בנק ישראל: "מכרזי 'מחיר למשתכן' כמעט ולא יוכלו להשפיע על מחירי הדירות באזורי הביקוש" - ויש שם פצצה מתקתקת

דו"ח בנק ישראל לשנת 2015 התפרסם לפני מספר דקות ומתייחס לליבת הנושאים הכלכליים במדינה, הנמדדים באופן אמפירי על ידי הבנק המרכזי. ראש הממשלה כבר התייחס לדו"ח בישיבת הממשלה, בטרם פרסומו, והביע סיפוק מביצועי המשק, עם דגש על התעסוקה המלאה בו הוא נמצא. עם זאת, בבחינת הנתונים לעומקם, נראה כי עוד רבה העבודה לממשלה ולבנק ישראל - הן מבחינת האינפלציה, כמובן בגזרת מחירי הדיור, ואולי (בעיקר) בתחום צמצום הפערים החברתיים:

ב-2015 צמח התוצר במדינה ב-2.5%, שיעור מתון אך דומה לשיעור הממוצע בשלוש השנים שקדמו לשנה זו (בניכוי השפעת תחילתה של הפקת הגז), ומדובר בהחלשות של 0.3% לעומת השנה שעברה. על מגמת החלשות הצמיחה ציינו בבנק ישראל כי בשנים שבאו בעקבות המשבר של 2008 סייעו המדיניות הפיסקלית, לצד הגידול בהשקעות בבנייה למגורים, להגדיל את הביקושים המקומיים וליצור תחליף מסוים לביקושים ליצוא, "אולם בשנתיים-שלוש האחרונות השפעתם מוצתה, והצמיחה עברה להתבסס באופן הדרגתי וכמעט בלעדי על הצריכה הפרטית, רכיב שקיבל תמיכה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה". 

בהסתכלות קדימה, מזהירים בדו"ח כי "קיימים סימנים לכך שהצמיחה התמתנה בשנה האחרונה גם עקב היווצרותן של מגבלות נקודתיות בהיצע של כוח האדם, בפרט בתחום הטכנולוגיה העילית, מגזר שנהנה בשנים האחרונות מגידול מהיר של התעסוקה בענפי השירותים העסקיים". מבחינת השימושים, מציינים בב"י כי בלטה השנה ההתכווצות ביצוא: "לצד הצמיחה הנמוכה בסחר העולמי גרמו לה גם שחיקה בכושר התחרות כתוצאה מהייסוף שחל בשנים הקודמות בשער החליפין וירידה ביצוא השירותים העסקיים".

אינפלציה

יעד האינפלציה של הבנק פוספס בגדול, זו השנה השניה ברציפות, בעוד זו הפכה לשלילית בסוף 2014, ומגמת הירידה בה נמשכה השנה: האינפלציה הסתכמה ב-2015 במינוס 1%, משמעותית מתחת לתחום היעד ליציבות המחירים (1%—3%). מאז חודש יוני 2014 האינפלציה השנתית נמצאת מתחת לתחום היעד, ומספטמבר 2014 היא אף שלילית. האינפלציה השלילית, לפי הדו"ח, נבעה בעיקר מגורמי היצע: ירידות במחירי הסחורות בעולם, בפרט הנפט, תהליך שהשפעתו על האינפלציה בישראל גדלה עקב ייסוף השקל, ו-הוזלות מחירים שהממשלה יזמה והפחתת המע"מ. בניכוי השפעתן הישירה של הירידה במחירי האנרגיה והוזלות המחירים שהממשלה יזמה הסתכמה האינפלציה ב-2015 ב-0.6%.

• איך זה שהבורסה לא מושפעת מהרפורמה במערכת המשפט?
• האם יכול להיות שהחיים פה נהיו זולים? בעולם של פרופ' קרנית פלוג התשובה היא כן

לפי הדו"ח, מגמת הירידה באינפלציה משותפת לרוב המכריע של המדינות המפותחות והיא מבטאת בעיקר את הירידה החדה במחירי האנרגיה ושאר הסחורות האחודות. המדיניות המוניטרית נותרה השנה מרחיבה, והוועדה המוניטרית הפחיתה את הריבית לרמתה הנמוכה ביותר אי פעם – 0.1% – והרחיבה את רכישות המט"ח. "הוועדה החליטה שלא להעמיק את ההרחבה המוניטרית, מפני שהמשק נמצא בתעסוקה מלאה והתגבשה הערכה שהאינפלציה הנמוכה נובעת בעיקר מצד ההיצע ומההוזלות שיזמה הממשלה, וכן מפני שהריבית התקרבה לאפס ומחירי הדיור הוסיפו להאמיר".

השקל הישראלי

בדו"ח כמובן מתייחסים לחוזקו של השקל, שנמצא כעת סביב שיא כל הזמנים שלו מול סל המטבעות לאחר שב-2015 התייסף ב-9.3% (במונחי שער החליפין הנומינלי האפקטיבי)ץ את התחזקותו של המטבע הישראלים מסבירים בדו"ח כי "מאחר שכלי הריבית התקרב למיצוי, ומאחר שהתגבשו הערכות כי קיים ייסוף יתר, בנק ישראל הרחיב את רכישות המט"ח כדי למתן את הייסוף ולתמוך בענפים הסחירים ובאינפלציה". בעניין זה נציין כי בנק ישראל התערב ביום שישי האחרון בניסיונו לבלום את התחזקות השקל מול הדולר, אך גם בסיום יום זה המשיך להתחזק המטבע הישראלי.

