מחירי הדירות
בחודש האחרון עלה מדד הנדל"ן בשיעור של יותר מ-6%, בעקבות צפי לגידול בביקוש ועליית מחירי הדיור. למרות המגמה החיובית בטווח הקצר בדיקת מכפיל ה-FFO של חברות הנדל"ן הישראליות תגלה כי חלקן מתומחרות על בסיס תרחיש שלילי בחסות הקורונה. דוגמה לכך היא חברת
ארפורט סיטי
-0.33%
ארפורט סיטי
5,799
-0.33%
ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות הנדל"ן המניב שוטפת. הוא בעצם מנטרל את הרווחים או ההפסדים שאינם מייצגים או לא תזרימיים כגון רווחי או הפסדי שערוך, רווחים והפסדים מנכסים שנמכרו ואחרים והוא מתחשב בהוצאות המימון שהחברה לוותה כדי לרכוש את הנכסים.
בהסתכלות ענפית על חברות הנדל"ן המניב, שתי חברות נוספות פרט לארפורט סיטי נסחרות במכפיל FFO נמוך מ-10
מליסרון
-1.77%
מליסרון
30,500
-1.77%
בסיס:10,770
פתיחה:10,770
גבוה:11,100
נמוך:10,660
תמורה:2,358,960
לעמוד ציטוט
חדשות
גרפים
פרופיל חברה
המלצות
כתבות נוספות בנושא:
וחברת
גב ים
+2.72%
גב ים
2,948
+2.72%
בסיס:2,870
פתיחה:2,870
גבוה:2,970
נמוך:2,830
תמורה:3,794,788
לעמוד ציטוט
חדשות
גרפים
פרופיל חברה
המלצות
כתבות נוספות בנושא:
הן המניות היקרות ביותר, כאשר ה-FFO שלהן עומד על 21.2 ו-19.8. 
* הנתונים מתוך עבודת אנליזה של בית ההשקעות אקסלנס ונכונים להבוקר לפני פתיחת המסחר.
- כל הכותרות
ארפורט סיטי עוסקת בשני תחומי פעילות. בתחום הנדל"ן המניב היא יוזמת מפתחת ומעניקה שירותי ניהול ואחזקה של נכסי נדל"ן להשכרה הכוללים מתחמים תחבורתיים, מלונאות, שטחי מסחר, בנייני משרדים בישראל ובאירופה (בעיקר בצרפת), מבני אחסנה ותעשייה, חניונים, תחנות דלק וקרקעות. לחברה קיימים פרויקטים גם בנדל"ן למגורים. החברה בשליטת י.ו.א.ל. ירושלים אויל אקספלוריישין, זאת בעקבות מיזוג משולש הופכי (פבר' 2019) לפיו הפכה יואל לחברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאה של החברה הציבורית אקויטל.
בתקופת הקורונה, השפעת המגפה באה לידי ביטוי בעיקר במרכזים המסחריים של הקבוצה, למרות שחלק מהשטחים המושכרים בהם נותרו פתוחים (כגון חנויות לממכר מזון, פארמה ותחבורה ציבורית) לאורך כל התקופה בה חלו המגבלות.
בדוח הרבעוני האחרון של החברה היא הודיעה כי בעקבות מגבלות הקורונה, קיבלה החברה פניות מלקוחותיה מתחומי המשרדים והמסחר לדחיות, להפחתות, לפריסות ולביטול של תשלומי דמי שכירות וניהול בגין התקופה בה תחולנה המגבלות.
החסד והעונש
בעקבות אותן הלנות, החברה בחרה ללכת לקראת השוכרים של השטחים המסחריים שלה והיא לא תפעל לגביית דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה בה חלו המגבלות. כאן ככל הנראה טמון אחד הגרומים המרכזיים למכפיל ה-FFO הנמוך שלה.
היא לא היחידה שבחרה ללכת לטובת השוכרים, אך היא זו שהוענשה בתמחור בצורה המשמעותית ביותר. נכון לשלושת הרבעונים הראשונים, דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים בהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-30 מיליון שקל לתקופת הפסקת הפעילות (במהלך החודשים מרץ - ספטמבר 2020). אם נרצה מדובר בהפסד בגבייה בקצב שנית של 40 מיליון שקל.
תמהיל ההכנסות מהנכסים המניבים של ארפורט סיטי כוללים שימושים מגוונים: משרדים (כ--29%) אחסנה, תעשיה, חניונים, תחנות דלק והשכרת מגורים (כ-23%), תחנות מרכזיות (שמרבית ההכנסות מהן הינן ממפעילי תחבורה ציבורית) (כ-17%) ונכסים מניבים באירופה (כ-7%) – נכסים מניבים אלו פעלו בעיקרם לאורך כל תקופת המגבלות וכן קניונים ומרכזים מסחריים לרבות מרכזים מסחריים משולבי תחבורה ציבורית (24%). שילוב של עסקים חיונים לצד כאלו שלא ופיזור גיאוגרפי נרחב, לדעת החברה יסייע לחברה להתמודד בצורה טובה עם השלכות המגפה לאורך זמן.
