עודף היצע במשרדים? ירידה בפדיונות? הצחקתם את עזריאלי

לפני כ-30 שנה חברת עזריאלי קבוצה -0.9% עזריאלי קבוצה 28,500 -0.9% בסיס:28,760 פתיחה:28,610 גבוה:29,290 נמוך:28,300 תמורה:44,668,507 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הקימה את קניון איילון בעלות של כ-180 מיליון שקלים. כיום, היא בעלת פורטפוליו נכסים בהיקף של למעלה מ-16 מיליארד שקלים המניב לה 1.1 מיליארד ש' NOI שנתי, מה שמכתיר אותה כחברת הנדל"ן המקומית הגדולה בישראל. לרישום חינם למפגש עם מנכ"ל עזריאלי- לחץ כאן. מספר המקומות מוגבל

עזריאלי הינה חברה יזמית המתמחה באיתור קרקעות (לרוב באזורי ביקוש עם נגישות טובה), בניה וניהול נכסיה, מעל ל-80% מנכסי הנדל"ן שלה היא עצמה ייזמה ובנתה. ניתן לומר בביטחון שהשנים האחרונות הטיבו עם סקטור הנדל"ן המניב, הן בתחום המסחר והן בתחום המשרדים, נתון המשתקף בעלייה בשיעורי התפוסה ושכר הדירה, מצד אחד, ובגידול בגיוס הכספים משוק ההון והמערכת הבנקאית, מצד שני.

חברות רבות ניצלו את סביבת הריבית הנמוכה והאמון של שוק ההון והמערכת הבנקאית בסקטור הנדל"ן המניב וגייסו הון רב. בשנה האחרונה מניות חברות הנדל"ן המניב הפגינו עליות מרשימות, ובפרט מניית עזריאלי. עם זאת, לאחרונה התעורר חשש מהיפוך מגמה בעקבות האטה כלכלית צפויה במשק, ועודף שטחי מסחר ומשרדים הצפויים להיבנות בארץ. היתרונות הבולטים של עזריאלי הם איכות הנכסים והחוסן הפיננסי. כשיש לך נכסים איכותיים, במיקומים מרכזיים, עם תמהיל נכון של שוכרים וניהול טוב בטווח הארוך, הם ישביחו את עצמם גם אם יהיו תקופות קשות יותר בדרך.

בנוסף, החוסן הפיננסי של עזריאלי (23% חוב פיננסי נטו למאזן) יאפשר לה לצלוח כל משבר שאולי יגיע, ואף יאפשר ניצול רגעי המשבר ברכישת נכסים איכותיים בזול. אולם מעבר לתמונה הכללית, ניתן לבחון את הדברים לעומק יותר. אי אפשר להתעלם מהעובדה שבשנת 2016 ו-2017 מאות אלפי מ"ר של פרויקטים למשרדים יושלמו.

נתעלם לרגע מהיתרון האיכותי של מגדלי עזריאלי על פני מתחריו (מיקום על תחנת רכבת ומעל הקניון), ונסתכל רק על המספרים - דמי השכירות החודשיים הממוצעים במתחם המשרדים בעזריאלי נאמדים בכ-96 שקלים למטר (כולל 22 אלף מ"ר שמושכרים ל בזק -2.71% בזק 520 -2.71% בסיס:534.5 פתיחה:526 גבוה:533 נמוך:516.6 תמורה:36,559,728 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ב-78 ש'). דמי השכירות בחוזים חדשים מסתכמים בכ-114 שקלים למטר, כלומר ירידה של 15% במחירי השכירות של חוזים שנחתמים תוריד את המחיר ל-97 ש' בממוצע למטר - מעל לממוצע הקיים במגדלים. לכן להערכתנו, הפגיעה במרכזי עזריאלי תהיה מינימלית אם בכלל.

בנוסף, לפני כשבוע חברת עזריאלי הודיעה על השכרת 10,000 מ"ר במתחם העסקים בחולון לחברת פיריון, ובכך השכירה את מרבית הבניין הראשון במתחם ששטחו 40 אלף מ"ר. עסקה זו מוכיחה שיש ביקוש לשטחים איכותיים - עובדה שעזריאלי הצליחה להשכיר בהצלחה עד כה, למרות עודף היצע של שטחי משרדים באזורים מתחרים כמו פתח תקווה ובני ברק.

לגבי פורטפוליו המסחר של עזריאלי, אכן רואים האטה בגידול הפדיונות, אך עדיין קיים גידול בקניונים המובילים, אם כי מתון יותר מבעבר. יש הרבה רעש בתקשורת סביב עודף שטחי המסחר בבאר שבע והפגיעה בקניון הנגב. אנחנו מעריכים שקניון הנגב אכן נפגע, במיוחד לאור פתיחתו של הגרנד קניון של מליסרון. אולם יש לזכור שקניון הנגב מהווה רק כ-4% מנכסי החברה. כמו כן, גם רוב שטחי המסחר של סניפי אופיס דיפו שהתפנו הושכרו ובמחירים גבוהים יותר.

אי אפשר שלא להזכיר את היקף היזום החסר תקדים של עזריאלי. מדובר בכ-470 אלף מ"ר שצפויים להניב תזרים NOI של 550 מיליון שקלים. הערכות השווי שלנו מראות על ההשקעה של 11%-12% בהתאם לתזרים הצפוי, לכן גם אם נראה ירידת מחירים והתשואה על ההשקעה תהיה 8%-9% - עזריאלי תרוויח.

אחרי שפירטנו על ההכנסות, כמה מילים על ההוצאות. עזריאלי, כמו חברות אחרות, מנצלת את סביבת הריבית הנמוכה. רק לפני מספר חודשים מיחזרה הלוואה בהיקף של 915 מיליון שקלים עם היסטורית של 6%, לעומת ההלוואה החדשה שנושאת ריבית של 0.75% - 1.16% צמוד. בכך חסכה עזריאלי בהיקף שנתי של 45 מיליון שקלים - פי 3 מתזרים ה- NOI של קניון קרית אתא. בעקבות זאת, גם אם בתרחיש פסימי נראה פגיעה בהכנסות השכירות, החיסכון בהוצאות המימון יקזז זאת. בסופו של דבר, חברות הנדל"ן מניב מרוויחות מהמרווח בין עלויות המימון לשכר הדירה. בשנים האחרונות מרווח זה נפתח הודות לירידת הריבית מה שהיטיב עם החברות.

לסיכום, אין ספק שהמניה עשתה מהלך של למעלה מ-20% בשנה האחרונה. מודל ה-NAV גוזר של 125 שקלים, גבוה בכ-9% בלבד מהמחיר בבורסה, ולכן בהמלצת ניטרלי. יחד עם זאת, להערכתנו עזריאלי היא מניית עוגן. אנחנו ממליצים לכל משקיע או גוף מוסדי להחזיק בה במשקל שוק לפחות. אומנם המודל אינו נותן אפסייד משמעותי, אבל במידה והשוק יצמח מעבר לתחזיות שלנו, פוטנציאל הצמיחה של החברה יהיה גבוה יותר מכפי שציינו, שכן המודל התבסס על הנחות שמרניות, בעיקר בתחום הייזום.

מנגד, במידה ואכן תחול האטה במשק, עזריאלי תפגע הכי פחות בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות, הן בשל האיכות, המיקום וגודל הנכסים והן בשל המינוף הנמוך והאיתנות הפיננסית אשר יסייעו לה לצלוח כל משבר הצפוי לבוא.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.