"כניסת אמזון היא איום, אך מליסרון ועזריאלי מכינות מנועי צמיחה"

התוצאות של ענקית הקניונים  מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  ביטאו המשך גידול בפרמטרים העסקיים – ההכנסות עלו, הרווח התפעולי עלה וכך גם היחסים הפיננסים החשובים - NOI  ו-FFO (לכתבה המלאה), אבל החברה נמצאת בעיצומו של שינוי.

הטעמים של הקהל משתנים והקניונים עוברים מהפכה – יותר מתחמי בילויים, פחות חנויות. זה תהליך ממושך, ובמקביל אליו מליסרון הולכת ומגדילה את היקף פעילותה בתחום המשרדים (כ-3 מיליארד שקל – כ-20% מהיקף נכסיה).

מעבר לכך, מליסרון מחזיקה בקניונים "מקומיים" בהיקף של 2 מיליארד שקל, ואלו פחות רגישים לתחרות מהאונליין, מכיוון שהם מפוזרים על פני מגוון של בילויים וחנויות, ומספקות מענה רחב למבקרים.

אז נכון – הכניסה של אמזון היא איום, והיא צפויה לנגוס במכירות של הרשתות, ובהתאמה לפגוע בקניונים, רק שלא ברור עד כמה. מליסרון וגם עזריאלי מכינות מנועי צמיחה חדשים (לרבות פעילות של אתר קניות ומועדון) כדי לענות על האיום, ומהדוחות של מליסרון מסתבר שיש לה קלף נוסף.

הוצאות המימון צפויות לרדת
המודל העסקי של מליסרון הוא פשוט ונשען בעצם על מודל פיננסי – מליסרון לווה כספים (בעיקר מהציבור – אגרות חוב), ומשקיעה בקניונים ומשרדים. היא מקבלת שכר דירה – תשואה על הנכסים ומשלמת ריבית. הרווח שלה הוא הפער בין התשואה לבין הריבית על המימון.

התשואה כאמור תחת איום אמזון, והחברה מנסה לגוון את הפעילויות ולהימנע מפגיעה. אגב, בינתיים למרות שהאונליין התעצם בשנים האחרונות, מליסרון לא נפגעה ברווחים ובתשואה על הנכסים. לגבי העתיד, הכל פתוח, אבל מליסרון מסתבר הצליחה להוזיל משמעותית את עלויות המימון (שהן העלויות הכבדות של החברה).

שימו לב לנתונים הבאים – הוצאות המימון של מליסרון מתבססות על שיעור ריבית אפקטיבית של קצת מעל 3% - שיעור ריבית נמוך, והסיבה: הגופים המוסדיים "אוהבים" חברות נדל"ן מניב מסוגה של מליסרון – נדל"ן זה ביטחון ובטוחה משמעותית בעיני רבים, במיוחד כאשר מדובר בנכסים בולטים כמו שיש למליסרון. תחת המימון הזה (שיעור של 3%), ובהנחה שמליסרון מייצרת תשואה משוקללת של 6% (ואפילו יותר), נשאר לחברה רווח של כ-3% (מעוגל).

מדובר במספרים גסים, שממחישים את המשקל הגדול של הוצאות המימון, ובהתאמה את החשיבות של המהלכים שנקטה הנהלת מליסרון בשנים האחרונות - גיוסי אג"ח בריביות נמוכות. עד כמה נמוכות? סביב 2%.

ולגיוסים האלו יש תפקיד חשוב בדוחות של השנים הקרובות. מדוחות מליסרון עולה כי הפירעונות של השנים הקרובות יהיו של מימון (אגרות חוב) בריבית של 4% ומעלה. מדובר במימון יקר לעומת הממוצע (3%), והמשמעות היא שהוצאות המימון צפויות לרדת (גם תחת הנחה סבירה שהמימון החדש יהיה בעלויות של  עד הריבית האפקטיבית). מדובר בחיסכון מאוד משמעותי, וכבר בשנים הקרובות, עלויות המימון המשוקללות עשויות לרדת בכ-0.5% ואפילו יותר.

אז מליסרון אמנם פועלת במישור העסקי והתפעולי מול האיום של אמזון, ובינתיים התשובה הגדולה לאיום היא דווקא במישור המימוני – חיסכון משמעותי בהוצאות המימון, והגדלת המרווחים בשורה התחתונה.

לתכנים נוספים באתר הון:
שיעור ראשון בקורס השקעות בבורסה
השקעה במניות או בדירה – מה כדאי?