"השקעה במניה שלנו היא כמו להשקיע במדד מחירי הדירות ולקבל גם תשואה משכר דירה"

בצד נתוני המשכנתאות ששברו שיאים ב-2020, בלמ"ס פרסמו אך לפני שבוע כי בשנה החולפת מחירי הדיור עלו ב-4%. יש מי שבונה על כך שעליית המחירים המתמשכת תדחוף עוד ועוד ישראלים לחלופת השכירות על פני רכישת דירה. כך, במקביל למשקיעים הפרטיים שחוזרים יותר לשוק מאז הוחלט בקיץ להפחית את מס הרכישה על דירה שנייה לרמתו הקודמת, פועלות גם קרנות הריט שרוכשות פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. יש שתיים כאלו שנסחרות בבורסה - מגוריט -3.37%   ו-ריט אזורים ליוי 0.12%  . למגוריט 27 פרויקטים ובהם 500 דירות שכבר הוקמו וצבר של 1,600 דירות. ואולם, בעוד בסוף הרבעון השלישי ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-780 מיליון שקל, החברה נסחרת לפי שווי נמוך ב-25% של 580 מיליון שקל.

"אנחנו חושבים שהשוק לא מבין את הפעילות שלנו", אומר על כך המנכ"ל מתי דב בראיון לביזפורטל, "אנחנו מעריכים את עצמנו כשווים יותר". האמת היא שזה לא רק הם. גם המשקיעים שלקחו חלק בהקצאה פרטית של מגוריט מסוף נובמבר מעריכים אותה יותר מהשוק, ב-41% יותר ליתר דיוק. על כן רכשו בזמנו מניות מגוריט לפי מחיר של 7.5 שקל למניה, בעוד כיום המחיר בשוק הוא 5.3 שקל. האם יצאו בקרוב להנפקה נוספת? "לא התקבלה החלטה כזאת", מסתפק דב בתשובה לקונית ואולי זה לב העניין - השוק חושש מהנפקות מדללות עתידיות.

ועדיין - השווי הנמוך ביחס להון העצמי והנכסים הלכאורה בטוחים מאוד (דירות למגורים) וגם - התשואה הבטוחה (שכר הדירה), הופכים את מגוריט לסוג של השקעה בדירת מגורים, רק השקעה מהכורסא, בלי צורך לצאת מהבית. זאת ועוד - אפשר להשקיע כל סכום, לא חייבים מאות אלפי שקלים או מיליונים וזו השקעה נזילה. זו המהות של קרנות ריט - מצרפים את הציבור להשקעות בנדל"ן ועושים את זה פשוט. נוסף על כך ישנו עניין הפיזור, במקום לרכוש נכס בודד משקיעים בפורטפוליו. קצב השיווקים לא מתרומם באחד הפרויקטים? פרויקט אחר יוכל לכסות על כך. 

מגוריט פועלת בין השאר בתל אביב, ירושלים, רמת השרון, רמת גן, פתח תקוה, הרצליה, גבעת שמואל, קרית אונו, רמלה, בני ברק, וכן אשדוד ואשקלון. היות ולשוק, לדבריו של דב, טרם נפל האסימון לגבי מגוריט, הוא מנסה להסביר כאן היכן למעשה טמונה התשואה למשקיעים בקרן בראשה הוא עומד.

• בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
• בעקבות המחלוקות במגוריט: רשות ני"ע מסדירה את השליטה בקרנות הריט

"בזכות הפורטפוליו שלנו, שכולל דירות שמפוזרת בעיקר באזורי הביקוש בארץ ולדעתי הוא אטרקטיבי, השקעה במניה שלנו מהווה מעין קרן סל של דירות מגורים בישראל, והיא אלטרנטיבה להשקעה ישירה בנדל"ן למגורים, סוג של השקעה במדד מחירי הדירות ולצד זה יש שכר דירה", הוא אומר.

"יש לנו כבר 400 דירות מושכרות בכ-8 פרויקטים, כולם ב-100% תפוסה. בתקופה האחרונה קיבלנו מאה דירות נוספות שמוכנות למגורים, ומתוך מכסה של 36 דירות למשל ברמת השרון כבר שיווקנו כמעט שליש. חוץ מזה יש לנו 215 דירות ב-7 פרויקטים בשלב שיווק, כשבחלק גדול מהן כבר חתמנו עם שוכרים".

איפה לשיטתכם הכי כדאי להשקיע? "אנחנו מסתכלים בעיקר על המעגל הראשון סביב תל אביב, כי הביקוש חזק מאד ופוטנציאל עליית הערך גבוה מבתל אביב עצמה, שהמחירים בה כבר עפו לשמים והפכו את התשואות לנמוכות יחסית. הכוונה למקומות כמו גבעתיים, ראשון לציון, רמת גן, באר יעקב ואפילו רמלה ופתח תקווה. גם הרצליה עולה יפה ואנחנו מאמינים גם בירושלים, בדרום תל אביב וביפו".

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מחוץ לאזורי הביקוש לא נמצא אתכם בכלל? "לא בהכרח. אנחנו בוחנים כל דבר לגופו בעזרת גופים מקצועיים. לאשקלון נכנסנו וגם לאשדוד, אבל לאיפה שיש עודף של היצע לא נכנס. השאיפה היא לקנות פרויקטים זמינים לשכירות או כאלה שטווח הזמן בין הרכישה שלנו להשכרה לדיירים הוא קצר. בעסקאות בהן טווח הזמנים ארוך יותר אנחנו מונחים ע"י הפוטנציאל לעליית ערך. כמובן חשובה גם השאלה איזו הנחה קיבלנו על מחיר השוק (בממוצע מדברים במגוריט על הנחה של 10-11% - א.פ)".   ומחירי הדיור בכל הארץ לאן? השנה הם עלו ב-4%, מה הלאה להערכתך? "ניסיון העבר מראה שב-20 השנה האחרונות, ובכל טווח של עשרים שנה שתיקח, יש עליית מחירים ממוצעת של 3.5% בשנה. מסוכן לתת ממש תחזית, אבל מה שאוכל לומר זה שיש ירידה של 10% בהתחלות הבניה ובמקביל האוכלוסייה הולכת וגדלה, כך שנוצר פער שלבדו יגרום לעליית מחירים. "דבר נוסף שישפיע הוא המחסור הגדול בדירות להשכרה. גם מחירי השכירות יעלו כי המדינה לא משחררת קרקעות לצורך זה, ובינתיים מי שמובילים את הנושא הוא אנחנו והקרן של אזורים. המשקיעים הפרטיים עדיין לא בשוק הדירות להשכרה באותן רמות שהיו בו בעבר, ואלה שחוזרים אליו באים בעיקר לתל אביב".

אתה מדבר על קצב גידול האוכלוסייה, אבל האם הקורונה לא תשפיע עליו? בסקרים שבוצעו באירופה בקיץ הרבה זוגות השיבו כי הפגיעה הכלכלית תעכב את התכניות שלהם להביא ילדים. זה רלוונטי גם בישראל? "לא נראה לי שזה קורה בישראל. שיעור הילודה כאן נשאר מאד גבוה. אני דווקא חושב שתהיה הגירה יותר גדולה – יותר עולים חדשים ויותר ישראלים שיחזרו לארץ בעקבות החיסונים והכלכלה החזקה שלנו".

אמרת שהמדינה לא משחררת קרקעות לשכירות. "דירה להשכיר" שיווקה רק 9,000 דירות עד היום. מה דעתך? "אנחנו בקשר טוב עם דירה להשכיר וארבעה מהפרויקטים שלנו נעשו במסגרת מכרזים שלה. הקושי שלהם נובע מכך שכחלון נתן עדיפות גבוה למחיר למשתכן והשאיר להם מעט מאד קרקעות. בהחלט זו אכזבה גדולה. לפיד דיבר על 150 אלף דירות להשכרה, וכחלון דיבר על 90 אלף, בסוף כמו שאמרת שווקו 9,000 בשבע שנים מאז הקמתה, אבל על החברה עצמה אין לי ביקורת. היעדים מראש היו לא הגיוניים".

עכשיו רוצים למזג אותה עם חברת "ערים" מתוך מחשבה שהמספרים יראו יותר טוב. אתה בעד? "תלוי מה המטרה של המדינה, אני לא נכנס לזה. אם המדינה רוצה לשווק יותר ויותר דירות בפרויקטים להשכרה אז אני חושב שדירה להשכיר צריכה להישאר עצמאית. אם הממשלה מחליטה שזה לא בתכנית שלה לשווק הרבה פרויקטים כאלה, אז אין צורך להחזיק חברה עצמאית. זה עניין של המדיניות שמוכתבת מלמעלה".

דמי הניהול ירדו, וימשיכו לרדת ב-9 החודשים הראשונים של 2020 הכנסות החברה מהשכרת דירות עלו בכ-60% לעומת התקופה המקבילה לסך של 12 מיליון שקל, זאת בעוד הוצאות ההנהלה עלו בשיעור דומה לכ-19 מיליון שקל. הגידול בהוצאות ההנהלה מיוחס בין היתר לגידול של כ-3.5 מיליון שקל בדמי הניהול שמקבלת חברת הניהול של מגוריט, ריט אינדקס, ולהקצאת אופציות עבורה בהיקף כ-1.7 מיליון שקל.

