האם מניות הנדל"ן המניב ירדו יותר מדי?

חברות הנדל"ן הניבו תשואות פנומנליות מאז 2009. חברות בתחום הנדל"ן למשרדים כמו אמות -0.2% אמות 1,960 -0.2% בסיס:1,964 פתיחה:1,950 גבוה:1,963 נמוך:1,938 תמורה:9,870,247 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , ריט 1 -2.2% ריט 1 1,780 -2.2% בסיס:1,820 פתיחה:1,820 גבוה:1,820 נמוך:1,767 תמורה:11,271,574 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו גב ים +2.72% גב ים 2,948 +2.72% בסיס:2,870 פתיחה:2,870 גבוה:2,970 נמוך:2,830 תמורה:3,794,788 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:   מבנה -1.86% מבנה 1,053 -1.86% בסיס:1,073 פתיחה:1,041 גבוה:1,061 נמוך:1,039 תמורה:20,885,384 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , סלע נדלן -0.22% סלע נדלן 861 -0.22% בסיס:862.9 פתיחה:862.9 גבוה:862.9 נמוך:840 תמורה:2,516,304 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  נהנו מתשואות של מאות אחוזים בעשור כשבדרך הן מחלקות דיבידנדים משמעותיים, ותמונה דומה יש גם במניות הקניונים - עזריאלי קבוצה -0.9% עזריאלי קבוצה 28,500 -0.9% בסיס:28,760 פתיחה:28,610 גבוה:29,290 נמוך:28,300 תמורה:44,668,507 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ( עזריאלי קבוצה חיה בשני העולמות - משרדים וקניונים). התקופה הנוכחית מאתגרת - הקורונה יצרה תנועה נמוכה בקניונים והעלתה את היקף העובדים מהבית. צריך פחות שטחים למשרדים, אבל בעוד שבשטח לא רואים עדיין מגמה רחבה של עזיבת מקומות ושטחים פנויים, הבורסה מבטאת משבר - מניות הנדל"ן לא התאוששו בחודשיים האחרונים בדומה לסקטורים אחרים ודווקא המשיכו לרדת. היום יש סימנים של שינוי, אולי זה תיקון קל, אולי תחילת מגמה. ימים יגידו. מה שבטוח הוא שבתמחור הנוכחי יש כבר הזדמנויות גם בתרחיש של גל שני (ראו הרחבה גם כאן).

התקופה הכי מאתגרת בעשור האחרון לשוק המשרדים היתה ב-2015 כאשר הערכות בשוק ניבאו כי צפויה להיות הצפה בשוק המשרדים. תרחיש שכלל לא התממש ואף להפך, המשיכו להגדיל שטחים והשוכרים המשיכו להגיע במחירים עולים. משבר הקורונה תפס את החברות בתקופה יחסית אידיאלית – אחוזי התפוסה בשיא, מחירי השכירות במגמת עלייה והעתיד נראה ורוד אך מסתמן סדק בארבעה חודשים האחרונים. המשקיעים שלא נרתעו בעשור האחרון ממניות הנדל"ן מתחילים לסגת לאחור והמניות יורדות בחדות - למעלה מ-40% מהשיאים של פברואר. על כך אומר נועם פינקו אנליסט בכיר בפסגות ניירות ערך "באופן כללי מדד הנדל"ן חטף יותר מאשר השוק, גם באירופה ובארה"ב, למעט מניות של לוגיסטיקה ומגורים שפחות רגישים".

פסגות מעניקים אפסייד גבוה למניות הנדל"ן המניב ועל כך מוסיף פינקו "חשבנו שראינו תחתית מסויימת והגל השני ופגע יותר במניות הנדל"ן, יש עניין של סנטימנט, נכון לעכשיו יש אי-ודאות, העבודות התבססו על רגיעה בקורונה אנחנו עדיין לא שם" - אבל פינקו מאמין שהמניות חזרו להיות אטרקטיביות. היום המניות עולות בשיעור חד.

חברות נדל"ן מניב – איזה סגמנט בולט באיזה חברה
חברות נדל"ן מניב שהיו בוננזה למשקיעים הופכות להיות השקעה הרבה יותר סלקטיבית. יש לבחון באופן מדויק יותר איזה סגמנט בולט בכל חברה וגם בתוכו לבחון באופן מדוקדק יותר את הפרמטרים הנוספים כמו – מיקום, מחיר שכירות, שוכרים ועוד. סגמנטים יותר חיוביים בתקופה הזאת הם נדל"ן לתעשייה, מסחר פתוח ולוגיסטיקה. תקופת הקורונה הטיבה עם הביקושים למרכזים לוגיסטיים כאשר יש מעבר משטחי מסחר יקרים לשטחי לוגיסטיקה מתקדמים. המטרה היא להגדיל את המשלוחים עד הבית.

בתחום התעשייה - משיחות עם בכירים בתחום, הם מציינים כי יש ביקושים לשטחים קטנים עבור אנשים פרטיים שמחפשים אפיקי הכנסה חדשים. תחום זה מתאפיין במחירי שכירות יחסית זולים וניתן להשיג שטח של כ-100 מ"ר בעלות כוללת של 2,500-3,000 שקלים. בתחום המסחר - חברות להן יש שטחים מסחריים פתוחים זוכות ליתרון על פני קניונים ושטחי מסחר סגורים בעקבות החשש מהדבקה.

תחום המשרדים – האם נמשיך לעבוד מהבית ובכמה אחוזים?
הקורונה לימדה את החברות כי ניתן לעבוד מהבית. חברות הייטק רבות שהיו הקטר של תחום המשרדים מאפשרות ואף תומכות בכך שעובדים יעבדו מהבית ולא מהמשרדים - לעיתים זה יכול להגיע למחצית העובדים. זה מעלה תהיה לגבי העתיד ולא רק בהיבט הכלכלי, אלא גם פסיכולוגי וחברתי - קשה לצפות את ההשפעות של התהליך בטווח הרחוק. עם זאת, לא צפוי שנפסיק לעבוד מהמשרדים לחלוטין. ייתכן מאוד שנראה קיטון משמעותי בעיקר כי למדנו בקורונה שעבודה יעילה יכולה להתרחש מהבית, ועדיין חסר הקשר החברתי, סיעור המוחות לא קיים בעבודה מרחוק והמחוייבות לארגון נעלמת לחלוטין. הדור הצעיר מרבה להחליף מקומות עבודה באופן יחסי. עבודה מהבית עלולה להקטין את הנאמנות באופן ניכר ובכך להגדיל את תדירות החלפת מקומות העבודה. 

פני שוק העבודה בעתיד הקרוב ישפיעו על הביקושים לבינייני משרדים. ויש לציין כי שוכרים רבים בבנייני משרדים עשו השקעות כספיות גבוהות במבנים, כאשר החברות רצו ליצור תחושה של סביבת עבודה נוחה לעובדים, עם חדרי ישיבות גדולים, חדרי פנאי שונים לפעילות ספורטיבית, הסעדה ועוד.

ביניינים חדשים וחידוש חוזים – הדרמה הגדולה
"בתקופה בה מצב העסקים פחות טוב משמעותית, ביניינים חדשים שנכנסים לשוק המשרדים ועדיין לא סיימו להשכיר את כולו צפויים להיתקל בקשיים מסויימים לקבל את רמות המחירים שהיו לפני כחצי שנה", מוסיף פינקו "באופן כללי יש מתחמים רבים שנבנים כעת בתל אביב – ציר מנחם בגין, מתחם חסן ערפה, רחוב הארבעה. בנוסף בנייה מסיבית סביב לתל אביב - בני-ברק, חולון, פתח-תקווה, ראשון לציון, רעננה ויש לא מעט היצעים בשנים הקרובות. חלק עברו את נקודת האל-חזור ועברו את גובה הקרקע וימשיכו את הבנייה, יחד עם זאת מניח שמי שיכול לדחות את הבנייה יידחה. יחד עם זאת מליסרון ואפריקה יש פרויקט ענק ברחוב הארבעה שהן כן צפויות להמשיך אותו ויהיה מוכן בעוד 3 שנים. לעזריאלי יש את מגדל הספירלה שצפוי להיות הכי גבוה בארץ אבל עדיין לא בטוח שתבנה בתאריך היעד שתכננה לבנות ותרצה לבחון לאיפה השוק הולך"

עם זאת חברות עושות חוזים לבניינים למשך 5 שנים לפחות, ולכן צמצום שטחים במהלך חוזה הוא לא אופציה – "ניתן לקרוא בדוחות חברות הנדל"ן כי חלקן העניקו הנחות נקודתיות או דחייה בתשלומים על תקופת הסגר" מוסיף פינקו, "על כן יש לבחון את התהליך בטווח של השנה וחצי קדימה, כאשר היקף גדול של חוזים יגיע לכדי סיום. כאשר מבדיקה שערכנו במספר חברות בולטות בתחום ניתן לראות כי בין 48%-35% מהחוזים צפויים להתחדש בשנה וחצי הקרובות. אך מצד שני מבחינת גודל השטחים זה נע בין 30%-24% מסך השטחים של החברות. חידוש החוזים צפוי להיות אינדיקטור חזק לגבי מצב העסקים וגם לגבי מצב השכירויות בתחום". 

לחץ מחירים בטווח הקצר-בינוני – קיטון בביקושים ל-CLASS A גידול בביקושים ל-CLASS B
ההערכות של בכירים בשוק כן צופות לחץ מחירים בטווח הקצר-בינוני. הכוח עובר לשוכרים. בנוסף מציינים כי בבנייני משרדים פרימיום דוגמת ToHa (תוצרת הארץ) או עזריאלי שרונה דמי השכירות יכולים להישחק בעתיד. זה תלוי באיכות השוכרים בבניין תוצרת הארץ שליש מהמבנה מושכר ל-We work שם יש 17,000 מטר וזה מהווה בעיה מסויימת למשכירים (אמות וגב-ים), ואילו בשרונה יש לעזריאלי שוכרים חזקים דוגמת אמזון, פייסבוק, אך מצד שני גם בוקינג היא אחת מהשוכרים במבנה.

בעיות נוספות בתחום השכרת המשרדים אלו בבניינים שמושכרים לחברת WE Work או למודלים עסקים הדומים לפעילות הזו. בנוסף יש גידול בסטארט אפים שסוגרים את שעריהם דבר שעלול להסב פגיעה בהכנסות למשכירים.

על כך מוסיף פינקו "חברות שמוטות להשכרה לסטארט אפים צפוי להיות בבעיה. יש קושי בגיוס כספים מצד שני גב-ים בולטת בהשכרה לחברות גדולות דוגמת אינטל ועוד שם לא מזהים כעת חולשה וזה גם לא הוצאה מהותית עבורם. קיימת תופעה שלפני הקורונה היו ביקושים גבוהים לשטחים הכי יקרים והכי טובים, לבניינים החדשים במרכז תל-אביב והרצליה. אבל כעת ייתכן ונראה מעבר לכיוון של שכירויות יותר זולות CLASS B."

קבוצות רכישה בנייני משרדים
קבוצות רכישה בבינייני משרדים - ערב משבר הקורונה זה אחד התחומים הפורחים. משקיעים רבים נכנסו לתחום בעקבות תשואות עודפות על פני דירות למגורים. זה נכון במצב של שוק חזק ואחוזי תפוסה מלאים. אך כיום המשקיעים מבינים שזה מצב לא פשוט כאשר השוק העסקי בלחץ גדול. בחודשים האחרונים קבוצות רכישה של בסר, קנדה, אקרו ועוד נעלמות מהשטח. על קבוצות הרכישה מוסיף פינקו "אין נתונים רשמיים לגבי המשקיעים הפרטיים, אלו בדרך כלל שטחים קטנים להשכרה, לרוב לא משכירים מראש,.זה פחות משפיע על חברות ציבוריות, אבל זה יכול להשפיע על שוכרים קטנים"

ריבית 0 – הגורם הקריטי לרווחי החברות
בתחום הנדל"ן המניב לריבית יש מרכיב מרכזי בהוצאות החברות. זאת ההוצאה הכי גדולה עבור החברות ועל כן משפיעה באופן מהותי על רווחי החברות בתחום. הערכות בשוק עדיין צופות כי הריבית עתידה להישאר אפסית בשנתיים הקרובות. כל עוד הריבית נמוכה, המרווחים עדיין גבוהים. עלויות הגיוס טרום הקורונה היו מינוס חצי צמוד, כיום אחרי הקורונה יש עלייה של אחוז, וכל עוד עלויות הריבית הן נמוכות והתשואה נעה בין 8%-6% עדיין הפער הוא גדול, וזה הדבר שעשוי להשפיע באופן יש יותר משמעותי על עסקי חברות הנדל"ן.

מה ישפיע על שוק הנדל"ן?
"הנתון הכי מטריד לדעתי זה 20% אבטלה" כך אומר פינקו ומוסיף "להערכתנו ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה עדיין רק בחיתוליהן ושוק המשרדים בהחלט יכול להיפגע. שוק המשרדים, טרום הקורונה היה בפריחה. על אף הבניה המאסיבית באזור המרכז, נרשם היקף השכרות מרשים מאוד בבניינים חדשים על רקע עוצמת ענף היי-טק וצמיחת המשק. למרות שחברות ענק כנראה פחות ייפגעו ו/או יצמצמו שטחים, אנו סבורים שצפויה השפעה של המשבר על השוק בכלל בשל עליה צפויה בשיעור אבטלה, התכנסות למיתון והשפעה אפשרית של עבודה מהבית. חברות פחות מבוססות עשויות להקפיא תכניות פיתוח, ינסו לשמור על מבנה הוצאות רזה יותר הכולל צמצום שטחים או מעבר למתחמים זולים יותר (מגמה הפוכה למצב טרום הקורונה בו חברות היי-טק העדיפו את השטחים החדשים, המרכזיים והיקרים יותר).

בנוסף יש ספק לגבי קצב גיוס הכספים לענף ההיי-טק, בעיקר בחברות קטנות יותר. גם תחום החללים המשותפים נמצא בתקופה של חוסר וודאות. בשלב ראשון אנו נניח הנחה שמרנית של ירידה של 10% ב-NOI המייצג בענף".

ובכן, השאלה החשובה למשקיעים היא האם הפגיעה בשטח מוצדקת גם בשוק המניות? אף אחד לא באמת יודע, יש הערכות, וההערכות הבולטות כעת הן שכל עד הריבית אפסית, הרי שהחברות האלו ימשיכו ליהנות ממרווחים ורווחים גבוהים. פגיעה - כן, פגיעה קשה מאוד - לא.