השיטה של האחים חג'ג' - קונים נדל"ן, מגדילים זכויות...ומרוויחים
קבוצת חג'ג' היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות והרווחיות בבורסה. אז נכון שעדיין לא רואים את הרווחים בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אבל מדובר בחברה שבנתה ובונה פרויקטי נדל"ן גדולים בעיקר באזור תל אביב. היא עושה זאת במעין שני כובעים - קבוצת רכישה, ויזמות "רגילה" - ככה זה היה ברחוב הארבעה בתל אביב וככה זה במקומות נוספים.
הרווח של החברה בשנה שעברה הסתכם ב-116 מיליון שקל ובחצי השנה הראשונה ב-93 מיליון שקל. החברה נסחרת בשווי של 560 מיליון שקל. עם ההצלחה הזו אי אפשר להתווכח, אבל חוץ מזה שעדיין לא רואים את הכסף (התזרים התפעולי לא טוב), הרווחים הם בזכות חוש מדהים של האחים חג'ג' צחי ועידו לזהות נכסים לפני השבחה.
הם יודעים ומפנימים את השיטה הלכאורה פשוטה ביותר - לקנות ולהגדיל זכויות בנייה, וכך להשביח ולהרוויח. אבל כמה שמדובר בעניין לכאורה פשוט, הוא מורכב ומסובך, ויש רבים וטובים שניסו ונכשלו.
חשוב להבין - החברה אמנם מנהלת פרויקטים (ומרוויחה דמי ניהול), יוזמת פרויקטים (ומרוויחה מהיזמות), אבל הדבר הבולט ביותר בפעילותה בשנים האחרונות, הוא היכולת לאתר מקומות טובים מהבחינה שהם מושבחים גם דרך הגדלת זכויות בנייה.
- מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
- באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
הפעם מדווחת החברה על הצלחה נוספת דר חברה בת - במסגרת היערכות להכנת דוחות כספיים לתקופה של תשעה חודשים, התקבלה טיוטת הערכת שווי של מקרקעי פרויקט שד"ל (מקרקעין המצויים במתחם יבנה- שד"ל בתל אביב, אותו יוזמת חברת הד מאסטר שמוחזקת בשיעור של 50% על ידי הקבוצה.
אמנם טרם הושלמה חוות הדעת וגם רואה החשבון אמור לאשרה ולקבלה, אבל האינדיקציה מהטיוטה היא שחלק המקרקעין המסווג כנדל"ן להשקעה בדו"חות הד מאסטר עלה בכ-78 מיליון שקל וזאת כתוצאה מהזכויות שהתווספו לפרויקט שד"ל בעקבות שינוי תב"ע.
78 מיליון שקל של רווח כתוצאה מזכויות בנייה הגדילו את השווי הכולל ל-146 מיליון שקל. החברה הרוויחה כ-110%, וגם אם נהיה שמרנים היא הכפילה את ההשקעה. חג'ג' מחזיקה ב-50% מהחברה הבת, ובהינתן מסים, היא מעריכה כי הרווח שלה יסתכם ב-30 מיליון שקל.
- 10.דוידי 13/11/2019 07:53הגב לתגובה זושל הנדל"ן למגורים נגמר עקב עודפי היתרים וקרקעות שבדרך לשוק. גם במרכז
- 9.אדוארד 12/11/2019 18:08הגב לתגובה זולמה? כי אתה רוכש/ מצטרף לקבוצה בפרויקט "יפהפה" ובהמשך "צומחת" מתחת מכולת 24/7.....וכל מיני מריעין בישין שלא חלמת עליהם....
- 8.איך הם יודעים דברים שאחרים לא ? (ל"ת)איך הם יודעים 12/11/2019 17:56הגב לתגובה זו
- 7.מעניין שענבל אור עשתה את זה נקרא אובר בוקינג !! (ל"ת)איתן 12/11/2019 15:58הגב לתגובה זו
- 6.באפט 12/11/2019 13:54הגב לתגובה זורק דוחפים לציבור שטויות
- באפי 12/11/2019 19:17הגב לתגובה זוסוקול הולך על החבל הדק שמוביל לתביעת דיבה.
- 5.דורית 12/11/2019 12:36הגב לתגובה זובשביל זה הם היו צריכים ללמוד כל כך הרבה שנים באוניברסיטה?
- מכללה (ל"ת)יראון 12/11/2019 15:49הגב לתגובה זו
- 4.גם חנן מור תעלה הרבה. (ל"ת)אבי 12/11/2019 12:13הגב לתגובה זו
- 3.עדי 12/11/2019 12:13הגב לתגובה זובשנים האחרונות שאין כאן פוקסים, וכמשקיע לא אכפת לי איך הם יודעים שתהיה השבחה של זכויות בנייה, הם פשוט יודעים את העבודה ומצליחים להרוויח
- אין פוקסים 12/11/2019 13:13הגב לתגובה זופשוט יודעים את ה"עבודה"
- 2.שווה קניה יעלה המון שהמצב יירגע ונחזור לעליה בנדלן היום (ל"ת)יוסי 12/11/2019 11:16הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 12/11/2019 11:12הגב לתגובה זומצליחים לשחד ולהגדיל זכויות. זה באמת לא כל אחד יכול, רק מושחתים ומקושרים ביותר
