מדד המניות בת"א שצלל בשל ניצחונו של דונלד טראמפ - האם זו הזדמנות קניה?

ניצחונו של טראמפ בבחיורת בארה"ב הצית מהלך עליות בשוקי המניות בחו"ל, וגם בת"א. עם זאת, מדד מניות הנדל"ן בת"א הגיב במהלך נפילות תלת יומי של כמעט 7.5% כאשר החשש הוא שמניות הנדל"ן המניב פגיעות מאוד למהלך עליית תשואות האג"ח. כבר היום ניתן לראות תיקון למהלך הזה כאשר מדד ת"א נדל"ן 15 עולה 1.4% בניגוד למגמה. 

בשיחה עם Bizportal אומר היום אביטל איגנר, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר, כי : "ההיסטריה במניות הנדל"ן לא ממש מובנת. ברגע שהכל יורד באופן לא סלקטיבי אז חלק מהחברות מהוות הזדמנות קנייה יפה. כך למשל: שיכון ובינוי 1.84% , עזריאלי קבוצה -0.63% , מליסרון 0.59% וביג 0.71%  שהתרחקו  מאד ממחיר היעד שלהן. את המודלים של החברות שאני מסקרת אני לא צריכה לעדכן".

"המנגנון אשר קושר את שווי הנדל"ן המניב לגובה הריבית הוא ידוע, תמחור של נכס נדל"ן מניב נקבע על ידי חלוקת ה-NOI המייצג בשיעור ההיוון אשר נקבע בין היתר על ידי שיעורי הריבית לטווח ארוך. עליית הריבית לטווח ארוך מביאה לעלייה בשיעורי ההיוון המשמשים לתמחור נכסים מניבים באופן שמקטין את השווי. בישראל, שיעורי ההיוון של הנכסים לא ירדו לרמות נמוכות בעקבות הריבית הנמוכה, כפי שירדו בארה"ב, שם ניתן למצוא נכסים אשר מתומחרים בשיעורי היוון גם של - 2.8%-3.5% (!!). בישראל, על אף הריבית הנמוכה במונחים היסטוריים, שיעורי ההיוון נותרו ברמות גבוהות יחסית (בין היתר בשל היות השוק בלתי משוכלל עם מיעוט עסקאות)".

"שיעורי ההיוון בתחום הנדל"ן למסחר עומדים בממוצע מעל כ-7% ובנכסים מרכזיים יכולים להיות קצת מעל 6%. בתחום המשרדים, התשואות אף גבוהות יותר. תמחור על פי שיעורי ההיוון הללו, יצרו מרווחים גבוהים מאוד בין עלות המימון לבין תשואות הנכסים. אי לכך, ההשפעה של עליית ריבית מתונה-בינונית אין בה כדי להביא לשינוי מהותי בשיעורי ההיוון, כך ששווי הנכסים לא צריך להיפגע באופן מהותי - ובוודאי שאינו מצדיק ירידה כה חדה במחירי מניות חברות הנדל"ן המניב", אומרת איגנר. 

• לא רק בישראל - בכמה עלו מחירי הדירות בארה"ב בשנה האחרונה?
• גורביץ' מסמן 3 מדדים מעניינים בת"א, וגם - האם מניית ישראמקו בדרך לגל עליות?

ברוסאריו בדקו את ההשפעה של עליית התשואות על מדד הריטים בארה"ב ומצאו כי לא ניכרת ירידה חדה כפי שראינו בשוק המקומי, ונראה כי לעומת הימים של לפני הבחירות - כמעט שאין ירידה במדד. "יחד עם זאת", מסייגת איגנר, "חברות אשר פורטפוליו הנכסים שלהם מוטה ארה"ב, יכולות לחוות עלייה בשיעורי ההיוון בתמחור הנכסים, במידה והעלייה בתשואות תמשך. גם כאן, הפגיעה בשווי יכולה להיות סלקטיבית שכן, יש לזכור כי בתמחור נכסי נדל"ן, יש מונה (NOI) ויש מכנה (שיעור ההיוון). כל השינויים בריביות הינם שינויים במכנה. חברות בעלות נכסים באיכות גבוהה אשר נוקטות ניהול אקטיבי, עשויות להתגבר על 'מכשול הריבית' באמצעות העלאת ה-NOI באופן שעליית הריבית וירידת שיעורי ההיוון תתקזז עם עליית ה-NOI. נראה שהימים האחרונים הביאו עימם מעט היסטריה יחד עם כל אי הוודאות השוררת כעת בעולם כולו. עדיין נראה לנו שהתגובה בישראל מעט חדה וכרגיל דרושה סלקטיביות ובחינה של כל חברה בפני עצמה".