המלצה למגוריט עם אפסייד של 50%: "מגוריט נסחרת במכפיל 7 ומחירה אטרקטיבי"

אחרי ש-2020 הייתה שנה קשה למרבית קרנות הריט, נראה שלפחות מניה אחת, על פי לידר שוקי הון, יכולה להיות בעלת אפסייד משמעותי בשנים הקרובות. בית ההשקעות לידר, שהחל לסקור את מניית מגוריט, סבור כי לחברה יש כ-52% על מחיר השוק ונתן מחיר יעד של 9 שקלים למניה, לעומת מחירה הנוכי שעומד על 5.9 שקלים.

לפי האנליסט רז דומב, מגוריט שנרשמה למסחר ב-2016 ופעילותה של הקרן בהשקעה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, כשבבעלותה החברה כ-500 יחידות דיור מניבות, כאשר על בסיס עסקאות ומכרזים שכבר בוצעו, היקף יחידות הדיור המניבות צפוי לעמוד בסוף 2025 על כ-1,500 יח"ד.

לטענת דומב "תחום הדיור למגורים מהווה את אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר בעולם הנדל"ן. הסביבה העסקית, הכוללת אוכלוסייה צומחת המייצרת ביקוש חזק ויציב לדירות לצד מחסור קיים שצפוי ללכת ולהחריף בהיצע הדירות, צפויים להמשיך ולתמוך בפעילותה של הקרן.

"העסקאות שביצעה הנהלת הקרן לאורך השנים, ממצבת אותה כיום עם פורטפוליו יח"ד חזק ואיכותי אשר מרוכז בלב אזורי הביקוש החזקים. אנו מעריכים, כי בשנים הקרובות עם סיום הקמתם של פרויקטים רבים החברה צפויה להציג צמיחה משמעותית בתוצאות התפעוליות ולהכיר ברווחי הון משמעותיים בהיקף של מאות מיליוני שקלים", כתב.

עוד כתב כי מאז הקמתה ביצעה החברה 24 עסקאות בשוק החופשי לרכישת 974 יחידות דיור. אסטרטגיית הקרן הינה להתמקד באזורי ביקוש חזקים בהם קיים ביקוש חזק ויציב לדירות. הדבר בא לידי ביטוי בכך שהרוב המכריע של הדירות שבבעלות הקרן ממוקמות בערים חזקות ברחבי גוש דן לצד מספר ערים חזקות נוספות, לרבות ירושלים ואשדוד. אינדיקציה נוספת לעוצמת הפורטפוליו של הקרן היא שיעור התפוסה הגבוה בפרויקטים המניבים, אשר מתקרב לכ-100% במרבית הזמן.

"מניתוח העסקאות שביצעה החברה בנוגע לנכסיה המניבים נכון ל-30 לספטמבר האחרון, עולה כי בשמונה העסקאות לרכישת 376 יח"ד נרשם אפסייד מרשים בהיקף של כ-86 מיליון שקל. שמונה העסקאות שביצעה הקרן נעשו בהיקף השקעה כולל של כ-796 מיליון שקל, בעוד ששווין נכון לתאריך זה מסתכם בכ-882 מיליון שקל, שמשקף אפסייד בשיעור של כ-11% בתקופה קצרה יחסית", המשיך.

"אפסייד הרבה יותר משמעותי עוד בדרך. חשוב לזכור, כי כאשר הקרן מבצעת עסקה לרכישת יח"ד, בתקופה שהדירות נמצאות בתהליך הקמה והחזקה עדיין לא הועברה לקרן הן לא נרשמות ומשוערכות בספרי החברה. נכון ל-30 לספטמבר קיימות 542 יח"ד בתהליכי הקמה אשר נרכשו בהיקף השקעה כולל של כ-3.1 מיליארד שקל אשר טרם באו לידי ביטוי בדוחותיה הכספיים.

הנחת הכמות שהקרן בדרך כלל מקבלת בשיעור של כ-10% על מחירי השוק והסביבה העסקית התומכת בחודשים האחרונים, מחזקים את הבטחון שלנו ביחס לאפסייד המשמעותי הגלום בעסקאות ההיסטוריות שביצעה החברה ואשר יבואו לידי ביטוי בעתיד עם סיום ההקמה של יח"ד.

"בשורה התחתונה, אנו מעריכים כי התמחור הנוכחי של החברה, המשקף מכפיל הון של כ-7 משקף מחיר אטרקטיבי במיוחד להיחשף למניה. לאור האמור, אנו משיקים סיקור למגוריט בהמלצת קניה, במחיר יעד של 9 שקלים", סיכם.