מעלות מורידה את תחזית הדירוג לאגרות החוב של דה זראסאי - חשש מאי עמידה באמות המידה הפיננסיות
אגרות חוב
אגרות החוב של דה זראסאי בהיקף של כ-2 מיליארד שקל, החזיקו מעמד בשנה האחרונה למרות שעיקר פעילותה של החברה מתרכז בניו יורק ועלול להיות מושפע מהרגולציה המחמירה על משכירי הדירות. זראסאי התעקשה שהיא "מוגנת", למרות שבשוק יש כאלו שכבר חודשים רבים סבורים שגם היא תיפגע מהרגולציה. חברת הדירוג מעלות משדרת אמנם ביטחון לגבי פירעון אגרות החוב של דה זראסאי, אבל מזהירה כי הדירוג עלול לרדת בעתיד. במילים אחרות, מעלות מכינה את הקרקע להורדת דירוג בעתיד ומעלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב.
"אנו צופים כי בשנת 2019 תציג החברה יחס כיסוי ריבית אשר אינו הולם את הדירוג הנוכחי", כותבים הכלכלנים של מעלות וממשיכים - "על פי התכנית העסקית של החברה, היא תפעל לשיפור ביחסי הכיסוי כבר בטווח הקצר באמצעות התייעלות תפעולית בנכסים ובאמצעות הגברת קצב מכירת הדירות, שכבר באה לידי ביטוי בהיקף החוזים החתומים הגבוה יחסית בסוף 2019.
- כל הכותרות
"להערכתנו, יישום מוצלח של תכניות החברה, יחד עם השלמתם של פרויקטי הייזום, וציפיותינו ליציבות יחסית במינוף המאזני של החברה בשנתיים הקרובות, עשויים לתמוך ברמת הדירוג הנוכחית. עם זאת, אנו מעריכים כי במקרה של עיכובים בהשלמת פרויקט הייזום ברחוב 31 או היקף נמוך מהצפוי של מכירת דירות, ייתכן שהחברה לא תעמוד ב-12 החודשים הקרובים ביחסים הפיננסיים ההולמים את הדירוג. בהתאם לזאת, אשררנו את הדירוג 'ilAA' של חברת דה זראסאי גרופ לטד, אך שינינו את תחזית הדירוג לשלילית מיציבה. כמו כן, אשררנו את הדירוג 'ilAA' לסדרות האג"ח של החברה.
"תחזית הדירוג השלילית משקפת את הערכתנו כי ייתכן שב-12 החודשים הקרובים החברה לא תציג יחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי, כלומר יחס מתואם EBITDA להוצאות מימון של כ-2 ויחס חוב לחוב והון עצמי של כ-55%. שיקולים עיקריים לפעולת הדירוג תחזית הדירוג השלילית נובעת מאי עמידתה של החברה ביחס כיסוי הריבית ההולם את הדירוג בשנת 2019, בשונה מתחזיותינו הקודמות, ומהיתכנות של חריגה מיחס זה בשנה הקרובה, בין היתר במקרה של עיכובים נוספים בהשלמת פרויקט הייזום או היקף נמוך מהצפוי של מכירת דירות. בדומה לשנת 2018, בשנת 2019 צפוי יחס הכיסוי EBITDA להוצאות המימון של החברה לעמוד על 1.4, וזאת בעיקר בשל עיכוב בהשלמת הפרויקט ברחוב 31, שנדחתה ל-2020, ומכירת דירות מוסבות נמוכה מהתחזית.
"אלה התקזזו חלקית מול גידול ב-NOI וב-EBITDA מהנכסים המניבים הקיימים, שנבע בעיקר מתהליכי התייעלות שביצעה החברה, שכללו צמצום בעלויות התפעול בנכסים ובהוצאות המטה. התייעלות זו צפויה להגדיל את ה-NOI מנכסים קיימים לכ-56-58 מיליון דולר בשנת 2019 לעומת כ-51 מיליון דולר ב-2018.
"להבנתנו, בכוונת החברה להמשיך ולפעול לשיפור ביחסי כיסוי החוב בטווח הקצר, בעיקר באמצעות הגברת קצב מכירת הדירות המוסבות, שכבר באה לידי ביטוי בהיקף החוזים החתומים הגבוה יחסית בסוף 2019 - כ-80 חוזים חתומים ודירות ריקות הניתנות לשיווק, ובזכות השלמת הפרויקט ברחוב ה-31 ,שאכלוסו צפוי להתחיל במחצית הראשונה של 2020 ושהתקבולים ממנו צפויים בשנתיים הבאות (נכון להיום נמכרו כ-20% מהדירות בפרויקט). פרויקט זה צפוי להניב לחברה תזרים כולל של כ-50-70 מיליון דולר, מתוכם החזר הון של כ-35 מיליון דולר.
