"היתרון שלנו בפיזור הגיאוגרפי; העלייה בשיעורי התפוסה תימשך"

חברת הנדל"ן מבנה -0.69% בניהולו של דודו זבידה מדווחת על ירידה ב-NOI מנכסים להשכרה בישראל ל-146 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2020 לעומת כ-150 מיליון בתקופה המקבילה. הירידה מיוחסת להשפעות משבר הקורונה שנאמדו בכ-9 מיליון שקל. "אלמלא הקורונה, החברה הייתה צפויה להציג עלייה" כותבת מבנה בדוחותיה. ה-NOI בחו"ל הסתכם בכ-21 מיליון שקל, ירידה של כ-13.8% שעיקרה מימוש נכסים בקנדה ובצרפת. ה-FFO מנכסים מניבים עלה ב-1.1% לכ-104 מיליון שקל. במבנה עדכנו את תחזית ה-FFO לשנה, כשכעת הם מעריכים שהנתון יעמוד על 412-428 מיליון שקל.

בסוף התקופה שיעור התפוסה בנכסים בישראל עלה מעט לכ-90.9% לעומת 90.6% ברבעון האחרון של 2020. הוצאות ההנהלה וכלליות הצטמצמו בכ-12 מיליון שקל ל-22 מיליון שקל. הרווח הנקי הסתכם בכ-151 מיליון שקל לעומת כ-123 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מבנה תחלק דיבידנד בסך של כ-50 מיליון שקל.

ההון עצמי בסוף הרבעון עמד על 6 מיליארד שקל, גבוה בכ-110 מיליון שקל לעומת שנה קודם לכן. בתקופת הדוח מבנה ביצעה פדיון מוקדם של כל אגרות החוב מסדרה כ"א בסכום כולל של כ-250 מיליון שקל (קרן וריבית). יחס החוב ל-CAP בסוף הרבעון עמד על 42.1% (הנמוך ביותר זה חמש שנים).

החברה מחזיקה בכ-546 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של כ-1.6 מיליון מ"ר. אלה מושכרים ל-2,580 שוכרים, בחוזים לתקופות שונות. 15 פרויקטים נמצאים בשלבי בניה ותכנון מתקדם בהיקף של כ- 538 אלפי מ"ר. למבנה קרקעות וזכויות בנייה בישראל בסכום כולל של כ-1.2 מיליארד שקל וכאלה בחו"ל בסכום של כ-28 מיליון שקל.

• צילו-בלו נכנסת ללוינסקי-עופר: תשקיע 47 מיליון שקל
• צילו-בלו עוברת להון חיובי של 231 מיליון שקל

בתוך כך, 7 פרויקטים מסווגים תחת ייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-158 אלף מ"ר, ואלה צפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 150-168 מיליון שקל. מבחינת ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר-בינוני מדובר ב-3 פרויקטים בהיקף כולל של 737 יחידות דיור בפרויקטים סוללים בתל אביב, מרום השרון בצור יצחק ובהרצליה פיתוח. בימים אלה מסיימת החברה הקמת שני פרויקטים בתל אביב ובצור יצחק.

באחרונה הודיעה מבנה על עסקת ענק במסגרתה תרכוש מחברת אאורה -3.1% בכ-750 מיליון שקל 290 יחידות דיור להשכרה, כ-4,000 מ"ר שטחי מסחר באותם פרויקטים וכן מעונות סטודנטים. הנכסים שיכללו בעסקה ממוקמים ברמת חן, קריית אונו, רמת השרון ועוד. במבנה מתכננים להקים לצד אלקטרה פרויקט דיור להשכרה ומעונות סטודנטים במתחם האלף בראשון לציון, זאת בהתאם לשימושים בתב"ע (בפרויקט יכללו גם שטחי מסחר ומשרדים). החברה אף בוחנת העמדה של חלק מהדירות שיקומו בפרויקט הסוללים בת"א לצורך השכרה.

עוד מדווחת מבנה כי היא פועלת להגדלה משמעותית של כמות המתקנים הסולאריים על גבי גגות הנכסים שבבעלותה. כיום מדובר בכ-288 מתקנים סולאריים, מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-75%. בחברה מעריכים שהפרוייקטים יניבו כשיושלמו כולם כ-24 מיליון שקל בשנה (חלק החברה).

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה שצפוי להשפיע על תוצאות הרבעון הנוכחי, השני של השנה, הוא מימוש מניות קרן הריט סלע נדלן 0.77% על ידי מבנה בהיקף 105 מיליון שקל. מנכ"ל מבנה, דודו זבידה, הוביל בסוף 2020 מהלך השתלטות מתוקשר על סלע כשהמטרה היא הנכסים שלה. בין הביקורות הבולטות שהציג לשאר בעלי המניות בסלע היו טענותיו באשר לדמי ניהול גבוהים שאינם מצדיקים עצמם.

