מליסרון: ה-FFO ברבעון ירד ב-65% ל-64 מ' ש'

חברת הנדל"ן המניב מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מדווחת על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי של 2020: ה-FFO ברבעון הסתכם בכ-64 מיליון שקל, ירידה של כ-65% לעומת כ-181 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלק הבעלים ב-NOI עמד על סך של כ-125 מיליון שקל, ירידה של 54% לעומת כ-273 מיליון שקל ברבעון המקביל. מליסרון רשמה בתקופה מעבר להפסד המיוחס לבעלים בסך 55 מיליון שקל, לעומת רווח בתקופה המקבילה שנבע מהקלות לשוכרים ושערוכים שליליים של נכסים. בנטרול ירידת הערך וההשפעות הנגזרות על המיסים נדחים נטו ממס, מדובר ברווח נקי של כ-10 מיליון שקל, לעומת כ-126 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בחברה מזכירים כי במהלך הרבעון תחום המסחר פעל כחודש ומייחסים את הירידה ב-NOI וכן ב-FFO להקלות שניתנו לשוכרים (בסך כ-160 מיליון שקל ברבעון), כשבשני מבין הסעיפים עוד נרשם קיזוז עקב הקיטון בהוצאות מיסים שוטפים ומחיסכון בהוצאות המימון. עוד אומרים במליסרון כי ממועד פתיחת הקניונים בתום הסגר השלישי ועד סמוך מועד הדוח נרשמה עלייה חדה כ-21% בפדיונות קניוני החברה.

קרוב למחצית מ-2020 קניוני הקבוצה היו סגורים (150 יום) ובשנה כולה ה-FFO של המייצג מליסרון הסתכם ב-461 מיליון שקל, נמוך בכ-36% מ-717 מיליון שקל ב-2019. הירידה מוסברת בהקלות לשוכרים (351 מיליון שקל בשנה כולה), כשאלה  קוזזו חלקית עם הקיטון בהוצאות המיסים השוטפים, מחסכון בהוצאות המימון ומקיטון בהוצאות הנהלה וכלליות. ה-NOI המיוחס לחלק הבעלים בשנה הסתכם ב-779 מיליון שקל, ירידה של 29% מנתון של כ-1.1 מיליארד שקל ב-2019. בין היתר השפיעה על הנתון רכישת זכויות המיעוט בקניון רמת אביב בסוף דצמבר 2019.

בשורה התחתונה רשמה מליסרון ב-2020 הפסד מיוחס לבעלי המניות בסך של 250 מיליון קל, לעומת רווח ב-2019. מליסרון רשמה גם ירידת ערך של 741 מיליון שקל בתקופה ובצל המשבר, לעומת שערוכים חיוביים בסך 975 מיליון שקל ב-2019. בנטרול ירידת הערך החברה סיימה את 2020 עם רווח לבעלים בסך כ-318 מיליון שקל, לעומת רווח כ-507 מיליון שקל בשנת 2019.

עוד מדווחת מליסרון על שיעורי התפוסה בסוף התקופה: 98% בנכסים המסחריים, כשבחידושי חוזים ובמימוש אופציות נעשתה העלאה של 3% בדמי השכירות הריאלים. 91 חוזים נחתמו מול שוכרים חדשים, ובהם נרשם גידול של 2% בדמי השכירות הריאליים בממוצע. שיעור הגבייה בניכוי הקלות עמד על כ-97%.

שיעור התפוסה במשרדים עלה לכ-95%, למרות העבודה מהבית ומול נתון של 92% ב-2019, תוך גידול של כ-4% בדמי השכירות הריאליים בחידושי חוזים ומימוש אופציות. 34 חוזים נחתמו מול שוכרים חדשים. כמו כן, חתמה החברה על מספר חוזים חדשים בגין שטחים שיניבו הכנסה שנתית של כ-9 מיליון שקל.
    
נכון למועד פרסום הדוחות למליסון יתרת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ-1.9 מיליארד שקל מול חוב שעליה לשרת עד סוף השנה בסך כ-1.1 מיליארד שקל. בנוסף, בבעלות החברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-6.2 מיליארד שקל. שיעור המינוף (LTV) של החברה בסוף שנת 2020 עמד על כ-47.9%, לעומת כ-46.8% בסוף שנת 2019. בשנתיים הקרובות על החברה לפרוע חוב בריבית אפקטיבית משוקללת של כ-2.79%, כשכיום יכולת גיוס החוב שלה היא בעלות נמוכה יותר. כתוצאה מכך, צפויה החברה להכיר בחיסכון שנתי בהוצאות ריבית בסכום כולל של כ-71 מיליון שקל במהלך השנתיים הקרובות, בהתבסס על התשואה לפדיון כיום של אג"ח מליסרון במח"מ ארוך.

במליסרון אומרים כי החברה בוחנת כניסה לתחומי פעילות סינרגטיים דוגמת חוות שרתים, מרכזי לוגיסטיקה, דיור להשכרה, דיור מוגן ומלונאות. בצד הדוחות מפרסמים במליסרון הערכת שווי לקניון רמת אביב, שנעשתה לפי שיעור היוון של 6.43% הנוקבת בשווי של כ-2.44 מיליארד שקל, זאת לאחר תוספת שווי מבניה מתוכננת על הגג ובניכוי הוצאות חד פעמיות והפרשה לשיפוץ הקניון. מדובר בשווי הנמוך בכ-10 מיליון שקל לעומת זה הרשום בספרי החברה נכון לסוף ספטמבר 2019. את הערכת השווי ערך משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'.

בהתייחס לתוצאות, בבית ההשקעות IBI מעדכנים את מחיר היעד של המניה ל-209 שקל - אפסייד של כ-21% על שער הבסיס היום - תוך שמירה על המלצתם הקודמת לתשואת יתר. נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן ב-IBI ציין לחיוב את שיעורי התפוסה הגבוהים והעלאת המחירים בחידוש החוזים עליהם דיווחה מליסרון. עוד הוא כותב כי "הנקודה החשובה והחיובית ביותר להערכתנו היא ההסתכלות של מליסרון קדימה. ההבנה שיש לפתח תחומים אחרים מעבר למסחר (שמהווה כ-80% מההכנסות) ולהתחיל להוציא מהקניונים הקיימים את מלוא הפוטנציאל הקיים דרך ניצול זכויות ושיפור הקיים". 

ברקוביץ' ממשיך ומעריך ש"למרות שגם ברבעון הראשון נראה תוצאות חלשות (הקלות של כ-120 מיליון שקל), בהמשך השנה צפויה מליסרון לחזור ולהציג תוצאות  שקרובות יותר לעולם טרום הקורונה, אם כי יש לזכור כי בתי הקולנוע, חדרי הכושר ומתחמי האוכל, עדיין לא חזרו לשגרה רגילה".