מנכ"ל ADO שמחזיקה 14,000 דירות בברלין נשאל האם מחירי הדירות בעיר לא עלו יותר מידי - הנה התשובה שלו

איי.די.או גרופ (מקבוצת שיכון ובינוי), הנפיקה השבוע את החברה הבת "איי.די.או פרופרטיס" בבורסה של פרנקפורט, בשווי של כ-700 מיליון יורו. התמורה הכוללת (ברוטו) במסגרת ההנפקה עומדת על עד כ-460 מיליון יורו, כך שכ-200 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או פרופרטיס, וכ-260 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או גרופ. הביקושים הסתכמו ב-900 מיליון יורו. עם השלמת המהלך, תחזיק איי.די.או גרופ ב-40.7% ממניות איי.די.או פרופרטיס. נציין שאחזקתה של חברת שיכון ובינוי באיידיאו הינו 38%.

מניית איידיאו בת"א דווקא הגיבה אתמול בנפילה של 7.2%, אבל זה אחרי ריצה של 40% בשנה האחרונה. בתחילת יוני נגעה המניה בשיא כל הזמנים. 

בשיחה עם Bizportal סיפרו עופר קוטלר, מנכ"ל ויו"ר שיכון ובינוי, ושלמה זהר, מנכ"ל איידיאו על תכניות איידיאו לעתיד, על שוק הנדל"ן בברלין, ו.. בארץ.

עופר קוטלר, איך אתם רואים את ההנפקה אמש בפרנקפורט, הצלחה גדולה?

"כן, אין הרבה חברות ישראליות שבצעו הנפקה של כמעט 2 מיליארד שקל בחו"ל בשנים האחרונות. גייסנו בטוטאל (אחרי שנפעיל גם את ה'גרין שו') 400 מיליון אירו. הביקושים הגיעו ל-פי 2.5, זו הרגשה מצויינת".

למה בעצם לקח כ"כ הרבה זמן? דיברתם על זה תקופה על ההנפקה הזו.

"קבענו מועד מסויים, אבל בגלל הטרגדיה היוונית, המתנו מעט. טוב שחיכינו, אנחנו מאוד שמרנים, ולא עושים החלטות בפזיזות"

מי הגופים הגדולים שהשקיעו במניה?

"לדעתי מעל 70% מהמשקיעים הם משקיעים לטווח ארוך, אני לא יכול להגיד את שמותיהם, זה אוסף של משקיעים איכותיים".

איך תיראה החברה בעוד שנתיים? יש תכנונים להתרחב מעבר לברלין? "נוכל להגדיל את היקף המצבור ב-18 החודשים הקרובים בכמעט 5,000 יח"ד. זה גידול משמעותי ביחס ל14,000 היחידות שיש לנו. אנחנו מאוד ממוקדים בברלין, זה מה שאנחנו יודעים לעשות. יש לנו שם 170 עובדים, וכרגע אנחנו לא מתפזרים, אין כוונה להתפתח מעבר לעיר הזו".

• איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
• איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר

איך מתמודדים עם הרגולציה בנוגע לשינוי מחירי ההשכרה?

"בטווח הארוך נוכל לשמור על קצב עלייה קבוע ויציב. הראנו ב-5 שנים האחרונות שאפשר להשיג עליה בשכ"ד בקצב של 5%-6%, ועכשיו חובת ההוכחה עלינו. העלייה תורכב מ-3 חלקים עיקריים: החלפת דיירים – אחרי החלפה אפשר להעלות שכ"ד; שיפוץ דירות - אז מותר להעלות שכ"ד. בנוסף, גם עם התקרה הקיימת בחוק – מותר להעלות שכ"ד ב-10% ב-3 שנים. שלושת המרכיבים יחד יוצרים לנו אפשרות לתשואה של 5%-6% בשנה: כך עשינו בעבר וכך נעשה גם בעתיד".   שלמה זהר, למה המניה נופלת היום בת"א?

"יש קצת פעילות ארביטראז', צריך לתת לעניין לאזן את עצמו. אין ספק ששני השווקים (ת"א ופרנקפורט) יוכלו לשחק במקביל. התשואה שצפויה להון בת"א  גדולה יותר בגלל המינוף. עם זאת, מדובר במינוף יחסית נמוך, של 60%. בגרמניה זה כ-45% - נמוך יחסית לנכסים מהסוג הזה".

הנדל"ן בברלין עולה כבר שנים. זה לא מאוחר מדי להשקיע בברלין?

"אנחנו לא חושבים כך, ונמשיך להתמקד בברלין. המחירים מאוד זולים והתשואות מאוד גבוהות. זה שוק עם המון פוטנציאל, ויש לדעתי עוד 10 שנים עד התייצבות המחירים".

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לפי מה שאתה אומר - הברלינאי צריך לדאוג שהשכ"ד שלו יעלה..

"השכ"ד עולה, אבל גם ההכנסה עולה, והאבטלה יורדת. ממוצע התיק שלנו לפני 3 שנים היה 4.5 אירו למ"ר, היום אנחנו סביב 5.8-6 אירו למ"ר".

איך בעיר אטרקטיבית כל כך – המחירים כ"כ נוחים?

"אל תשכח שהעיר עברה שינויים גדולים מאוד, רק ב-1989 נפלו החומות. זה תהליך הדרגתי, ואנחנו נמצאים בשוק מאוד מפוקח, התהליך של הגעה לאיזון ייקח זמן"   איך אתה רואה את השפעת הרגולציה?

"לפיקוח יש יתרונות וחסרונות. היתרונות הוא שאתה עובד בתוך המסגרות, אתה נמצא בשוק ברור, ומראה תשואה יציבה, מאוד סולידית. תשואה להון של 10-12% בשוק כזה של נכס – זו תשואה מצויינת. התשואה על הנכס היא יותר נמוכה, סביב 5-6% לשנה. יחד עם כך שהמימון שלנו זול, זה מעלה את התשואה על ההון לתשואה יפה מאוד, בשילוב עם נכס סולידי. אני מעדיף שוק מתוכנן כזה".

אתה רואה גם סיכונים בשוק הנדל"ן?

"יש את הרגולציה, שיכולה להיות לה השפעה של כחצי אחוז. הריביות גם משפיעות על השוק כמובן. סיכונים אחרים הם למשל 'סיכון-דייר', אבל בברלין זה מאוד נמוך כי יש ביקושים גבוהים. כמובן שיש גם סיכוני תפעול."

קצת על ישראל: שוק מפוקח כמו בברלין יכול לעזור לשוק השכירויות כאן?

"זה יכול להיות פתרון נכון לדיור, אבל בתור חבילה כוללת. דרוש שוק של יזמות לנושא ההשכרה, עם מימון נוח. בגרמניה המימון למגורים מאוד נמוך, וזה מאפשר למחירי ההשכרה להיות ברי השגה, בטח יותר מהארץ. אם הפיקוח יבוא יחד עם קרקעות זמינות לבניה, מימון ליזמים, אווירה של מיסוי נוח למגורים – בגרמניה המעטפת הזו קיימת, ממומן על ידי מוסדיים כשוק פרטי -  והוא מחזיק אותו יפה.