ההצעה האחרונה של מבנה גזרה לסלע שווי של 1.73 מיליארד שקל, ששיקף פרמיה של כ-20% על מחיר השוק דאז. בסופו של דבר 72% מבעלי העניין בסלע הצביעו נגד הצעת הרכש, בעוד הרוב הדרוש בכדי להעבירה היה של 75%. המשקיעים הפרטיים וכן המוסדיים תמכו בהשארת החברה במתכונתה הנוכחית, על כל הטבות המיסוי הנגזרות מכך.

שיעור התפוסה בארץ עומד כאמור על 90.9%, תן לנו תמונת מצב - איפה החוסרים-השטחים הפנויים? "עיקר השטחים הפנויים נמצאים דווקא בסקטור התעשייה אבל שם גם אנחנו רואים את העליות גדולות. אנחנו צופים בהמשך השנה שהעליות האלה בשיעורי התפוסה תמשכנה. היתרון הוא הפיזור שלנו - בכל אזור תעשייה בארץ אנחנו נמצאים, ממטולה ועד אילת:  בית שאן, מעלות, מגדל העמק, ירושלים, שדרות, אופקים ועוד. ההגדלה של שיעורי התפוסה גם היא רוחבית".

ספר לנו על חידושי חוזים? איך נראים דמי השכירות בחוזים החדשים? "אנחנו מחדשים בשנה סדר גודל של 700-800 חוזים. זה אומר שברבעון הראשון של השנה חודשו 200 חוזים. שיעורי התפוסה העולים וה-NOI בנכסים הזהים מלמדים על עלייה של דמי השכירות. רק בסגמנט התעשייה, שפחות היה חשוף לקורונה, הראינו עלייה של 2 מיליון שקל. גם ברבעון הבא צופים שיפורים בהכנסה משכירות וה-NOI".

אתם נכנסים יותר ויותר להשכרה למגורים, ראינו למשל את העסקה עם אאורה, אבל איפה ההוצאות על ניהול ותחזוקה גבוהות יותר – במשרדים או במגורים? "בגדול במשרדים הן יותר גבוהות, אבל זה תלוי על איזה מגורים אנחנו מדברים. במשרדים רוב ההוצאות מגולגל לשוכרים, ושם זה נגזר מניקיון, שמירה, מיזוג אוויר, מערכות חשמל מורכבות יותר.

"במגורים ההוצאה נמוכה יותר, אך הדבר תלוי בסטנדרט שהבניין דורש. בפרויקטים שמכילים רק דירות למגורים כמו בדירה להשכיר, אין ספק שההוצאות יותר גבוהות בגלל ההגדרות, משום שחלק מדמי הניהול מפוקחים, וכי חלק מהבניינים הללו צריכים ניהול ברמה גבוה יותר. אנחנו בחרנו במודל של בניינים מעורבים מהסיבה שהדבר מפשט את הוצאות הניהול התחזוקה".

באופן עקרוני, בשכירות למגורים אתם בונים על רווחיות כבר בתקופת ההשכרה או שחושבים אך ורק על מכירת הנכס בסוף? "המודל שלנו, שאותו דייקנו, בנוי כך שנראה רווחיות גם בתקופת ההשכרה. זה נובע מניהול נכון של הנכס להשכרה, ניצול הטבות המס כמו פחת ושיעור מס נמוך יותר על ההשכרה. זה מאד שונה לעומת מודל של חברה שרק משכירה דירות. אצלנו אפשר להגיע לתמהיל שמאפשר ניצול מקסימלי של כל ההטבות - מימון, ניהול ותפעול. הצלחנו בגלל הגודל שלנו והיכולת הפיננסית והניהולית, וגם הודות להטבות, להניב תשואות. אנחנו מעריכים שבהמשך הם יגיעו ל-11% על ההון העצמי שהושקע".

ואם כבר השכרה למגורים, דיור בר השגה במובן של חוזים ארוכי טווח והגבלות על שכר הדירה זה דבר שעל הפרק או שלדעתם אין לזה תוחלת כלכלית? "זה דבר שנעשה רק בתמהילים נכונים. במודל הזה יש פחות גמישות - ואנחנו אוהבים גמישות. אנחנו כן שחקנים של טווח ארוך אבל מצד שני רוצים שתהיה לנו האפשרות למכור בנקודה מסויימת את הנכסים אם נרצה, ולנהל את הנכסים בצורה יותר נכונה. ואחרי כל זה, כן מסתכלים גם על 'דירה להשכיר' ושכר דירה מפוקח. אם זה יעשה שכל נהיה שם וניגשנו בעבר למכרזים כאלה. הרעיון לא רק להגיד לאחרים שנכנסנו למגזר כלשהו, אלא גם לדעת לעשות את זה נכון".

