כצמן: "שהממשלה תמסה בעלי דירות וירושה, אז יהיה לה כסף לצמצם פערים"

חברת ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,530 0% בסיס:1,530 פתיחה:1,530 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ערכה הבוקר (א') את כנס המשקיעים השנתי שלה בבורסה בתל אביב. בכנס השתתפו בעלי השליטה בחברה חיים כצמן ודורי סגל, המנכ"ל רוני סופר ובכירי החברה בארץ ובעולם ואליו הגיעו כ-150 אנליסטים ומנהלי השקעות.

"גזית גלוב היא כמו מכונה. אם אתם מוכנים להתעשר מעט בכל שנה - אתם מוזמנים להיות איתנו", ציין כצמן. "אנחנו נמצאים בעסק שבו אנחנו מנסים לגבות קצת יותר מכל דייר ובכל אחת מהשנים האחרונות עשינו את זה בכ-3% בממוצע מדי שנה".

גזית גלוב היא אחת מ-10 חברות הנדל"ן הבינלאומיות הגדולות הפועלות בארה"ב. בבעלותה למעלה מ-600 נכסים הממוקמים ב-20 מדינות. גזית גלוב פועלת באמצעות מספר חברות בנות שבהן היא שולטת ובהם אקוויטי וואן, סיטיקון, אטריום ו-FCR. שווי הנדל"ן שבידי החברה מסתכם בכ- 60 מיליארד שקל והוא מניב לה דמי שכירות שנתיים בסך 5.6 מיליארד שקל. לחברה ישנם 15,000 דיירים בדמי שכירות.

האסטרטגיה של כצמן וסגל היא לרכוש נכסים נוספים בעיקר במדינות שבהן פועלת החברה. כצמן חושב שמוקדם מדי להספיד את אירופה בצל המשבר המתחולל ביבשת. "בעוד 20 שנים, איטליה וספרד לא תעלמנה מן המפה. הזדמנויות עסקיות לא מגיעות עם עטיפה וסרט כמו שחושבים אלא מאובקות עם חוסר וודאות".

מדינה נוספת שבה רוצה גזית גלוב להעמיק את החדירה היא ברזיל. "יש לנו שם ארבע נכסים. זה שוק שקשה להיכנס אליו. יש לנו שם צוות של 15 אנשים ואנחנו הולכים שם קדימה".

על השוק הישראלי, בגזית גלוב מעט פאסימיים ולכן בחרו לשים את הרגל על הברקס בכל הקשור להשקעות מקומיות. "נכנסו לישראל בשנת 2005 מאחר וזיהינו הזדמנות, וצדקנו. פתחנו במשך השנים 12 נכסים, אבל זה הרגיש כמו 500". כצמן לא פסל את האפשרות להמשיך ולרכוש נכסים והוסיף - "אם תהיינה הזדמנות, אנחנו ננצל אותה".

"נשאף להעלות את דירוג החוב שלנו"

דורי סגל התייחס בכנס בעיקר ליצירת ערך בפיתוח נכסים. "אנחנו לא מתכוונים לרכוש נכסים שאנחנו לא יכולים להגדיל בהם את השכר דירה", ציין סגל אשר מוביל את הפעילות של גזית גלוב בקנדה. "אנחנו היום מנהלים בקנדה 52 נכסים אשר נמצאים בתהליך של השבחה".

נכון להיום לחברת גזית גלוב ישנן יתרות נזילות בהיקף של 8.2 מיליארד שקל. מתוך זה 1.9 מיליארד שקל נמצאות בקופת החברה (סולו). יחס החוב לנכסים עומד על 58% והיא נהנית מדירוג אשראי גבוה מצד סוכנויות הדירוג. "אנחנו נשאף להעלות את הדירוג. אפשר לעשות זאת, רק אם נקטין את המינוף הפיננסי", אומר סגל.

אחד ממנועי הצמיחה אותם מזהה סגל הוא הזכויות לבניית אלפי דירות למגורים בנכסים של חברת הבת FCR. "כרגע זה לא עולה לנו כלום, אפס", מסביר סגל. "אנחנו לא נבנה את הדירות מחר בבוקר אלא נבנה את זה לאט לאט. יש לנו פורטפוליו די גדול, ובעשר השנים הקרובות אנחנו נרוויח יותר כסף".