על פי הדוח הכספי של ארפורט סיטי, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הסתכם ה-FFO שלה ב-279 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 157 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, ה-FFO של החברה עמד על 298 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 286 מיליון שקל. כלומר הקיטון בדמי שכירות בלב המשבר היווה 14.3% מה-FFO שנה שעברה. 40 מיליון מתוך 279 מיליון שקל.
התפחות מחיר מניית ארפורט סיטי ב-5 השנים האחרונות
הירידה ב-FFO על פני שנה מוערכת ב-2.7% בלבד, זאת, כששווי השוק של החברה ירד כמעט 30% השנה לכדי 5.8 מיליארד שקל. כלומר, רוב הירידה בשווי השוק של החברה מתבססת על תחזיות עתידיות של קיטון בהכנסות ושערוכים בשווי הנכסים. בעניין זה צריך לציין כי לחברה יש פעילות ייזום משמעותית, בעיקר בתחום המלונאות ולכן המחירים עדיין נמוכים.
לקראת שערוכים?
שנת 2019 הייתה שנה שבה מניות הנדל"ן הניבו תשואות עודפות מול השוק. בזמנו, השוואה שיעור ההיוון של החברות לפי הדו"חות הכספיים לשיעור ההיוון המשוקלל לפי שווי השוק של החברות, העלתה כי השוק קבע שערכם של נכסי החברות גבוה באופן ניכר יותר משוויים בספרים. כלומר, המשקיעים ביקשו להקדים את השמאים, לפני שאלו יחלו בשערוך הנכסים כלפי מעלה. שנה אחרי זה, אנחנו נמצאים במצב הפוך.
היום בעקבות שינוי התנאים המסחריים, השווקים מתמחרים את נכסי החברות בשווי נמוך יותר מהשווי בספרים, כאשר בשוק ככל הנראה צופים שחברות הנדל"ן יבצעו שיערוך כלפי מטה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
5.מצטער חברים, זו מניית שום דבר. חוץ מצילומים שום דבר...מר בין 20/12/2020 21:55הגב לתגובה זו1 4...רק פריירים רוכשים מניות של חברת שום דבר, הרי הכסף המגויס מנפח את משכורותיהם של בעלי העניין במניה ותו לא.סגור
-
חלפה שנה...dw 01/11/2021 16:18הגב לתגובה זו0 0בתור חברת "שום דבר" אני כמשקיע לא מתלונן. :-)סגור
-
4.תמשיך לדשדש ???עודד 20/12/2020 18:21הגב לתגובה זו2 0שוב כתבה ללא מענה...סגור
-
3.אפשר לקבל חשיפה גם דרך אקויטלdw 20/12/2020 16:15הגב לתגובה זו1 0אקויטל האמא מציעה חשיפה הן לאיירפורט סיטי המתומחרת בנוח והן לישראמקו (דרך אמא נפטא). ישראמקו נסחרת כיום בש"ש תמוה של בקטשי 2 מיליארד שקלים, כאשר בשנה הקרובה צפויה להרוויח מיליארד. אמנם בהמשך ירוויחו פחות אבל עדיין... נראה כמו תמחור חסר. מחזיק ולא ממליץסגור
-
חלפה שנה...dw 01/11/2021 16:19הגב לתגובה זו0 0מסתבר שהשקעה באקויטל היתה לא רעה :-)סגור
- טען עוד
-
2.הכותב צריך לענות על 2שאלות בלבדאמזלג 20/12/2020 14:49הגב לתגובה זו4 0מכפיל ה FFO אמור לבטא את פוטנציאל הצמיחה של החברה לכן צריך לענות על 2 שאלות מרכזיות: 1) בכמה גדל תזרים ה FFO של החברה ב 5 שנים האחרונות? ( רמז - הוא לא ) 2) המכפיל נמוך כי הכותב מנטרל את השווי של הנכסים הלא מניבים לכן השאלה הנדרשת היא האם לחברה יש היסטוריה של עמידה בלוחות זמנים ויצירת ערך בתחום הנכסים המניבים? הבעיה שבחברה לא שמעו על המונח IRR מבחינתם לזמן אין ערך...בזמן שלוקח להם להשלים בניה של נכס עזריאלי מסיים לבנות 3 נכסיםסגור
-
יש לך טעות הכותב היה צריך לשאול את קוביYL 20/12/2020 18:49הגב לתגובה זו2 1האם לא מתבקש ש יתן מתנה ל מכבי האש כבאית על כך ש לא הצליחו לכבות את ארכיון קווי אשראי בנסיון שרפה השניסגור
-
ככה זה כשתלויים ברגולציהdw 20/12/2020 16:14הגב לתגובה זו0 0לנצבא יש אוסף תחנות מרכזיות. אין ספק ששכונת מגורים שווה יותר מהאנגר לאוטובוסים אבל ההאנגר נשאר האנגר עד שמוצאים לו תחליף. אם זה היה תלוי בנצבא אז מחר נביאים דינמיט ומפוצצים את התחנה המרכזית בת"א. כמה שווה שכונה חדשה בדרום ת"א? הרבה. הבעיה שזה עוד ייקח זמן. שנים. מילא. בינתיים מרימים שכונה חדשה בהרצליה ובשלב הבא כ"ססגור
-
1.במקום ש קובי מימון דורך עדיף צעד לאחור (ל"ת)YL 20/12/2020 13:07הגב לתגובה זו5 1סגור
