החברה בשנת 2024 הכנסות של 441.2 מיליון שקל, עליה של כ-14% ביחס לכ-387.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה בהכנסות משכירות נבעה בעיקרה מעלייה בהכנסות משכירות בנכסי הסופרמרקטים כתוצאה מהתקשרות החברה בהסכמים עם קרפור-מגה, ושוכר ועלייה בהכנסות בגין הכרה ב-NOI עבור שנת 2024 בעקבות השלמת העסקה לרכישת הזכויות הנוספות (50%) במבנה המשרדים ברעננה ובמרכז המסחרי בקרית השרון בנתניה.

בפעילות הבניה למגורים רשמה החברה גידול של 27% בהכנסות ממכירת דירות וחוזי הקמה שעמדו על 197.5 מיליון שקל. העלייה מיוחסת לגידול בהכרה בהכנסה בפרויקט "תוצרת הארץ" כתוצאה מהתקדמות הבנייה והגידול בשיעור ההשלמה בפרויקט. במהלך השנה, חתמה החברה על הסכמי מכר למכירת 23 דירות בפרויקט, כך שעד כה היא חתמה החברה על הסכמים למכירת 270 דירות. בנוסף החברה הכירה בהכנסה ממכירת דירות שלחברה זכויות בהן ברעננה, וכן הכירה לראשונה בהכנסה בפרויקט אשרמן.

בשורה התחתונה, החברה סיימה את 2024 עם רווח נקי של 654 מיליון שקל, גידול של 3% לעומת 634 מיליון שקל ב-2023. זאת בין היתר הודות להכרה ברווחים של 385 מיליון שקל, כתוצאה משיערוכים שביצע החברה לנכסיה.

ה-NOI השנתי של החברה עמד על כ-393 מיליון שקל, גידול של 15% לעומת כ-342 מיליון שקל אשתקד. השיפור ב-NOI של החברה נבע כאמור בעיקר מעדכון הסכמי השכירות של הסופרמרקטים המושכרים למגה-קרפור ולגידול בהכנסות ממבנה המשרדים ברעננה ובמרכז המסחרי בקרית השרון בעקבות השלמת העסקאות לרכישת הזכויות הנוספות (50%).