נדל"ן

בגזרת הנדל"ן, מחירי הדירות הוסיפו להאמיר גם השנה, תוך גידול בהיקף העסקאות והתרחבות משמעותית של המשכנתאות.  לגבי ההכנסות ממסים ישירים על נדל"ן וממע"מ על דירות חדשות, אלו תרמו השנה כ-30% מסך הגידול בגבייה, והיו גבוהות בכחצי אחוז תוצר מרמתן באמצע העשור הקודם.

• אפסייד של 70% - אייפקס קפיטל בהמלצה על הכשרת הישוב
• ההשקעה שתציל את נקסטפרם - או תסבך אותה עוד יותר?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התחלות הבנייה הסתכמו בשנה החולפת בכ-48 אלף יחידות דיור ונסתיימה בנייתן של 43 אלף יחידות דיור. בבנק ישראל מציגים ספקות לגבי סיכויי ההצלחה של תכנית 'מחיר למשתכן' של שר האוצר כחלון, בשל הצעת מחירים זולים מצד אחד, אך הגדלת הביקוש מצד שני: "מכיוון שהתכנית מרימה רק תרומה קטנה להגדלת היצע הדירות, אין זה ברור כיצד תשפיע על המחירים בשוק בכללותו".

ועוד נכתב בדו"ח בעניין תכנית הדגל של שר האוצר כחלון: "מכרזי 'מחיר למשתכן' כמעט לא יוכלו להשפיע ישירות על המחירים באזורים של ביקוש גבוה כדוגמת תל אביב וירושלים". כמו כן, "במכרזי 'מחיר למשתכן' אי אפשר להגדיל את זכויות הבנייה ולכן התהליך מהיר יותר. במובן זה מכרזי 'מחיר למשתכן' משקפים את צמצום ההיצע הפוטנציאלי בטווח הארוך לטובת זירוז ההיצע בטווח הקצר". פצצה מתקתקת?

מעבר לכך, בבנק ישראל כותבים כי התכנית אף עשויה להשיג אפקט הפוך, של עליית מחירים: "תכנית 'מחיר למשתכן' עלולה להפעיל על המחירים הבלתי מסובסדים לחץ כלפי מעלה שכן ההיצע לשוק החופשי יקטן. אמנם ב'מחיר למשתכן' היזמים מתחייבים על מחיר מקסימלי לדירה והדבר מונע מצב שבו הם מגדילים את רווחיהם כתוצאה מההנחה על הקרקע (בתנאי שהפיקוח יהיה יעיל) אולם הגדלת הביקושים במצב של היצע נתון פועלת להגדלת רווחי הקבלנים בשוק החופשי.".

לפי הדו"ח, ברבעון הרביעי של 2014 התעוררו מחדש הביקוש לדירות והאמרת מחיריהן, ואף כי הריבית המשוקללת על המשכנתאות עלתה במחצית השנייה של 2015, מחירי הדירות עלו בשנה החולפת בכ-8%. בבנק מתייחסים להיקף המשכנתאות אותו לוקח הציבור, ומציינים כי "פרופיל הסיכון של המשכנתאות שניתנו בשנים האחרונות ירד בעקבות הצעדים שהפיקוח על הבנקים נקט בשוק המשכנתאות מאז 2010, אך היקף המשכנתאות הוסיף ועלה. התפתחויות אלה הציבו שוב בפני קובעי המדיניות את האתגר הכרוך בשמירה על היציבות הפיננסית". 

רווחה

"אי-השוויון בין משקי הבית בישראל גבוה בהשוואה בין-לאומית כאשר הוא מחושב על בסיס ההכנסה הפנויה (לאחר מסים ישירים ותשלומי העברה), אך הוא אינו חריג כאשר הוא מחושב על בסיס ההכנסה הכלכלית (לפני מסים ישירים ותשלומי העברה)". מכאן נובע, וגם בדו"ח מציינים זאת, כי תרומתה של מדיניות המסים וההעברות בישראל להפחתת אי-השוויון נמוכה בהשוואה בין-לאומית, בעיקר עקב תשלומי העברה נמוכים. 

מנגד, בבנק ישראל מציינים כי אי-השוויון בהכנסה הכלכלית דווקא יורד בהתמדה מראשית העשור הקודם בזכות גידול מתמשך בשיעור התעסוקה; זה נבע מגידול בשיעור ההשתתפות על רקע העלייה ברמת ההשכלה, ההפחתה בשיעור המס הישיר והקיצוץ בקצבאות.

תחולת העוני גבוהה מאוד בקרב משקי בית חרדיים וערביים – מעל 50%. אף כי שיעור התעסוקה בקבוצות אלה עלה במידה ניכרת, שתיהן מתאפיינות עדיין בתת-ייצוג בולט בשוק העבודה לפי כל הפרמטרים: שיעור התעסוקה, היקף המשרות והשכר לשעת עבודה.

מאפייני העוני בקרב החרדים מעידים כי בהתחשב בגודל משפחותיהם, צמצום העוני בקרבם יתאפשר על ידי העלאת כושר השׂתכרותם בעזרת לימוד של מקצועות רלוונטיים לשוק העבודה.

בדו"ח מציינים כי סבסוד מעונות יום ומשפחתונים אכן תורם להרחבת שיעור ההשתתפות של אימהות לילדים בגיל הרך וכן להעלאת שכרן בשנים הראשונות לאחר הלידה. עם זאת,  מציינים, "רבות מהמשפחות הזכאיות לסבסוד אינן מקבלות אותו בשל מחסור במקומות במסגרות המפוקחות". בבנק אומרים כי יישום החלטות הממשלה בנוגע להרחבת היצע המסגרות יקל על המחסור.