מגוריט - מה ניתן ללמוד מהדוחות על שוק הדירות?

קרן מגוריט -3.37% , הינה קרן השקעות במקרקעין (REIT) שמתמחה בדירות למגורים. הקרן רוכשת ומקימה בניינים ומשכירה את הדירות לשוכרים. הקרן דיווחה על תוצאותיה הכספיות ברבעון השני - הכנסות משכירות בסך 4.35 מיליון שקל, גידול של 74% לעומת 2.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול נובע מרכישת 20 דירות בפרויקט ״הרצליה הילס״ בעלות רכישה של כ-50 מיליון שקל (ובשווי מוערך של כ-56 מיליון שקל)    הקרן דיווחה על עליית שווי הוגן נדל״ן להשקעה בסך 12.3 מיליון שקל הנובע מהשבחה של 12 מיליון שקל בפרויקט ארנונה בירושלים בו לקרן 59 יחידות דיור המוערכות ב-155.4 מיליון שקל.    בשורה התחתונה הקרן הרוויחה 4.5 מיליון שקל ברבעון הנוכחי, לעומת הפסד של 8 מיליון שקל ברבעון המקביל.    כחלק מהתמודדות הכלכלית, שר האוצר ישראל כ״ץ vוריד את מס הרכישה ל-5%. הטענה העיקרית בעד הרוח הגבית לענף הנדל״ן, הוא ״הפחד״ ששוק הדיור יפגע. במידה וזה יקרה תעלה הסכנה לאי החזר משכנתאות, וכפועל יוצא סיכון למשבר כלכלי משמעותי.    מתוך מצגת המשקיעים של החברה ניתן לקבל תמונה קצת אחרת. החברה צופה גידול מתמשך בשווי הנדל״ן למגורים, הנובע מכמה סיבות עיקריות: צפיפות אוכלוסין, שיעור ילודה גבוה, עלייה בתחולת החיים ועודף ביקוש על היצע.    את כל הנתונים הדמוגרפיים אנחנו מכירים. קיים מחסור בדירות ובאופן שוטף הביקוש נמוך מההיצע. הצפי לצורכי הדיור בישראל עמד על 52 אלף דירות מגורים עד שנת 2020, 55 אלף עד 2025 ו-61 אלף עד 2030. הפער לא צפוי להצטמצם, אלא לגדול,  שכן היקף התחלות הבניה יורד משנת 2018.    כ-1.7 מיליון אזרחים חיים בשכירות, המתגוררים בכ-570 אלף דירות מגורים. למעלה מ-50% משוכרי הדירה גרים באזור המרכז עם דגש לתל אביב. הצפי הוא שהיקף האזרחים שיתגוררו בשכירות יגדל בכ-2% בממוצע משנה לשנה. מנגד שוק הדיור ימשיך ויעלה בכ-3% ועד 4% בכל שנה.    ״לשכר הדירה קשר חזק עם השכר הממוצע והיחס ביניהם יציב לאורך השנים, עם התאמה קלה למחזורי מחירי הדירות, נתון המעיד על רמת הסיכון הנמוכה הגלומה בהשקעה בדיור להשכרה״ - כך מציגים מנהלי הקרן במצגת החברה