השיטה של האחים חג'ג' - קונים נדל"ן, מגדילים זכויות...ומרוויחים

קבוצת חג'ג' נדלן -0.87% חג'ג' נדלן 1,936 -0.87% בסיס:1,953 פתיחה:1,953 גבוה:1,957 נמוך:1,924 תמורה:1,452,158 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות והרווחיות בבורסה. אז נכון שעדיין לא רואים את הרווחים בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אבל מדובר בחברה שבנתה ובונה פרויקטי נדל"ן גדולים בעיקר באזור תל אביב. היא עושה זאת במעין שני כובעים - קבוצת רכישה, ויזמות "רגילה" - ככה זה היה ברחוב הארבעה בתל אביב וככה זה במקומות נוספים.

הרווח של החברה בשנה שעברה הסתכם ב-116 מיליון שקל ובחצי השנה הראשונה ב-93 מיליון שקל. החברה נסחרת בשווי של 560 מיליון שקל. עם ההצלחה הזו אי אפשר להתווכח, אבל חוץ מזה שעדיין לא רואים את הכסף (התזרים התפעולי לא טוב), הרווחים הם בזכות חוש מדהים של האחים חג'ג' צחי ועידו לזהות נכסים לפני השבחה. 

הם יודעים ומפנימים את השיטה הלכאורה פשוטה ביותר - לקנות ולהגדיל זכויות בנייה, וכך להשביח ולהרוויח. אבל כמה שמדובר בעניין לכאורה פשוט, הוא מורכב ומסובך, ויש רבים וטובים שניסו ונכשלו. 

חשוב להבין - החברה אמנם מנהלת פרויקטים (ומרוויחה דמי ניהול), יוזמת פרויקטים (ומרוויחה מהיזמות), אבל הדבר הבולט ביותר בפעילותה בשנים האחרונות, הוא היכולת לאתר מקומות טובים מהבחינה שהם מושבחים גם דרך הגדלת זכויות בנייה. 

הפעם מדווחת החברה על הצלחה נוספת דר חברה בת - במסגרת היערכות להכנת דוחות כספיים לתקופה של תשעה חודשים, התקבלה טיוטת הערכת שווי של מקרקעי פרויקט שד"ל (מקרקעין המצויים במתחם יבנה- שד"ל בתל אביב, אותו יוזמת חברת הד מאסטר שמוחזקת בשיעור של 50% על ידי הקבוצה. 

אמנם טרם הושלמה חוות הדעת וגם רואה החשבון אמור לאשרה ולקבלה, אבל האינדיקציה מהטיוטה היא שחלק המקרקעין המסווג כנדל"ן להשקעה בדו"חות הד מאסטר עלה בכ-78 מיליון שקל וזאת כתוצאה מהזכויות שהתווספו לפרויקט שד"ל בעקבות שינוי תב"ע.

78 מיליון שקל של רווח כתוצאה מזכויות בנייה הגדילו את השווי הכולל ל-146 מיליון שקל. החברה הרוויחה כ-110%, וגם אם נהיה שמרנים היא הכפילה את ההשקעה. 

חג'ג' מחזיקה ב-50% מהחברה הבת, ובהינתן מסים, היא מעריכה כי הרווח שלה יסתכם ב-30 מיליון שקל.