אפסייד דו ספרתי: ליפמן - "מניית מליסרון היא הזולה ביותר בתחום"

לפני כחודש וחצי נפתח הגרנד קניון באר שבע הכולל 250 חנויות ב-45 אלף מ"ר בארבע קומות. הקניון הוקם על ידי מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: והיזם אלי להב, כאשר כל אחד מהצדדים מחזיק ב-50% מהזכויות. אתמול ערכה מליסרון סיור לאנליסטים ולפעילים בשוק ההון בקניון ושי ליפמן, הנדל"ן של אקסלנס נשואה ברוקראז', העביר את רשמיו מהקניון ואת השפעתו על דוחותיה הקרובים של מליסרון.

לדבריו, שיעור התפוסה בפתיחה עמדו על כ-75% כאשר על כ-91% משטחי הקניון יש חוזים חתומים. תחזית ה-NOI השנתית עומדת על 80-90 מיליון שקל ועד היום ממוצע המבקרים היומי בקניון עמד על כ-28 אלף איש.

עלות ההקמה הכוללת שהקניון עומדת על כ-880 מיליון שקל והיא גוזרת של כ-10%. בנוסף, ליפמן מוסר כי ניתן לבנות על הקניון מבנה של 10 אלף מ"ר לשימושיים מושכי קהל (מרפאות, קופות חולים וכו'). אלי להב, היזם של הפרויקט, מסר כי באוגוסט הוא צפוי לחתום על חוזה מול אחת מקופות החולים שצפויה לשכור כ- 6,000 מ"ר ולאחר מכן יצא לבניית המגדל.

"להערכתי בדוחות הרבעון השני שצפויים להתפרסם באוגוסט הנכס הזה ישוערך שכן הוא הפך מנכס בהקמה לנכס מניב, ולאור כוונת החברה לגייס סדרת חדשה כשהנכס הזה הוא השעבוד שלה, סביר כי לקראת ההנפקה גם תצורף הערכת שווי לנכס כמניב. להערכתי שווי הנכס בתחילה יעמוד על כמיליארד שקל, מה שיגזור רווח של כ- 120 מ' שקל (חלק מליסרון כ- 60 מ' שקל)", מסביר ליפמן.

במסגרת מצגת אותה ערכה החברה בסיור ציינה יו"ר החברה ובעלת השליטה ליאורה עופר כי בכוונתה להחזיר את מליסרון לפעול בסביבת מינוף של כ- 60%, כפי שהתנהלה החברה ברוב שנותיה והדגישה כי בניגוד למה שפורסם בתקשורת אין בכוונת החברה לממש אף אחד מהקניונים הגדולים שבבעלותה, אלא תיתכן מכירה של נכסים קטנים שאינם בליבת הפעילות.

נזכיר כי בראיון שקיים Bizportal עם אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, בחודש מאי , התייחס לוי לכמות הקניונים הגדולה המוקמת בעיר והחשש מבניית יתר והשיב - "יכול להיות שזה קצת גדול על באר שבע, אך אנחנו בונים את הקניון הגדול ביותר, סביר להניח שהוא יבוא על חשבון קניונים אחרים, צריך לזכור שהקניון הבא בתור בשטח אחרי הקניון שלנו הוא בשטח של 12 אלף מ"ר עם 600 מקומות חניה בתשלום ויש עוד מתחמים פתוחים שאינם מושכים עם סופות החול שיש כאן, לכן אנחנו נרוויח."


ליפמן מסכם כי נכסי החברה מהוונים בספרים לפי תשואה ממוצעת של 7.83%, "להערכתנו תשואה זו רחוקה מלייצג את שווים הריאלי (במודל לקחנו 7.6% - בשמרנות), נזכיר כי סביבת הריבית הנמוכה תמשיך להביא להוזלה משמעותית בעלות גיוסי ההון של החברה, מה שיגדיל את ה- FFO בשנתיים הקרובות בעשרות מיליוני שקלים בשל חסכון בהוצאות מימון (ולהזכירכם החברה מחליפה הלוואת ישנות של בריטיש שגויסו במחירים שהיום נראים גבוהים מאוד). החברה מימשה 4 קניונים תמורת כ- 1.45 מיליארד שקל שילכו כולם להקטנת מינוף. אנו נותרים בהמלצת קנייה ומסמנים את החברה (שוב) כזולה ביותר בתחום זה. מחיר היעד שלנו לאחר פרסום תוצאות הרבעון הראשון עמד על 106 שקל למנייה (גבוה ב-29% מהמחיר הממוצע הבוקר העומד על כ-82 שקל למנייה).