מניית נדל"ן עם 19% אפסייד - ועדכון המלצה לתשואת יתר

איידיאו דיווחה בימים האחרונים על שני אירועים משמעותיים: בחינת חלוקת דיבידנד חריג (באמצעות רכישה עצמית של מניות) בסכום של עד 850 מיליון שקל ורכישת פורטפוליו נכסים של כ-1,000 דירות בברלין על ידי חברת הבת.

ישי ששון, אנליסט ה-sell side של ירושלים ברוקראז' אומר: "בהנחה שהרכישה העצמית תעשה באמצעות הצעת רכש, הרי שלהערכתנו היא עשויה להתבצע במחיר קרוב יותר לשווי הסחיר (47.3 שקל למניה), לעומת שווי השוק הנוכחי (39.84 שקל, אפסייד של כ-19%)".   ששון מסביר כי בעקבות עליית שער האירו והעלייה המשמעותית בשווי חברת הבת, עודכן מודל השווי ואת מחיר היעד בהתאם, כך שהינו עומד על 47.3 שקל למניה, וההמלצה עודכנה בהתאם לתשואת יתר.

לגבי חברת הבת (איי.די.או פרופרטיז), אשר דיווחה בימים האחרונים על עסקה שביצעה, אומר ששון: "העסקה מתומחרת להערכתנו במחיר שוק, אך קיים בה פוטנציאל לאפסייד עתידי באמצעות עליית שכר הדירה, מאחר ושכר הדירה הנוכחי נמוך משכ"ד הקיים בשוק. בהתאם למודל שערכנו, הרי שהשפעת העסקה על השווי הינה זניחה, ומשכך אנו מותירים את מחיר היעד בעינו (23.6 אירו למניה). בשל עליית מחיר המניה מאז סקירתנו האחרונה, בהתאם להמלצתנו, הצטמצם הפער בין מחיר השוק למחיר היעד (העומד כיום על כ-6.9%), ובשל כך אנו מעדכנים את המלצתנו לתשואת שוק".

חלוקת הדיבידנד – בכוונת החברה לחלק דיבידנד בסכום שלא יעלה על 850 מיליון שקל (המהווה כ- 57% משווי השוק הנוכחי), אשר יחולק באמצעות רכישה עצמית של מניות החברה (Buyback) – בהתאם למתווה שלהלן:

• להערכת ששון, החלוקה תתבצע באמצעות הצעת רכש, אשר תאפשר השתתפות של כל בעלי המניות.
• בכוונת החברה לבצע פדיון מוקדם של האג"ח בהיקף של כ- 20% מסך האג"ח שבמחזור.
• מבדיקה שערכו בירושלים ברוקראז' עולה, כי החברה נדרשת להעמיד לבעלי האג"ח שיעבודים (מניות חברת הבת) בשיעור של 150% (170% משנת 2016). בטוחה זו, בפרט שהפכה להיות סחירה עם הנפקת החברה הבת, עשויה, בשוויה הנוכחי, להיות מספקת על מנת להעביר את החלטת הרכישה העצמית מול בעלי האג"ח.
• החברה תשמור רזרבה נזילה של בין 50-80 מיליון שקל
• תינתן תוספת ריבית של 0.2% לכל אחת מהסדרות.

ששון מציין כי בנוסף לרכישה העצמית המוזכרת לעיל, לחברה התחייבות נוספת לביצוע רכישה עצמית מול קרן סטנהם, במסגרתה תידרש לרכוש 40% מהמניות המוחזקות על ידי קרן סטנהם (המהוות 6.9% מהון מניות החברה). הרכישה תתבצע בעסקת חליפין, בה תעביר החברה לרשות סטנהם מניות בחברת הבת המצויות ברשותה (המהוות להערכתנו כ- 3.5% מסך המניות). ההתחייבות נובעת בשל מימוש אופציית מכר המצויה בידי סטנהם, ואשר סטנהם הודיעה כי בכוונתה לממש. "ככל שחלוקת הדיבידנד תבוצע בסכום שלעיל, צפוי לגדול מנוף החברה לרמה הגבוהה מ- 1, כך שככל ששווי חברת הבת יתקרב לשוויה הכלכלי, כפי שהוערך על ידנו, שיעור העלייה הנגזר בשוויה הכלכלי של איידיאו בישראל יהיה גבוה יותר".

• איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
• איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר