המלצת קנייה על איירפורט סיטי - פרמיה של 30% על מחיר השוק

האנליסטים אוהבים את מניית ארפורט סיטי 0%  - אחרי שבאקסלנס כתבו שהיא נסחרת בדיסקאונט העמוק ביותר ביחס ל-FFO החזוי שלה (הרחבה כאן) גם בלאומי פרטנרס סבורים שהמניה מתומחרת נמוך. 

בלאומי מעדכנים את מחיר היעד של איירפורט סיטי ל-59.1 שקל למניה, לעומת מחיר שוק של כ-46.2 שקל - מחיר המשקף אפסייד של 30%. ההמלצה בלאומי היא - "קנייה" 

"להערכתנו איירפורט סיטי נסחרת מתחת לשווי ההוגן שלה" לדברי מעיין בק-מרום, אנליסטית בכירה בלאומי פרטנרס: "איירפורט סיטי מציגה רמת מינוף נמוכה, כאשר תחזית ה-NOI שלנו מבוססת על המודל שלנו לנדל"ן המניב בהשפעת משבר הקורונה ומבחינה בין נכסי משרדים לנכסי מסחר. התחזית לנכסי המשרדים שמרנית יחסית ומניחה ירידת מחירי שכר הדירה בשנתיים הקרובות, ותחזית נכסי המסחר מושפעת בעיקר ממגבלות הסגרים. לאיירפורט סיטי פרוייקטים בייזום וכן פרויקטי מלונאות בייזום אך מטעמי שמרנות ולאור אי הודאות בנוגע אליהם, אנו כוללים דיסקאונט של 30% ביחס לשווי הקרקעות והנכסים בפיתוח לעומת לשווי בספרים ואיננו כוללים את הרווחיות העודפת. כמו כן, עדכון זה כולל ירידה קלה בשיעור ההיוון בעקבות שיפור מקדמי ה-NOI במודל, בהתאם למצב השוק הנוכחי, בהשוואה למודל חברות הנדל"ן המסוקרות בעבר. אנו מעדכנים את מחיר היעד למחיר של 59.1 שקל למניה וקובעים את ההמלצה על 'קנייה'."

"השפעת הקורונה - דמי השכירות מהנכסים המסחריים בהם החברה לא הכירה עקב הפסקת הפעילות במרץ-ספטמבר מסתכמים ל-15 מיליון שקל, ואילו ההכנסות מתחום המשרדים נמשכו כסדרן גם במהלך תקופת מגבלות הקורונה, בכפוף לפריסת תשלומים נקודתית שניתנה לשוכרים ספציפיים. שיעור התפוסה בנכסים בישראל נותר יציב ועומד על 95%. ניתן לומר כי למעט הוויתור הנקודתי לשוכרים בתחום המסחר המשבר לא השפיע עד עתה על הנבת הנכסים הקיימים. החברה ביצעה בתשעת החודשים הראשונים של 2020 הפחתת שווי לחלק מנכסי הנדל"ן המסחרי בסך כ-106 מיליון שקל עקב שמאות מחודשת שכוללת עליה בסיכון לקבלת דמי שכירות בטווח הקצר. נציין כי המודל שלנו מתמחר כי עקב השפעת ההאטה הנוכחית במשק יבצעו החברות הפחתה חמורה יותר בשווי הנכסים ולכן ההון העצמי יקטן ושיעור המינוף יעלה."

• קרן הריט של מנכ"ל אירפורט סיטי לשעבר רוכשת 68 דירות ב-206 מ' ש'
• הסדר טיעון עם מוטי בן ארי: עבודות שירות וקנס של 200 אלף שקל

בלאומי הוסיפו כי: "לגבי הפרויקטים שבייזום של החברה, אנו מעריכים כי קיימת אפשרות לאפסייד עתידי מהפרויקטים הללו, אך לאור אי הוודאות בנוגע אליהם אנו כוללים דיסקאונט של כ-30% ביחס לשווי הקרקעות והנכסים בפיתוח בספרים ואיננו כוללים את הרווחיות העודפת.

"במקביל, בהערכת שיעור המינוף, המשמש לחישוב שיעור היוון התזרים להון העצמי, בעבר היינו מורידים את ה-NOI המייצג בתחום המסחר בכ-10% ומוסיפים 0.5% לשיעור ה-Cap Rate, כאשר לפי מצב השוק הנוכחי עידכנו את ירידת ה-NOI בתחום המסחר ל-5% ואיננו מוסיפים לשיעור ה-Cap Rate הקיים. שינוי זה מביא לירידה קלה בשיעורי ההיוון של החברות המסוקרות".

• מה צפוי הבוקר בבורסה?
• ככה לא בונים קניון - הכישלון של קניון TLV
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"