"מניות הנדל"ן המסחרי מתומחרות בחסר על אף החשש מגל שני"

חברות הנדל"ן המניב, נפגעו בצורה משמעותית מהתפרצות נגיף הקורונה, ומהטלטלה בשווקים כתוצאה מכך. אך גם בתוך הסקטור, מניות חברות הנדל"ן המסחרי הן שנפגעו בעצמה החזקה ביותר, בין היתר כתוצאה מסגירת הקניונים, ומפגיעה צפויה במשאבי הקנייה של הצרכנים, וביכולת הפיננסית של השוכרים.

אם לפני כמה שבועות, עם הפתיחה ההדרגתית של המשק היה נראה, כי מניות חברות הנדל"ן המסחרי המרכזיות עזריאלי קבוצה 0.24% מליסרון 1.23%  ו ביג 3.27%  מתחילות להתאושש אט אט. הרי שבשבועיים האחרונים החשש מפני גל שני ממשיך להעיב על מחיר המניות.

ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס, מעריך בראיון ל-Bizportal כי החשש מפני גל שני צפוי להמשיך להעיב על מחירי המניות בטווח הקצר והבינוני, "אנו רואים שבשבועיים האחרונים היו הרבה כתבות על הפגיעה בנדל"ן גם בסקטור המסחר וגם בסקטור המשרדים, שהביאו לירידות משמעותיות במחירי המניות. לאור תחזיות המאקרו כלכליות המצב של השוכרים לא צפוי להשתפר בטווח הקרוב ולהפך, ככל הנראה יצופו קשיים של שוכרים, שילוו בכתבות בעיתונות".

"כמו כן, אני מעריך שלחברות לא יהיה מנוס מלשערך את שווי הנכסים ולרשום הפסדי שיערוך בדוחות, דבר שגם הוא יביא ללחץ שלילי על המניות כאשר קיימת אי וודאות לגבי הרבעון בו החברות יבצעו את השערוך מטה". 

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

כיצד צפויים להראות דוחות הרבעון השני של החברות? "הדוחות של הרבעון השני לא יהיו טובים, כלל החברות כבר הצהירו על ההפסד שנגרם מאובדן ההכנסה וההנחות לשוכרים בחודשים מאי עד יוני. למעשה מדובר בערך ב-NOI של רבעון אחד, כך שנראה ירידה משמעותית מאוד בהכנסות וברווח.

"עזריאלי דיווחו כי צפויה פגיעה של כ-200 מיליון שלק, מליסרון עם 150 עד 200 מיליון שקל וביג עם 91-101 מיליון שקל. כיוון שהדבר דווח על ידי החברות, התוצאות האלה צפויות על ידי השוק. עם זאת, קיים אלמנט נוסף של אי וודאות והוא הגביה בפועל של שכר הדירה, שכן יכול להפתיע, לטובה או לרעה".

האם התמחור של המניות מוצדק? להערכתנו התמחור של רוב סקטור הנדלן המניב אינו מוצדק. תרחיש הבסיס שלנו כולל ירידה ב- NOI הן בסקטור המשרדים, והן בסקטור המסחר בכ- 20% ביחס לתחזית שלפני הקורונה, עם התאוששות חלקית בלבד בטווח הארוך, וכן ירידה בשווי הנכסים שתביא לעליה במינוף המאזני.

• רמי לוי: צמיחה של 5% בהכנסות - 1.85 מיליארד שקל
• גידול של מיליונים בהוצאות: איך העלאת שכר המינימום תשפיע על שופרסל?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גם בתרחיש שמרני זה אנו מקבלים מחירי יעד שגבוהים מהמחיר הנוכחי בשוק:

מה הן היתרונות היחסיים של כל אחת מהחברות הללו? "עזריאלי - הקניונים שלה, בממוצע, מציגים פדיונות נמוכים ביחס לשאר לאחר הפתיחה בגלל שהם יושבים על צירי תחבורה ציבורית ראשיים, דבר שמאוד מועיל במצב "רגיל" אבל פוגע כשהתחבורה הציבורית מתפקדת חלקית. עם זאת, החברה פרוסה בין סקטורי הנדלן השונים ומחזיקה גם בשטחי משרדים משמעותיים מואד וגם בבתי דיור מוגן, כאשר כ- 52% מה-NOI הינו מתחום המסחר. האיתנות הפיננסית של עזריאלי גבוהה משמעותית מהחברות האחרות ואנו מעריכים כי היא תוכל לנצל את המשבר לרכישה של נכסים במחירים הזדמנותיים, במידה ויהיו כאלה".

"מליסרון - נפגעה פחות מעזריאלי ברמת הפדיונות בגלל שהקניונים לא בהכרח מעוגני צירי תחבורה ציבורית. כמו כן, החברה גם מחזיקה בנכסי מסחר פתוחים שעובדים יפה מאוד מאז הסרת הסגר".

"ביג - מחזיקה בנכסים פתוחים בלבד, היו האחרונים שסגרו והראשונים שפתחו את המרכזים, בגלל ההנחיות השונות לגבי שטחים פתוחים וסגורים. כמו כן, שכר הדירה במרכזים של ביג נמוך משמעותית מאשר בקניונים, כך שבמידה ויהיו רשתות שיחליטו לסגור חלק מהחנויות באזור גיאוגרפי כלשהו, אנו מעריכים כי החנות במרכז של ביג ככל הנראה תישאר".

האם זאת הסיבה שמניית ביג נפגעה פחות? "היתרון של המרכזים הפתוחים, על רקע ההנחיות לגבי התנהלות בזמן הקורונה, בהחלט משחק לטובת ביג שמציגה צמיחה משמעותית בפדיונות מאז הפתיחה, יותר מהקניונים, ואנו בהחלט חושבים שיש לכך ביטוי בהתנהגות המניה".

על רקע הדיווחים על הכוונה לבטל את הפטור ממס על רכישת מוצרים באינטרנט, כיצד הדבר ישפיע עליהן? "שוכרי חברות הנדלן המסחרי ירוויחו מביטול הפטור ממס על רכישות מתחת ל- 75 דולר באינטרנט, אבל אני לא מאמין שתהיה לזה השפעה מהותית על שכר הדירה. כמו כן, אני בספק לגבי הביטול של המס הזה. אם כבר, החברות נהנות בטווח הקצר מאי האפשרות לנסוע ולעשות קניות בחו"ל, וגם רכישות באתרים בינלאומיים מתפקדות משמעותית פחות טוב מבתקופה שלפני הקורונה, מה שמביא אנשים לרכישה בחנויות בארץ".