בוא נדבר על עניין המתקנים הסולאריים על גגות הנכסים, אתם למעשה לא מתכננים למכור חשמל לשוכרים בנכסים, נכון? "לא, אנחנו כרגע מוכרים לחברת החשמל. מצבנו דומה למצב חברות האנרגיה הסולארית. הסכומים שאנחנו מניבים בפועל ממערכות סולאריות לא נופלים מאלה של החברות הגדולות בתחום. צריך להבין שיש שתי מערכות הסדרה: מכירת חשמל למדינה או אם המדינה לא מתחייבת לקנות ממך חשמל, נותנים לך אישור להשתמש בחשמל בעצמך או למכור למישהו אחר. במנגנון הראשון המדינה מדי פעם מוציאה מכסות. אנחנו הצלחנו לזכות במכסות כאלה בחוזים ל-25 שנה מול המדינה, לכן אנחנו לא מוכרים לשוכרים".

אי אפשר להתעלם מהיציאה שלכם מההשקעה בסלע ומהתזמון. אמנם לא צלח המהלך שקידמתם, אבל זו עדיין חברה שמשלמת דיבידנד רבעון אחרי רבעון, גם בזה עליו דיווחה זה עתה. למה מימשתם שם? "הראנו שאנחנו מייצרים תשואות יותר טובות על הכסף שלנו מאשר תשואת דיבידנד. גם אנחנו מייצרים תשואת דיבינד למשקיעים שלנו, על השווי שלנו שהוא יותר גבוה, של 3% ומעלה. בשווי הזה שסלע נדל"ן הגיע אליו לא מצאנו יתרון כלכלי בלהישאר - ועל זה בסוף ובלבד אנחנו מסתכלים. אנשים שאלו עוד קודם לכן למה מכרנו אחרי שהצביעו נגד המיזוג של סלע לתוך מבנה. אנחנו מנתחים כאמור כל דבר בצורה עניינית וכלכלית. הגענו לנקודה שבה חשבנו שנכון למכור. לפני כן לא חשבנו שזה מה שצריך לעשות.

בסופו של דבר לא השגתם את המטרה ששמתם לנגד עיניכם בסלע נדל"ן, השאלה כמה התהליך הזה עלה - לכם ולמשקיעים. "כשאנחנו נכנסים לעסקה מודדים את כל העלות מסביב. עד כמה שסלע נראה מבחוץ מהלך מורכב, מסובך, מתוחכם ושלא היה כמותו כמעט בשוק ההון, אני יכול לומר שהסכומים שהושקעו בו היו זניחים ממש. הכל נמצא בדוחות, אין לנו דרך הרי להסתיר את זה. אנחנו רואים את הוצאות ההנהלה והכלליות שירדו בצורה דרמטית ברבעון הראשון של 2021, ולא הייתה השפעה משמעותית. דיברת על אאורה, אז אני יכול לומר שאחד היתרונות שלנו שהראנו גם בעסקה ההיא, היא היכולת לבצע הרבה עסקאות דרך המנגנון הפנימי של מבנה תוך הסתייעות מאד נמוכה בגורמים חיצוניים. המהלכים שאנחנו מבצעים הם מהירים עם עלות נמוכה ושולית. אגב, גם ברבעון הקודם הצגנו ירידה בהוצאות הנהלה וכלליות".

אם כבר הזכרת את היכולת לבצע עסקאות ורכישות, מה תשיב למי שיגיד שרצוי שתתמקדו בעת הזאת יותר בהעלאה של שיעורי התפוסה בנכסים הקיימים מאשר בהרחבת הפורטפוליו? "השורה התחתונה היא התוצאות וביחס אליהן אנחנו נמדדים. שיעור התפוסה עולה בהתמדה. מבנה ממוצבת כאחת החברות היציבות במשק הישראלי ללא עוררין. אנחנו רואים עלייה ב-NOI וב-FFO. למבנה יש מערך ניהולי מהטובים שיש בחברות הנדל״ן בארץ, ואני לא מסתכל עלי. לא סתם מבנה נמצאת בכל עסקה ובכל מקום. יש לא מעט שותפים שרוצים לחבור אליה. אנחנו חברה עם מתכון מנצח. אני שמח שמרבית המשקיעים שלנו מרוצים ומאושרים ואני מאמין שאנחנו מייצרים מוצר שהוא אחד הטובים ביותר בתחום הנדל"ן".