מיטב דש: "הדשדוש בשוק הנדל"ן ימשך, תוך ירידה מתונה במחירים"

"הדשדוש בשוק הנדל"ן ימשך, תוך ירידה מתונה במחירים", כך מעריך אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, בסקירתו השבועית שפורסמה היום (ב'). בנוסף, בבית ההשקעות ממליצים להעלות את החשיפה לשווקים המתעוררים כנגד הקטנת החשיפה לשוק המניות האמריקאי.

בחודשים האחרונים מספר הדירות שנמכרו התייצב ברמות נמוכות יחסית, כאשר המכירות בחודשים יוני-אוגוסט היו נמוכות בכ-17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, חלה עלייה בדירות בבנייה עצמית שכוללות גם קבוצות רכישה ובנייה להשכרה. כמו כן, השנה עלה משקל הדירות החדשות שנמכרו בת"א ובמרכז הארץ מסך הדירות שנמכרו, כאשר מנגד, משקל המכירות בפרפריה ירד. "מגמה זו יכולה להסביר מדוע מחירי הדירות בפרפריה ירדו בדרך כלל בשיעור גבוה יותר מאשר הדירות במרכז", מציין זבז'ינסקי.

חשיפת הבנקים לאשראי בענף הנדל"ן עלתה משמעותית
חשיפת המערכת הבנקאית בישראל לענף הנדל"ן ממשיכה לגדול, למרות היחלשות הפעילות בענף. לדברי זבז'ינסקי "בתקופה האחרונה הסיכונים בענף עלו. היקף הפעילות בשוק הדיור ירד משמעותית, גם מצד החברות בענף וגם מצד רוכשי הדירות. המחירים כבר לא עולים ואף יש סימנים של ירידה. אחוז האשראי הבעייתי מסך המשכנתאות נמצא בעלייה קלה בשנתיים האחרונות. באשראי הצרכני שלא לדיור אחוז החובות הבעייתיים גבוה יותר מאשר במשכנתאות וגם הוא נמצא במגמת עלייה".

הגדלת חשיפה לשווקים המתעוררים על חשבון השוק האמריקאי
המניות בשווקים המתעוררים הציגו תת ביצוע עמוק ביחס למדדים האחרים, במיוחד ביחס לשוק האמריקאי בחודשים האחרונים. היחס בין מדד S&P500 ל-MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז שנת 2002.  גם הפער בין מכפילי הרווח בארה"ב לבין המכפילים של MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז 2002. במקביל, המדד של סל המטבעות של המדינות המתפתחות נפל לשפל מאז תחילת שנות האלפיים.

לדברי זבז'ינסקי "תת ביצוע עמוק כל כך של שוקי המניות והמטבעות במדינות המתפתחות מספיק גדול כדי להצדיק הסטה הדרגתית ממשקל חסר בחשיפה אליהן למשקל שוק, תוך הפחתה בחשיפה למניות האמריקאיות". 

זבז'ינסקי מסביר בסקירתו כי השווקים המתעוררים שהיו במצב השברירי ביותר מבחינה כלכלית, כגון טורקיה או ארגנטינה כבר ספגו את המכה והסיכוי להפתעות לרעה פחת. בנוסף, אם וכאשר ארה"ב וסין יגיעו להסכמה בנושא הסחר, השווקים המתפתחים  יהיו בין הנהנים העיקריים מכך. כמו כן, אם סין תפעיל תוכנית תמריצים חדשה, תסריט שהסיכוי להתממשותו עלה, השווקים המתעוררים יהיו בין הנהנים העיקריים.

הדובים בסין צפויים לנער את הממשל
המצב הכלכלי הנוכחי בעולם מזכיר את ההאטה המשמעותית בשנת 2015 שקרתה בעיקר בגלל החולשה בסין. היציאה מההאטה ב-2016 גם היא התרחשה בין היתר בזכות תוכנית התמריצים שהפעילו הרשויות בסין, השלישית מאז משבר 2008 ולהערכתו של זבז'ינסקי אנו עומדים בפתח התוכנית הרביעית.

הכלכלה הסינית צמחה ברבעון השלישי בקצב של 6.5% לעומת ציפיות לצמיחה של 6.6%. "גודל הפספוס לא כל כך משנה מכיוון שהמספרים בכל מקרה לא נראים אמיתיים. אולם, עצם הפספוס יכול לסמן שהסינים קרובים להוצאה לפועל של תוכנית פיסקאלית ומוניטארית רחבת היקף כדי לשנות את המצב, כפי שקרה בפעמים הקודמות", מעריך זבז'ינסקי.

"לתוכנית מסוג זה עשויה להיות השפעה חיובית על הכלכלה והשווקים, אך היא תעלה את הסיכון לכלכלה הסינית. יחד עם זאת, כל עוד התוכנית לא יוצאת לפועל לא כדאי לבנות עליה בהחלטות השקעה".

הקלה במתחים הגיאופוליטיים
"מסתמנת פגישה בין הנשיא האמריקאי לנשיא סין שעשויה להוביל להפחתת מתיחות בין המדינות. נציין שהפגישה תתקיים לאחר בחירות של אמצע קדנציה בארה"ב, מה שמעלה את הסיכוי שהנשיא האמריקאי יוכל להציג גישה פשרנית יותר כלפי הסינים. נוסיף שהירידות האחרונות בשוק המניות האמריקאי, שרגיש לנושא זה, עשויות לדחוף את הנשיא להגיע להסכמים עם הסינים", כותב זבז'ינסקי.

המשבר בין איטליה לגוש האירו, כמו כל משבר באירופה בשנים האחרונות שקשור לאחת ממדינות ה-PIGS, התחיל להתפשט גם לנכסים הפיננסיים של המדינות האחרות. מרווחי האג"ח האיטלקיות מעל גרמניה עלו לרמה הגבוהה מאז 2013 בשבוע שעבר ומשכו אחריהם גם את האג"ח של ספרד ופורטוגל, באופן אשר להערכתו של זבז'ינסקי יאלץ את האירופאים להפגין גמישות ביחס לממשלה באיטליה.