ככה נעלם הכסף: 'דה לסר' מגייסת אג"ח בת"א - ה'יועץ' לוקח 6 מיליון שקלים

הדובים מריחים דבש - ומסתערים. חברת הנדל"ן דה לסר הנמצאת בבעלותו של יזם נדל"ן אמריקני מנסה היום לגייס מהמשקיעים 225 מיליון שקל, ויש כבר מי שמנסה לגרוף קופה שמנה. עמלת החיתום שמשלמת החברה על ההנפקה צפויה להסתכם ב-11.3 מיליון שקל שהם כ-5% מסך ההנפקה. גורם המקורב להנפקה ציין בשיחה עם Bizportal כי "מדובר בשוד לאור היום".

חברת דה לסר לא מוכרת לציבור המשקיעים מאחר ומניותיה לא נסחרות בבורסה. מדובר בחברת נדל"ן זרה אשר לפני כמה שנים ביצעה עלייה חלקית לבורסה המקומית וגייסה . החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב ומתעסקת בעיקר בתחום המשרדים, מסחר ומוסדות ציבור. לחברה ישנן מספר סדרות אג"ח בבורסה, ונראה שהמשקיעים אינם חוששים ממצב החברה שכן התשואות מאוד נמוכות - עד 4.5%.

לאחרונה החליטה החברה על הנפקת סדרת אג"ח חדשה בהיקף של 225 מיליון שקל, סדרה אשר זכתה לדירוג גבוה A מצד S&P מעלות. השלב המוסדי בהנפקה הסתיים בהצלחה ובמסגרתו המוסדיים הסכימו לרכוש אג"חים בהיקף של 182.5 מיליון ערך נקוב. בעקבות הביקושים הערים, שיעור הריבית שתשלם החברה בהנפקה ירדה מ-6.4% ל-5.45%.

עם זאת, מבדיקת Bizportal עולה כי נתח משמעותי מן ההנפקה הולך לטובת עמלות הפצה, התחייבות מוקדמת, עמלות ריכוז ועמלות ייעוץ בהיקף חסר תקדים של 11.3 מיליון שקל. משיחה שערך Bizportal עם גורמים בשוק החיתום הם הביעו תמיהה על העמלה הגבוהה שמשלמת החברה ביחס להנפקות אג"ח אחרות באותם סדרי גודל. אחד מהם ציין כי "פשוט חולבים את החברה".

תשלום של עמלות לחתמים ולמפיצים הם דבר שהוא די מקובל בהנפקות, אך בהנפקה הנוכחית, הדבר בולט בצורה קיצונית, הגם שהדבר מתנהל על פי חוק. כך למשל, בחברת נדל"ן דומה בראק NV שהתקיימה בתחילת החודש, שבה גויסו כ-170 מיליון שקל, סך העמלות הסתכמו ב-3.7 מיליון שקל, 2.2% בלבד מסך ההנפקה, זאת לעומת 5% בהנפקה הנוכחית.

אז לאן הולך הכסף מן ההנפקה? החתמים בהנפקה הם פועלים IBI אשר מקבלים לידם כ-3.5 מיליון שקל באופן הבא. כ-0.85% מסכום הגיוס שהם 1.9 מיליון שקל הינם עמלת הפצה. בנוסף, IBI מקבלים עמלת הצלחה בשיעור של 75% על כך שהריבית בהנפקה ירדה מ-6.4% ל-5.45% ובסה"כ מדובר ב-1.6 מיליון שקל נוספים.

חלק נוסף מן העמלה הינה עמלת התחייבות מוקדמת לה זוכים הגופים המוסדיים בשיעור של 0.6% מסך התמורה, על כך שהזמינו איגרות חוב בשלב מוקדם. סך העמלה שהחברה תשלם עבור השלב המוסדי מסתכמת בכמיליון שקל ומתחלקת בין כל הגופים אשר השתתפו בשלב הציבורי.

עם זאת, מי שככל הנראה הוא הנהנה הגדול ביותר מן ההנפקה הוא איש העסקים רפי ליפא אשר משמש כיועץ החברה וישלשל לכיסו כ-6 מיליון שקל. ליפא זכאי לעמלה המורכבת משני נתחים. החלק הראשון הנקרא שכר טרחה בסיסי בהיקף של 5.4 מיליון שקל ומחושב באופן הבא: הכפלת 0.45% במח"מ של האג"ח (5.31 שנים) ובסך הגיוס (225 מיליון שקל). בנוסף, ליפא זכאי לעמלת הצלחה בשיעור של 25% מההפרש בין הריבית הנקובה לריבית הסופית, ובסה"כ מדובר ב-0.53 מיליון שקל נוספים.

חשוב לומר שההנפקה מתבצעת בצורה חוקית. המדף מפורסם לציבור המשקיעים והגופים המוסדיים מודעים לסך העמלות של ההנפקה. מי שמפסיד מכל הנושא הוא בעיקר יזם הנדל"ן אברהם דה לסר, אבל גם מחזיקי האג"ח נפגעים- שכן בסופו של דבר הם רואים פחות כסף בקופה.

את תגובתו של רפי ליפא לא ניתן היה להשיג.