בנק ישראל בתרחיש מפחיד לנדל"ן: חרד מעליית ריבית חדה ומהירה - "פוטנציאל לסיכון מערכתי"

יום לאחר הותרת את הריבית על רמתה - בנק ישראל מפרסם את הדוח החצי שנתי על יציבות הפיננסית המקומית, ומספק תמונה מדאיגה לגבי שוק הדיור והמערכת הפיננסית בימים של ריבית אפסית. 

השפעות הריבית הנמוכה לאורך זמן, כתוצאה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה בארץ ובעולם, הובילו לעלייה חדה במחירי הנכסים שגררה סיכונים בהתאם. היום בנק ישראל משקף בסקירה החצי שנתית את המילכוד בו הוא נמצא, בין היתר, על רקע ייסוף השקל: "ריבית נמוכה לאורך זמן עלולה לפגוע ברווחיות המוסדות הפיננסים, כגון חברות הביטוח, על רקע העלייה בשווי המהוון של ההתחייבויות. לחלופין, העלאת הריבית עלולה להוביל לזעזוע בשווקים ולתגובת יתר של מחירי נכסים עם השלכות על תיק הנכסים של הציבור ועל המוסדות הפיננסיים".

על הדאגה של בנק ישראל מהעלאת הריבית ניתן ללמוד מהנתון המדאיג של נוטלי המשכנתאות. מנתוני הבנק עולה כי כ-71% מיתרת חוב המשכנתא הוא בריבית משתנה, מתוך כך כ-36% בריבית הצמודה לפריים. 

"החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור מהווה סיכון משמעותי" "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה סיכון משמעותי. זאת מפני שהבנקים ממשיכים להיות חשופים לענף הבינוי והנדל"ן, כמו גם למשכנתאות בהיקפים ניכרים. הסיכון שבחשיפה לענף הבינוי והנדל"ן ולמשכנתאות, כמו גם לאשראי הצרכני שלא לדיור, מתעצם נוכח המתאם הגבוה באשראים אלו. זעזוע שיוביל לעליית הריבית או לפגיעה בהכנסות הלווים עלול להוביל לפגיעה בבנקים החשופים ללווים אלו".

לפי בנק ישראל, "זעזוע (מקומי או חיצוני) שיכלול עליית ריבית חדה ומהירה או פגיעה בהכנסות הלווים, עלול לפגוע ביכולות משקי הבית והקבלנים לעמוד בהתחייבויות, ובכך לפגוע ביציבות הבנקים. במידה שתרחיש כזה יוביל גם לירידה במחירי הדירות, השפעתו על יציבות הבנקים תתעצם בשל הפגיעה בבטחונות שבידיהם. עם זאת, בחלק מההיבטים מסתמנת ירידה בסיכון העולה משוק זה". 

"הסיכונים הגלומים בשוק הדיור בישראל מאפיינים אותו כבעל פוטנציאל להוות סיכון מערכתי משמעותי, לפי הגדרת ה-ECB, סיכון מערכתי כזה יכול לנבוע משלושה מקורות אפשריים: קיומו של זעזוע מקרו כלכלי משמעותי בעל פוטנציאל לסכן את הסקטור הפיננסי; סכנת הידבקות של גופים פיננסיים זה מזה כתוצאה מקשר ישיר או השקעה בנכסים בעלי אופי דומה; או חוסר איזון פיננסי שנוצר כתוצאה מצמיחה מהירה באשראי. שוק הדיור הישראלי מתקשר לכל אחד משלושת המקורות הללו לסיכון מערכתי". 

בבנק ישראל מסבירים כי העלייה בביקוש לדירות בחודשים האחרונים התבטאה גם בחידוש העלייה במחירי הדירות לאחר חודשים של יציבות. במסגרת זו, עלו מחירי הדירות בששת החודשים דצמבר-מאי ב-3.3%, לעומת 3.8% ב-12 החודשים המסתיימים במאי. במקביל, עלה שכר הדירה בכ-3% ב-12 החודשים הללו. "על זאת, העלייה בגמה הבנייה, שצפויה להתמיד בשנתיים הקרובות בשל התחלות הבנייה הגבוהות בשנתיים האחרונות, צפויה להוות כוח כנגד לחצים אפשריים לעליות המחירים". 

"בשלב זה נראה כי ההתרחבות המחודשת של הפעילות בשוק הדיור מבטאת תיקון לתקופה שבה רבים נמנעו מלבצע רכישות של דירות חדשות בשל המתנה לתכנית "מע"מ אפס". ניתן למצוא לכך תימוכין בכך שקצב עליית המחירים, במונחים שנתיים, ממשיך לרדת במהלך החודשים האחרונים, כמו גם בכך שבממוצע חודשי מספר העסקאות ב-12 החודשים האחרונים דומה למספר העסקאות ב-12 החודשים שקדמו להם".

לפי בנק ישראל, המשך העלייה במחירי הדירות מתיישב עם המשך הירידה בתשואות ארוכות הטווח, שכן לדבריהם התשואה מבעלות על נכס נדל"ן צריכה להידמות לתשואה מבעלות על נכס פיננסי אחר . עם זאת, במהלך, החודשים האחרונים חלה ירידה נוספת בתשואה הארוכה, בעוד התשואה על דירות שמרה על יציבות יחסית. כמו כן, לאחר ירידה מסוימת ביחס מחיר דירה לשכר דירה חלה בו עלייה מחודשת בחודשים האחרונים, אך הוא אינו סוטה משיאיו בעבר ואינו קרוב ברמתו ליחס המקביל בארה"ב במהלך שנות השיא של מחירי הדירות שם.

בבנק ישראל מדגישים שרמת ההשקעה בנדל"ן בישראל דומה לרמה באירופה וגבוהה מהרמה בארה"ב. "ניתן לראות כי החל משנת 2010 ההשקעה הגדלה של הציבור בדיור, כפי שהתבטאה הן בעלייה במספר הדירות החדשות והן בעלייה במחירי הדירות, היא פרופורציונלית להשקעה הגדלה בנכסים פיננסיים, המתבטאת בעליית מחירי הנכסים ובכמותם. משמעות הדבר היא שההתפתחויות בחלק ההשקעה של הציבור בשוק הדיור במהלך חמש השנים האחרונות אינן חורגות מההתפתחויות המקבילות בשוקי הנכסים הפיננסיים".

בבנק ישראל מרגיעים ואומרים כי מדדי הסיכון של המשכנתאות החדשות שומרים על יציבות ברמות נמוכות יחסית לעבר. במסגרת זו, במהלך החודשים האחרונים כ-4% מהמשכנתאות החדשות נחשבו 5% ומעלה או שיעור LTV מסוכנות, כלומר כלל שיעור החזר מההכנסה 40% ומעלה.

בבנק ישראל מציינים כי להתפלגות חוב משקי הבית לפי עשירונים תפקיד חשוב בהבנת הסיכונים הגלומים בחוב זה. "בחינה של התפלגות החוב לדיור לפי עשירונים מראה כי 7% בלבד מהיקף החוב 2013 שייכים לשלושת העשירונים – לדיור בין השנים 2010 התחתונים ואילו 50% מהיקף החוב לדיור שייכים לשלושת עשרוני ההכנסה הגבוהים. כלומר, אמנם העשירונים התחתונים נמצאים בסיכון גבוה יותר להגיע לחדלות פירעון, בגלל מאפייני הסיכון שלהם, אך חלקם בהיקף האשראי לדיור קטן מאוד. מעבר לתחום היציבות, לתופעה זו יש כמובן השלכות חברתיות, אך אלו אינן נידונות במסגרת דוח זה".