"במכרזים של רשות מקרקעי ישראל זוכה רק מי שמציע מחיר מופקע"

"בכל יום נתון אני מעדיף לאסוף חתימות מדיירים ולקדם מולם תב"עות על פני להיות תלוי בשיווקים של רשות מקרקעי ישראל", כך משיב יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה באאורה, חברת הנדל"ן למגורים המתמקדת בפרויקטים של התחדשות עירונית כשאנחנו שואלים אותו מה האופציה היותר טובה/פחות גרועה עבור יזם נדל"ן בימינו.

בוודאי תחשבו שאטרקצ'י מאמין שיותר מהיר לגייס הסכמות לפינוי מצד דיירים ותיקים ולקבל אישורים מצד ועדות התכנון מאשר לחכות שבר"מי, שסופגת ביקורת על קצב שיווקי הקרקעות שלה, יוציאו קרקע למכרז ויחליטו על זוכה. ייתכן, אבל התשובה של אטרקצ'י לא נשענת דווקא על אלמנט הזמן, כי אם על התחרות והסכומים שזו גוררת: "תראה מה קורה בשוק המגרשים, מכיוון שהתחרות עליהם חזרה לשוק החופשי המחירים מרקיעים שחקים", הוא אומר לנו. "היום לכל מכרז של רמ"י ניגשות עשרות חברות וזוכה רק מי שהציע מחיר מופקע. אני מעדיף להיות פחות שם ויותר בהתחדשות העירונית, יש לנו גם מספיק עתודות קרקע לשנים קדימה".

את השיחה עמו אנחנו מקיימים בהמשך לדוחות 2020 שפרסמה החברה, שנה בה מכרה 324 דירות ב-549 מיליון שקל, ירידה לעומת 476 דירות שמכרה ב-2019. ההכנסות השנתיות היו בהיקף גבוה יותר של 1.1 מיליארד שקל, והושפעו מהכרה בתקופת הדוח במכירות של דירות מ-2018-2019. ההון העצמי בסוף התקופה עמד על 369 מיליון שקל, לעומת 281 מיליון שקל אשתקד, כשהגידול הושפע בין היתר מהנפקה מניות בסך 44 מיליון שקל. בחברה ציינו כי מימוש של שלושה נכסים שאינם בליבת הפעילות תרמה לתזרים נטו כ-50 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-10 מיליון שקל (הרווח הגולמי השנתי הוכפל ל-130 מיליון שקל).

"בתל אביב היה לנו מגרש שניתן היה לבנות עליו 20 יחידות דיור, חשבנו שזה קטן עלינו, כי אנחנו כבר לא בונים בניינים קטנים", מסביר אטרקצ'י, "כנ"ל לגבי מגרש של 50 דירות בפרדס חנה ושאריות נוספות מפרויקטים קודמים. היום אנחנו חברה שבונה שכונות שלמות, עם מבני ציבור, שימושים למסחר וכו'".

קרקע בשינקין היא הלב של הלב של אזורי הביקוש, לא יכולתם לקדם שם תכנית אחרת שתתאים להיקפי הפעילות הנוכחיים שלכם? או אולי להמתין לעליית ערך נוספת?
"במגרשים שמכרנו זה לא התאפשר, באחרים אנחנו בהחלט מקדמים מהלכים כאלה. למשל בלוד יש לנו תב"ע שאושרה להפקדה, וקיבלנו אישור להגדלת מספר הדירות בקרקע שלנו בחדרה.

"בנוסף צריך לזכור שלמרות ש-2020 הסתיימה בסוף כשנה נפלאה ואנשים קנו דירות, באפריל-מאי לא ידענו לאן הקורונה תתגלגל וחשבנו שצריך לחזק את החוסן של החברה, לכן נכון היה לעשות מהלך הגנתי. בסופו של דבר הגדלנו את ההון ב-90 מיליון שקל והורדנו את החוב, פרענו את כל האג"חים וסיימנו עם 110 מיליון שקל בקופה. ל-2021 אנחנו נכנסים בצורה פנטסטית ונוכל להשתמש בכסף הזה להניע כמה פרויקטים חדשים".

עד כמה זה נכון שדירות חדשות בפרויקטים של התחדשות זולות יותר מאשר בפרויקטים סמוכים "רגילים"?
"אולי זה נכון בפרויקטים של חיזוק במסגרת תמ"א 38. אבל בפרויקטים גדולים של התחדשות במרכזי הערים באזורי הביקוש אנחנו מקבלים את המחירים הכי גבוהים בעיר לאור איכויות הבנייה. ההיבט הפסיכולוגי הזה אולי היה קיים בעבר, אבל היום אנשים לא רואים הבדל בין התחדשות לבין קרקע 'בתולית'. אל תשכח שאנחנו מתעסקים עם דיירים ותיקים שבסך הכל יש להם דירה ישנה – זה לא להיכנס לבניין שיש בו פולשים או דברים מהסוג הזה. אלה אנשים נפלאים".

ואם כבר נגעת בדיירים, מה דעתך על הצעת ההחלטה של משרד המשפטים להוריד את הרף כך שיספיקו חתימות של 66% מהדיירים הוותיקים, ולא 80% כדי לקדם פרויקט?
"אני מעריך שהיא תעבור ולדעתי היא טובה. שני שליש מהדיירים הם רוב די והותר כדי להביע הסכמה. מעבר לזה חשוב להדגיש שגם 80% וגם 66% הם רק תחנה בדרך, בסוף כדי להרוס בניין ולבנות מחדש אתה רוצה לקבל 100% ואין כמו ללכת דייר-דייר ולשכנע אותו וליצור אמון. בסוף הם משתכנעים. אצלנו בפרויקטים אנחנו באמת עוברים את ה-80% ולפעמים מגיעים ל-100% כך שעבורנו זה פחות משנה".