"בכפוף ליישום מוצלח של תכניות החברה, אשר צפוי להגדיל את בסיס ה-EBITDA, במקביל לקיטון צפוי בהוצאות המימון בשל המשך האמורטיזציה של החוב הבנקאי והאג"ח, ובהיעדר רכישות מהותיות חדשות, אנו מעריכים כי בשנים 2020-2021 ישתפר יחס הכיסוי לכ-2 ו-1.8 בהתאמה, ויתמוך בדירוג הנוכחי. בשנת 2019 אושרו שינויים בחוקי השכירות בעיר ניו-יורק אשר השפיעו על נכסים של החברה ועל כמיליון דירות נוספות בעיר. מטרתם של השינויים הייתה למנוע הוצאת דירות מפיקוח לשוק החופשי ולמתן את עליות שכר הדירה בדירות הקיימות. שינויי החקיקה כללו, בין היתר, ביטול האפשרות להוצאת דירות מפיקוח על שכר הדירה במקרים של דמי שכירות והכנסות של הדייר גבוהים מתקרה בחוק, ביטול האפשרות להעלאת שכר הדירה במקרה של עזיבת דייר וצמצום ההעלאה המותרת בשכר דירה במקרה של השקעות בבניין או בדירה. שינוי חקיקה אלו נלקחו בחשבון בתרחיש הבסיס שלנו ואיננו צופים השפעה מהותית נוספת על הביצועים התפעוליים של הנכסים מעבר לתחזיותינו".
"תחזית הצמיחה שלנו בדמי השכירות של הנכסים הקיימים הייתה ונותרה נמוכה יחסית, עד 2% ,ותואמת את ההחלטה שהתקבלה בוועדת השכירות בניו-יורק להעלות השנה את שכר הדירה המפוקח בשיעור של 1.5% בחוזים לשנה ובשיעור של 2.5% בחוזים לשנתיים. חוק מהותי נוסף שהתקבל הקשיח את התנאים להמרת בנייני דירות להשכרה לנכסי קונדו למכירה condo conversion. .בהתאם לתיקון, יידרש רוב של 51% מהדיירים הקיימים המעוניינים לרכוש דירות בבניין כדי להמיר את הבניין, במקום תנאי של מכירת 15% מהדירות בבניין, כולל לידי משקיעים מבחוץ. אנו מעריכים כי פרק הזמן הנדרש להמרה של בנייני הדירות מהשכרה למכירה יתארך משמעותית והחברה צפויה לצמצם באופן מהותי את תהליכי ההמרה של בניינים חדשים ואולי אף להפסיק אותם. עם זאת, נכון לספטמבר 2019, החברה מחזיקה כ-1,260 דירות בבניינים שבהם כבר הושלם הליך ההמרה) והחברה יכולה למכור את הדירה ברגע שהדייר יחליט לפנותה (בנוסף ל-83 דירות עם חוזי מכירה שטרם נמסרו, בשווי של 640 מיליון דולר (הערכת החברה), העולה מהותית על השווי בספרים. דירות אלו צפויות לייצר לחברה תזרים של כ-600 מיליון דולר לאחר פירעון החוב הבכיר עליהן.
"בנוסף יש לחברה 263 דירות שבהן כבר התקבל אישור לשיווק מהתובע הכללי, ועוד 211 דירות שבהן החברה הספיקה להגיש תכנית להמרה. דירות שהתקבל בהם אישור או הוגשו בגינן תכניות לפני שינוי החקיקה אינן מושפעות מהשינוי. לכן, איננו צופים השפעה מהותית של שינויי החקיקה על היקף מכירות הדירות המוסבות של החברה בטווח הבינוני ועל התכנית העסקית של החברה להגברת קצב המכירות. מלאי הדירות הקיים תומך בגמישות הפיננסית של החברה, אך יחד עם זאת, היקף ומועד מכירות אלו קשים יותר לחיזוי. החברה תלויה במכירת דירות אלו על מנת לשמור לאורך זמן על יחסי כיסוי ההולמים את הדירוג".
