הערכת שווי: איירפורט סיטי נסחרת בדיסקאונט של 20%

הערכות שווי שפורסמו במסגרת מיזוג אקויטל-יואל מעניקות תמחור נדיב למניות הקבוצה. מעריך השווי, חברת MNS consulting, מעריך כי רוב מניות הקבוצה נסחרות עמוק מתחת לשווי הכלכלי שלהן.

הערכת השווי מעניקה לאיירפורט סיטי שווי של 7.5 מיליארד שקל, הגבוה בכ-25% לעומת שווי השוק של החברה בבורסה. מעריכי השווי השתמשו במספר שיטות, בהן הערכת הנדל"ן של החברה וכן שיטות השוואה לעומת חברות נדל"ן בורסאיות אחרות.

ארפורט סיטי -0.33% ארפורט סיטי 5,799 -0.33% בסיס:5,818 פתיחה:5,775 גבוה:5,811 נמוך:5,713 תמורה:10,258,625 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:

מהשוואה לחברות נדל"ן מקבילות עולה כי מכפיל ההון (יחס שווי השוק להון העצמי) של איירפורט סיטי נמוך ביחס לחברות נדל"ן אחרות. מכפיל ההון של החברה עומד על 0.98 בלבד, לעומת מכפיל הון ממוצע של 1.2 בקרב חברות הנדל"ן שנסקרו (גב ים, עזריאלי, אמות, אלוני חץ ומליסרון). הנתון בזמן ההכנת הערכת השווי (שנעשתה ב-31 באוקטובר) עמד על 0.8, אולם מאז המניה עלתה.

חברת נפטא -0.32% נפטא 2,526 -0.32% בסיס:2,534 פתיחה:2,550 גבוה:2,552 נמוך:2,505 תמורה:638,811 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  המחזיקה בשותפות הגז ישראמקו מקבל הערכת שווי של 3.7 מיליון שקל, לעומת שווי שוק של 2.36 מיליון שקל, כלומר נסחרת בדיסקאונט של 33%. מלבד השליטה בישראמקו שנסחרת בת"א, מחזיקה נפטא בישראמקו אינק. מדובר על חברה אמריקאית הנסחרת בנאסד"ק (ולא על שותפות ישראמקו הנסחרת בבורסה של ת"א). השותפות הישראלית והחברה האמריקאית הן למעשה חברות אחיות, שנפטא מחזיקה בשתיהן. הנכס העיקרי של ישראמקו אינק הוא הזכות לקבל תמלוגים ממאגר תמר. ישראמקו אינק נסחרת בנאסד"ק לפי שווי שוק של כ-320 מיליון דולר. 

ישראמקו יהש -2.46% ישראמקו יהש 186 -2.46% בסיס:190.7 פתיחה:190.7 גבוה:191 נמוך:185.7 תמורה:2,003,275 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:

ערכה של חברת {יואל}, לפי הערכת השווי, נאמד על 4.95 מיליארד שקל. בעוד שווי השוק בבורסה עומד על כ-4 מיליארד שקל. חשוב לציין כי מעריך השווי הפחית לצורך העבודה את מניות יואל המוחזקות על ידי נפטא (15%), לכן ההשוואה הרלוונטית היא מול שווי של 3.4 מיליארד שקל, ולא בהשוואה לשווי השוק המלא.

מפנקים את המזמין?
חשוב לקרוא את הערכות השווי בהסתכלות מעט ביקורתית, שכן הערכות שווי המוזמנות לצורך מיזוג נוהגות "לפרגן" למזמין העבודה, במקרה הזה דירקטורים בחברת יואל. אולם הנתונים העולים מהערכת השווי מצביעים כי החברות נסחרות בדיסקאונט מהותי על מחיר השוק.

חלק מהפער יכול להיות מוסבר בחוסר השקיפות של הפירמידה של קבוצת החברות. אקויטל היא החברה הציבורית אשר נמצאת במעלה הפירמדיה. מתחתיה החברות יואל, נפטא ואיירפורט סיטי. הנכסים העיקריים של הקבוצה הם מתחם איירפורט סיטי ליד נתב"ג ושותפות ישראמקו - בעלת 29% משדה הגז תמר.

באופן רשמי הקבוצה נשלטת בידי חיים צוף, אך קיימת הנחה, שגובתה בין השאר על ידי הצהרות של שר האוצר משה כחלון, כי איש העסקים קובי מימון הוא בעל השליטה בקבוצה. חוסר שקיפות זה, והמיסתורין סביב השליטה בחברה, גורם לחלק מהמשקיעים חוסר נוחות.

מבנה הקבוצה לפני המיזוג

הערכות השווי יצאו במסגרת זימון האסיפה הכללית של חברת יואל למיזוג עם אקויטל. לפי  המתווה אקויטל תמזג לתוכה את החברה הבת יואל תמורת הקצאת מניות ותשלום מזומן בהיקף של כ-685 מליון שקל. המיזוג יתבצע בדרך של מיזוג משולש הופכי, במסגרתו חברת בת בבעלות ושליטה מלאה של אקויטל, אשר הינה חברה ללא כל פעילות וריקה מנכסים והתחייבויות, תתמזג עם יואל, כך שלאחר השלמת המיזוג, כל מניותיה של יואל ימחקו מהמסחר בבורסה והחברה תהפוך לחברה פרטית, שכל מניותיה יוחזקו על ידי אקויטל.