גובה התשלום שמעבירה קרן ריט לחברת ניהול הנכסים (בעיקר משרדים) עמד לאחרונה בלב המלחמה בין סלע נדל"ן למבנה. מנכ"ל מבנה, דודו זבידה, טען שהסכום גבוה מדי וניסה להשתלט על החברה, אולם הצעתו נדחתה באסיפה של בעלי העניין מקרב בעלי המניות של סלע.

חברת הניהול של מגוריט קיבלה כ-10 מיליון שקל ואופציות בשווי 2.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה. זאת לאחר שביולי נכנסה לתוקף הפחתה הדרגתית של דמי הניהול, מרמה של 0.85% לפני מע"מ משווי הנכסים, לרמה של 0.7% עבור שווי של עד 2 מיליארד שקל. זהו המצב כיום, אחרי שבשנה האחרונה רכשה מגוריט נכסים בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל ב-14 עסקאות שונות הכוללות 560 דירות. מעבר לכך סוכם על דמי ניהול שנתיים בגובה 0.6% עבור שווי נכסים של בין 2-3 מיליארד, 0.55% לאחר מכן ועד 4 מיליארד שקל, ו-0.5% עבור שווי נכסים גבוה מכך.

"לקורונה לא הייתה השפעה על רכישת דירות על ידינו", מספר דב. "אפילו נוצרו לנו הזדמנויות לקנות דירות במחיר טוב יותר. מה שכן, חווינו האטה כשהתחלנו במרץ לשווק את אחד הפרויקטים, אבל ביולי-אוגוסט קצב השיווקים בו התאושש".

לפי לשכת שמאי המקרקעין התשואה על השכרת דירות של 1-2 חדרים גבוהה יותר. אתם לא נמצאים שם. "זה נכון, אבל זה לא מתאים למגוריט. הנתון הזה רלוונטי לתל אביב, אליה מגיעים צעירים למגורים זמניים. אי אפשר לאורך זמן לחיות במיקרו-דירה, ואנחנו פועלים בתחום השכירות ארוכת הטווח. החוזים שלנו הם ל-5 שנים, עם אפשרות ליציאה בסוף כל שנה ובהתראה של שלושה חודשים".

"זה יתרון מאד גדול לדעת שבעל הדירה לא יפנה אותך בעוד שנה כשהוא יחליט למכור את הנכס, וגם לדעת מראש כמה שכירות תשלם בעתיד. בשנתיים הראשונות השוכרים שלנו משלמים בהתאם למחירון הקבוע שלנו, בתום שנתיים מעלים את דמי השכירות בין 3-5% ואחרי כן ב-2% נוספים. בסוף התקופה יוצא שהעלינו ב-7-9% לאורך 5 שנים, ולאחריהן השוכר יכול להמשיך לשכור את הדירה במחירי השוק".

מיקרו-ליבינג לדבריך לא מעניין אתכם. מה לגבי חללים משותפים, קיימים כאלה בפרויקטים שלכם? "לא בכל מקום אנחנו הבעלים הבלעדיים של הבניין, ולמעשה ברוב הפרויקטים שלנו אנחנו לא לבד. ברמת השרון יש לנו שותפים, ושם מראש תוכנן חלל לימי הולדת, חדר כושר וחדר אופניים. בפרויקט שלנו במסגרת דירה להשכיר בחולון גם כן קיים שטח משותף לשימוש הדיירים".

ומה בעניין רמת הגמר? בפרויקטים של מחיר למשתכן למשל נשמעו טענות מצד דיירים. "במכרזים של דירה להשכיר יש מפרט מאד יפה, יותר גבוה מאשר במחיר למשתכן, ששם רוב היזמים לא מקפידים על הרמה ודואגים בעיקר שהגדלים יעמדו בתנאי המפרט. מכיוון שאנחנו מחזיקים דירות לתקופה של 20 שנה אנחנו מקפידים שהרמה תהיה גבוה ולא נגרר להוצאות תחזוקה גבוהות. לאחרונה עברנו לתת שירותי תחזוקה לדיירים באמצעות שכירים שלנו ולא דרך חברה חיצונית, וגם זה חוסך לנו הרבה מאד כסף".

בזמן שכמו שאמרת המדינה משווקת לשכירות בקצב איטי, בקרוב אאורה תנפיק את קרן הריט שלה ותתחרה איתכם על אותם נכסים פרטיים. מה דעתך? "אני חושב שהתחרות בריאה לשוק ההון. אנחנו מרגישים מאד בטוחים בעצמנו וככל שתהיינה יותר חברות ותרבות המגורים בדיור להשכרה ארוכת טווח תגבר, גם מבחינת הרגולטור, אנחנו מאמינים שזה יפעל לטובת מגוריט ושגם הציבור יבין את היתרונות שבכך".