רשות ני"ע: ניתן לסווג דיור לאוכלוסיה מבוגרת כנדל"ן להשקעה
מהפך חשבונאי בתחום הנדל"ן: רשות ניירות ערך קיבלה את בקשת הרולינג של חברת מגדלי הים התיכון של יורופורט, לאפשר הצגת בתי דיור כנדל"ן להשקעה במקום כרכוש קבוע כפי שהוצג עד כה. את המהלך הובילו חברת יורופורט, שהאג"ח שלה (יורופורט אגח א) נסחרות בבורסה ביחד עם משרד BDO זיו האפט.
בעקבות השינוי החשבונאי תחדל יורופורט לרשום מידי שנה הוצאות פחת בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בגין פעילותה בתחום הדיור המוגן, ואלו יתווספו לשורת הרווח ויגדילו אותו באופן משמעותי - זאת החל מהדו"חות לסיכום שנת 2013.
מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון וחברת יורופורט:
"הסיווג כנדל"ן להשקעה משקף בצורה נאותה יותר את המהות העסקית והכלכלית של עסקי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת. אנו מאמינים שהשינוי החשבונאי יוביל להתעניינות בתחום גם מצד משקיעים מוסדיים וקרנות השקעה. התחום יהנה בשנים הקרובות מצמיחה מואצת ועודפי ביקוש על ההיצע".
רו"ח דן אטיאס, שותף וראש אשכול נדל"ן ב-BDO זיו האפט:
"מדובר במהפך של ממש בתחום הדיור המוגן ובאפשרויות שיפתחו בפני החברות בתחום בשוק ההון. השינוי הזה מאפשר לחברות לרשום רווחי שיערוך בדוחות הכספיים, במקביל לאי רישום הוצאות פחת. המשמעות הישירה של השינוי הינה כי הדוחות הכספיים של החברות הללו ייראו אטרקטיביים למשקיעים ובנוסף, תגדל שורה העודפים ואיתה אפשרות לחלוקת דיבידנד".
במארס 2010 הוגשה על ידי יורופורט פנייה מקדמית (רולינג) לרשות לניירות ערך בבקשה לראות בבתי הדיור המוגן כנדל"ן להשקעה ולא כרכוש קבוע. ב- BDO זיו האפט האמינו כי מבחינה חשבונאית אין הבדל מהותי בין החזקה של בית דיור מוגן לבין קניון למשל.
השלכות השינוי בגישת הרשות על תחום הדיור המוגן בישראל:
השינוי החשבונאי מהווה מהפך של ממש בדוחות הכספיים של החברות העוסקות בתחום. השינוי יגרום לשיפור משמעותי בשורה הרווח הנקי של החברות ולגידול משמעותי בסעיף העודפים, שהינו הפרמטר החשוב במבחן יכולת חלוקת הדיווידנד.
רקע - מהו דיור מוגן?
בית דיור לאוכלוסיה מבוגרת פונה בעיקר לאוכלוסייה משכבה סוציו-אקונומית גבוהה. מרבית הדיירים מנהלים את חייהם באופן עצמאי בבית ומסופקים להם שירותים בסיסיים תמורת תשלום של דמי אחזקה חודשיים. בנוסף, בשטחים הציבוריים של הבית, ניתנים גם שירותים נוספים המשרתים את דיירי הבית בתשלום נוסף, לחברה בעלת הנכס או לזכיין ישירות, כדוגמת - חדר אוכל, קפיטריה ומספרה.
ההבדל העיקרי בית בית אבות לבין בית דיור מוגן הינו שבית האבות פונה בעיקר לדיירים הנזקקים בראש ובראשונה לעזרה תפקודית יומיומית (ובשל כך נדרשים לקבל שירותים רבים) לעומת בתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת המאוכלסים בדיירים עצמאיים המשכירים יחידת דיור בבית לצורך מגורים.
הסכם המשתכן מקנה לדייר זכות החזקה ושימוש ביחידת הדיור ולעשות בה שימוש למגוריו בלבד. בתמורה מפקיד הדייר בידי בעלת הנכס מראש ולכל תקופת ההסכם, פיקדון. מהפיקדון מחולט אחוז מסוים שנע בין 2.5% - 4% לשנה. דמי השחיקה מחולטים במשך תקופה של עד 12 שנים.
דמי השחיקה מהווים למעשה חלק מהתשואה של החברה בעלת הנכס מיחידות הדיור בבית. הפיקדון מוחזר לדייר (או שאריו) רק בעת עזיבתו את הבית (מכל סיבה שהיא) וזאת בניכוי דמי השחיקה שחושבו עד למועד זה ובהתאם לתנאי הצמדתו.
רשת מגדלי הים התיכון, בניהולו של דורון ארנון, הינה רשת פרטית בתחום הדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי, לרשת כ-1,200 יחידות דיור בחמישה בתים ברמת השרון, בת ים, צומת סביון, נורדיה וכפר סבא והיא החלה בהקמתו של בית דיור שישי בגני תקווה שיכלול כ-350 יחידות דיור.
חברת יורופורט עוסקת בשני תחומי פעילות מרכזיים: דיור לאוכלוסיה המבוגרת בישראל תחת המותג "מגדלי הים התיכון"; ונדל"ן להשקעה ופיתוח בחו"ל. עם בעלי המניות ביורופורט, נמנים, מלבד קירשנבאום, גם בנק דיסקונט, כלל ביטוח ואחרים. מגדלי הים התיכון בוחנת גיוס הון באמצעות הנפקה של מניות לציבור.
