נכסים ובנין: הערכת השווי בלאס וגאס נמוכה משמעותית מהערכת החברה

קבוצת נכסים ובנין +0.64% נכסים ובנין 24,980 +0.64% בסיס:24,820 פתיחה:24,820 גבוה:24,980 נמוך:24,540 תמורה:5,182 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מסכמת את הרבעון השני של 2012 עם הכנסות מהשכרת נכסים בהיקף של כ-189 מיליון שקל, זאת לעומת כ-132 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של 43%.

אולם, המצב בלאס וגאס עדיין אינו משביע רצון - נכון למועד הדו"ח, נכסים ובניין ואלעד גרופ, בבעלותו של איש העסקים יצחק תשובה, ממשיכות לפעול להשגת הסדר ביחס להלוואה עבור פרויקט הפלאזה בלאס וגאס שיתרת הקרן שלה היא כ-620 מיליון דולר. ביום 9 באוגוסט, מועד פרעון ההלוואה, נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לבין המלווים לפיו המלווים התחייבו להימנע מנקיטת סעדים בקשר לאי פירעון ההלוואה עד ליום 9 באוקטובר 2012. אידיבי מסרה כי השתתפותה בהסדר ליתרת סכום שלא תעלה על כ-97 מיליון שקל.

קרקע הפרויקט מוצגת בדוחות הכספיים של חברת הפרויקט לפי שווי של 700 מיליון דולר, בהתאם להערכת שווי שנערכה בספטמבר 2011. החודש קיבלה החברה חוות דעת ממעריך שווי לפיה נכון ליום 30 ליוני 2012 לא חל שינוי מהותי לרעה בפרמטרים הכלכליים של הערכת השווי מספטמבר. מנגד, הערכות שווי המצויות בידי גורמים מממנים של הפרויקט מצביעות על שווי נמוך משמעותית מהשווי על פי ההערכה.

הרווח המיוחס לבעלי המניות של החברה הסתכם ברבעון השני בכ-26 מיליון שקל, קיטון של כ-72% בהשוואה לרווח הנקי בתקופה המקבילה אשתקד אשר הסתכם בכ-92 מיליון שקל. נציין כי הרווח ברבעון המקביל אשתקד כלל שערוך של בניין HSBC בסך של 70 מיליון שקל, ואילו ב-2012 שערוך הבניין בוצע ברבעון הראשון.

הכנסות הקבוצה ממכירת דירות ומקרקעין הסתכמו ברבעון השני בכ-138 מיליון שקל, לעומת כ-55 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (רישום ההכנסות נעשה על פי IFRS ומושפע מקצב איכלוס הדירות). במחצית הראשונה של 2012 מכרה הקבוצה 130 דירות, זאת לעומת 260 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, קיטון של 50%. מנגד, בהשוואה למחצית השנייה של 2011 במהלכה נמכרו 90 דירות, חל גידול של 44%.

הכנסות מעליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה הסתכמו ברבעון השני של 2012 בכ- 129 מיליון שקל לעומת כ- 135 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בחודש יוני 2012 עודכנו הערכות שווי לכלל הנכסים המניבים של הקבוצה בישראל. זאת, עקב שינוי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מהנכסים עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד ועליית המדד בשיעור של כ- 1.6% ממועד עריכת השערוך הקודם (ב- 30 ביוני 2012), וכן עקב עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים בנכסיה השונים של הקבוצה.

במארס 2012, בנוסף לעידכון השווי ההוגן של בניין HSBC בניו-יורק, עודכן השווי ההוגן של בניין ברני'ס בשיקגו לסך של 155 מיליון דולר. נתוני ההשוואה בסעיף ההכנסות מעליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה לרבעון השני ולחציון הראשון של 2012 לא כוללים את הרווח משערוך בניין HSBC ליום 30 ביוני 2012 בסך כ- 139 מיליון שקל, אשר נכלל בסעיף חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות.

האמצעים הנזילים של הקבוצה הכוללים מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות הסתכמו ביום 30 ביוני 2012 בכ- 2.57 מיליארד שקל לעומת כ- 1.266 מיליארד שקל ביום 31 בדצמבר 2012. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון השני של 2012 בכ- 88 מיליון שקל לעומת כ- 104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בהיקף של 15.4% ברבעון השני של 2012 נובעת מפעילות המגורים .

רפי ביסקר, יו"ר הקבוצה, מסר: " הקבצה רשמה השנה הצפת ערך גדולה שעיקרה עסקת מגדל HSBC בניו יורק, אשר באה לידי ביטוי בעליית שווי הנכס ובביצוע מימון מחדש שהניב לחברה תזרים פנוי של כ- 150 מיליון דולר. יתרות האמצעים הנזילים של כ- 2.6 מיליארד דולר ותזרים המזומנים היציב של החברה מהווים בסיס טוב להמשך פיתוח וניצול הזדמנויות עסקיות לצד יכולת גבוהה של עמידה בהתחייבויות."

סגי איתן, מנכ"ל הקבוצה, אמרה: "הקבוצה רואה בתחום הנדל"ן המניב בישראל את ליבת עסקיה ומנוע צמיחה עתידי. לצד המשך השבחת מכלול הנכסים הקיים (תפוסה ממוצעת של 96%), פועלת הקבוצה להרחבתו ע"י בניה ותכנון של פרויקטים בתחום המשרדים והמסחר בהיקף של כ- 160 אלף מ"ר באזורי ביקוש. ייזום זה יביא להמשך צמיחה וגידול בהכנסות משכ"ד".

נכון למועד הדו"ח, הקבוצה ממשיכה לפעול להשגת הסדר ביחס להלוואה עבור פרויקט הפלאזה בלאס וגאס שיתרת הקרן שלה היא כ-620 מיליון דולר. ביום 9 באוגוסט, מועד פרעון ההלוואה, נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לבין המלווים לפיו המלווים התחייבו להימנע מנקיטת סעדים בקשר לאי פירעון ההלוואה עד ליום 9 באוקטובר 2012. אידיבי מסרה כי השתתפותה בהסדר ליתרת סכום שלא תעלה על כ-97 מיליון שקל.

קרקע הפרויקט מוצגת בדוחות הכספיים של חברת הפרויקט לפי שווי של 700 מיליון דולר, בהתאם להערכת שווי שנערכה בספטמבר 2011. החודש קיבלה החברה חוות דעת ממעריך שווי לפיה נכון ליום 30 ליוני 2012 לא חל שינוי מהותי לרעה בפרמטרים הכלכליים של הערכת השווי מספטמבר. מנגד, הערכות שווי המצויות בידי גורמים מממנים של הפרויקט מצביעות על שווי נמוך משמעותית מהשווי על פי ההערכה.