בין השנים 2008 ו-2011 השקיעה גזית גלוב 24.4 מיליארד שקל ברכישת נכסים. עיקר ההשקעות בוצעו באירופה באמצעות העסקה לרכישת אטריום. ההשקעות הכבדות האלו מומנו בין היתר באמצעות מכירת נכסים (כ-5.1 מיליארד שקל) וחלקם באמצעות הנפקות אג"ח ואקוויטי.

אחד מהמהלכים האסטרטגיים שביצעה גזית גלוב בשנה החולפת הייתה להגדיל את חשיפתה למשקיעים הזרים. החברה ביצעה רישום של מניותיה בבורסת ניו יורק וגייסה כסף.

"המטרה המרכזית של המהלך הייתה להגדיל את החשיפה שלנו לחברות הבינלאומיות. אנחנו רוצים להפוך את המניות שלנו ל'מטבע'", טוען כצמן. המשמעות היא שאם גזית גלוב תחליט לרכוש נכס מסוים, היא תוכל לשלם באמצעות הקצאת מניות של עצמה, דבר שהוא מאוד מקובל בתחום המיזוגים והרכישות.

"כיום, 16% מהאחזקות של המניות שלנו נמצאות בידי משקיעים זרים אבל יש לנו עוד עבודה רצינית לעשות בנושא. ביצענו את ההנפקה בתקופה לא פשוטה, אך היינו נחושים לעשות זאת, בייחוד עבור 20 השנים הבאות".

"אם יוטל מס עיזבון, הבנות שלי יהיו פחות עשירות?"

לאחר הכנס קיימה הנהלת החברה שיחה עם העיתונאים. עבור כצמן, הייתה זו הזדמנות פז לפתוח את הפה ולדבר על מסקנות ועדת הריכוזיות, הצעדים שעל הממשלה לעשות כדי לטפל במחירי הנדל"ן וטיפול ויוקר המחיה. הדברים שנשאו בכירי החברה באו יממה לאחר המחאות האלימות ברחובות ת"א.

"ועדת הריכוזיות מנסה לטפל בממשל התאגידי והפירמידות. זה טיפול רע שיזיק לכלכלת ישראל בטווח הקצר ובטווח האחרון. אין אח ורע לטיפול בחברות הפירמידה בשום מקום אחר בעולם. אני לא יודע איך להסביר למשקיעים בני יורק מה זה שכבה שנייה", אומר כצמן.

"המטרה של הוועדה הייתה לשמור על המשקיעים? איך זה עובד - אם גזית גלוב לא יכולה לקנות חברת נדל"ן מניב בישראל, וחברה זרה כן יכולה? בשום מקום בעולם זה לא קיים. ועדת הריכוזיות קטלה את היישות המשפטית שנקראת 'החברה'".

למסות את בעלי הנכסים

באשר למחאה החברתית, סגל וכצמן סבורים כי על המדינה לפעול לטיפול בבעיית יוקר המחיה באמצעות שינוי המיסוי. שניהם מסכימים כי אלימות היא אינה פתרון אך מציינים "לא יכול להיות שזוג שעובד על פי הכללים לא יגמור את החודש".

כצמן מציע שני דברים כדי לטפל בנושא יוקר המחיה. הראשון מתייחס למס העיזבון, מס אשר מוטל על ירושות. "אני לא רואה בעיה עם זה. אם יוטל מס על הנכסים שבבעלותי, אז הבנות שלי יהיו פחות עשירות?".

הסוגיה השנייה מתייחסת למיסוי מס רכוש. בעוד בארה"ב, בעלי הדירות משלמים מס רכוש בהיקף של 1%-2% משווי הנכס בכל שנה, בישראל בעלי הבתים משלמים ארנונה שהיקפה הכספי הוא בערך 0.2% משווי הנכס בכל שנה.

"למה המדינה צריכה לסבסד אותי?", תקף כצמן המחזיק בדירה גם בתל אביב וגם בניו יורק. "למה שהמדינה לא תגבה מס ממי שיש בידו דירה? במדינה נורמלית צריך לגבות מס על ההון וכאן יש חלוקה לא צודקת". כצמן מעריך, כי אם יוטל מס רכוש על דירה בישראל בשיעור של 1%-1.5% מערך הנכס בשנה הדבר יוכל להכניס לקופת המדינה כ-15 מיליארד שקל בשנה. "עם הכסף הזה, לא צריך יהיה להעלות את המע"מ, אלא ניתן יהיה להפחית את המע"מ ב-5%. זה נקרא צמצום פערים".