"המדינה לא צריכה להחזיק בדירות"
אטרקצ'י כאמור הוא בעל השליטה (55.5%) בחברה ומשמש גם בתפקיד המנכ"ל. עוד בעלי מניות בולטים בחברה הם מנורה מבטחים (12%) וילין לפידות (4%). בשנה החולפת שמו של אטרקצ'י הופיע בתקשורת ביתר שאת, בתור מי שתיווך בהסכם ממשלת האחדות המתפזרת, בין כחול לבן למפלגת הליכוד, זאת מטעם ראש הממשלה נתניהו המקורב אליו. אאורה נסחרת לפי שווי של כ-615 מיליון שקל לאחר עלייה של כ-140% ב-12 החודשים האחרונים, ומחזיקה בפרויקטים ועתודות קרקע בהיקף של 20 אלף יחידות דיור. ב-2021 צופה החברה להתחיל כ-7 פרויקטים חדשים שיכללו כ-1,300 דירות (מתוכם חלק החברה הוא 964 דירות), בין היתר ברמת גן, תל אביב ורמת השרון.

פרט לפרויקטים אלה, מקדמת אאורה רישוי, תבעו"ת וחתימת דיירים בעוד כ-29 פרויקטים שיכללו כ-16 אלף דירות,  מתוכם חלק החברה הוא כ-12 אלף דירות. לפי אטרקצ'י, אאורה פעילה לא רק באזורי הביקוש. "אנחנו אחת החברות היחידות בארץ שיש לה מגה פרויקטים במקומות כמו קריית ביאליק, בחיפה ובאילת", הוא מציין. "איפה שאפשר ליצור כדאיות כלכלית אנחנו שם".

הממשלה הבאה שתקום כאן תצטרך להתמודד עם חוסר הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות בפריפריה. צוות של משרד הפנים מציע לפתוח קרן ממשלתית אליה יוזרמו היטלי ההשבחה מאזור המרכז, ובעזרתם יסבסדו פרויקטים בפריפריה. אתה תומך ברעיון?
"אני מאד בעד. יש מקומות שזקוקים להתחדשות העירונית. בטבריה ובבית שאן למשל משוועים לזה, אבל בינתיים זה לא כלכלי שם. צריך לעשות את הקישור הזה ולתת ליזם שעושה פרויקט התחדשות במרכז מטלה נוספת לעשות פרויקט בפריפריה, או באמת להשתמש בהיטלי השבחה לטובת העניין. הפתרון של קרקע משלימה לא עובד. מדברים הרבה, אבל פרויקטים שבנו על קרקע משלימה תקועים, והבירוקרטיה הורגת את הסיפור הזה".

ברשימה המשותפת הציעו שבכל מכרז על קרקע מדינה יוקצו 5% מהדירות למלאי הדיור הציבורי. איך אתה מסתכל על היוזמה הזאת?
"אני לא חושב שזה הפתרון. במקום זה צריך לקדם דיור בר השגה ויותר נכון לעשות מה שעושה עיריית תל אביב בכל הארץ - בכל פרויקט לייעד חלק מהדירות להשכרה ומתוכן חלק להשכרה במחיר מפוקח. המדינה לא צריכה להחזיק דירות, אלא לדאוג שכוחות השוק יטפלו גם בזכאי הדיור הציבורי והם יוכלו לשכור דירות במחירים מוזלים".

לסיום, שאלה נוספת על הרגולציה בענף: במשרדים המשפטים וברשות להתחדשות עירונית ביקשו לקבוע היטל השבחה אחיד של 25%. בעינייך לא נכון להסתכל על כל הפרויקטים כמקשה אחת, או שאתה מברך על הוודאות שהדבר יענק ליזמים?
"אני חושב שזה רעיון טוב, אבל שצריך להחיל את זה בפרויקטים שיקודמו מעתה ואילך. אם אתה לוקח בחשבון חצי מהיטל ההשבחה, הוועדה המחוזית עושה חישוב לפי תקן 21 כמה דירות תקבל במצב החדש,  והיא לוקחת את הדבר הזה במסגרת הוצאות הפרויקט, כך שתקבל זכויות בהתאם. ככה יש וודאות וככה לא צריך לרדוף אחרי משרדי הממשלה לקבל את הפטור.

"אני מציע גם שמצד אחד המדינה תתן יותר זכויות ליזמים ובתמורה תחייב אותם להקים קרן תחזוקה עבור הדיירים הוותיקים שחוזרים לדירות החדשות ואין להם כסף לממן את דמי ועד הבית והניהול. המטרה בהתחדשות עירונית בעיני היא שהוותיקים יחזרו לשכונה החדשה. זה עניין חברתי מהמעלה הראשונה. יש פרויקטים שבהם הקמנו קרן כזאת, או שייעדנו שטחי מסחר לדיירים הוותיקים, וההכנסה מדמי השכירות עוזרת להם לשלם את דמי הניהול, אבל לא בכל מקום זה מתאפשר על ידי יזם פרטי כיום".