דה זראסאי גרופ לטד היא חלק מקבוצת Pinnacle מהקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק. החברה פועלת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים בניו יורק, שרובם הגדול נמצא תחת שכירות מפוקחת של עיריית ניו יורק.
"תיק הנכסים של החברה מוערך בכ-2.2 מיליארד דולר וכולל כ-9,000 יחידות דיור בכ-125 בנייני מגורים הפזורים בארבעת הרבעים המרכזיים של העיר ניו-יורק - מנהטן, ברוקלין, קווינס וברונקס. נשיא החברה ובעל השליטה בה הוא ג'ואל וינר.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
5.לזרוק את כל האגח האמריקאיבני גור 26/03/2020 08:32הגב לתגובה זו0 0אין להם שום סיכוי לשרת את החוב, בשלב הבא, הם יגלגלו את החוב, בריבית של 20%, ולאחר מכן הנכס ילך לנושים המועדפים, משפטית אתם לא יכולים לקחת את עו"ד גיסין, כי צריך להגיש את ההליך באיי קיימן.סגור
-
4.גם ככה הבורסה חוזרת לשנת המשבר הגדולבורסה ז"ל 30/01/2020 18:59הגב לתגובה זו0 0גם אז וגם כעת הממשלה אדישה למצב לא מעניין אותה מה יקרה לכספי הצבור בזקנתם פצצת זמן חברתית שלא מדאיגה את חברי הכנסת עם המליונים ואת ביבי עם המליונים והפנסיה שלהם מובטחת ופה רק חושבים איך לחלוב עוד ועוד חברות ולהפיל את המשקיעים סוף המדינה מתקרב. אמרו שהמשיח יגיע בשנת 2020 . בטח יגיע ויהרוס הכל. דש לנעמה יששכר זה מה שחשובסגור
-
3.ערן, סליחה על הישירות אבל לא הבנת כהלכה את הניתוח שלהםtry2walk@gmail.com 30/01/2020 18:26הגב לתגובה זו2 1יש הבדל של שמים וארץ - ולמעשה אין קשר - בין אמות המידה המחייבים מול מחזיקי האג"ח לבין אמות המידה של הדירוגים הפנימיים של מעלות. לא אפרט כאן ההבדלים, אני מקווה שאתה מבין על מה שאתה כותב ותדאג לתקן – כרגע אתה מציין "עלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב." – וזה פשוט לא נכון. זה לא מה שמעלות כתבו (הם התייחסו לאמות המידה הפנימיות שלהם) והחברה עלולה לפנות אליך עקב הטעיית הקוראים. ולמי שלא מבין ההבדלים בין אמות המידה – זה כמו שתלמיד יקבל התראה שהוא עלול לרדת מכיתת מצטייני מתמטיקה 5 יחידות לכיתת 4 יחידות, והעתונאי הכלכלי ידווח שהוא לא עומד בדרישות בית הספר ומועמד לסילוק מבי"ס. כאמור – לא קשור למציאות.סגור
-
2.ערן, סליחה על הישירות אבל לא הבנת כהלכה את הניתוח שלהםגיל 30/01/2020 18:05הגב לתגובה זו1 1יש הבדל של שמים וארץ - ולמעשה אין קשר - בין אמות המידה המחייבים מול מחזיקי האג"ח לבין אמות המידה של הדירוגים הפנימיים של מעלות. לא אפרט כאן ההבדלים, אני מקווה שאתה מבין מה שאתה כותב ותדאג לתקן – כרגע אתה מציין "עלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב." – וזה פשוט לא נכון. זה לא מה שמעלות כתבו והחברה עלולה לפנות אליך עקב הטעיית הקוראים. ולמי שלא מבין ההבדלים בין אמות המידה – זה כמו שתלמיד יקבל התראה שהוא עלול לרדת מכיתת מצטייני מתמטיקה 5 יחידות לכיתת 4 יחידות, והעתונאי הכלכלי ידווח שהוא לא עומד בדרישות בית הספר ומועמד לסילוק מבי"ס. כאמור – לא קשו למציאות.סגור
-
1.הפחדותמבין 30/01/2020 17:18הגב לתגובה זו1 1כול הכותרת הבומבסטית הזאת בסוף היום מדובר על דרוג גבוה של AA- אז יורידו ל A+ האג"ח ב- 8% תשואה !!! קניית המאה האג"ח וכול המפוחדים של 2018 איפה הם היום אף אחד לא שומע . יש פה אינטרנסנטים שרוצים להרוויח מירידת האג"ח וטו לא .סגור
