אזורים ליוינג: אפסייד של 25% מברק קפיטל

" ריט אזורים ליוי -0.86% ריט אזורים 439.6 -0.86% בסיס:443.4 פתיחה:443.4 גבוה:443.4 נמוך:434.1 תמורה:62,491 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: צפויה ליהנות מסביבה עסקית חזקה עקב עליית מחירי הדיור והגידול בביקוש למגורים בשכירות מצד משקי הבית. לכך יש להוסיף את הירידה בעלויות המימון שמאפשרת לקרן להציג תשואות דו ספרתיות על ההון המושקע. הקרן נסחרת כיום במכפיל 1.1 על ההון העצמי ולהערכתנו מדובר בנקודת כניסה אטרקטיבית למשקיעים", כך כותבים בחברת ברק קפיטל על קרן הריט מבית אזורים הפעילה בתחום הדיור להשכרה. האנליסט אסף דהן מעניק למנייה המלצת קנייה במחיר יעד של 17.41 שקל למניה, המשקף אפסייד של 25% על מחיר השוק.

ראשית מתייחס דהן לסביבה העסקית בתחום הפעילות ומסביר כי "לאורך שנים רבות שוק הדיור להשכרה בישראל נסמך לחלוטין על משקיעים פרטיים ובניגוד למקובל בעולם, לא התפתח בארץ שוק מוסדי ל דיור להשכרה. זאת למרות ש האוכלוסיה בישראל צעירה וקצב הגידול שלה הוא הגבוה ביותר בקרב המדינות המפותחות. נסיבות אלה מובילות לצורך בישראל של בניית כ-55 אלף דירות חדשות מדי שנה. הטענה הרווחת בשוק במשך השנים ביחס לגורם להיעדר שוק מוסדי לדיור להשכרה, הייתה שהתשואות בו הינן נמוכות מדי".

עוד הוא ממשיך ומציין כי "בשנים האחרונות חל שינוי מהותי בתפיסה ואנו רואים היווצרות של שוק מוסדי לדיור להשכרה ועלייה משמעותית בביקוש של יזמים לפרוייקטי דירות להשכרה לטווח ארוך - ביקוש שהגיע לשיא בשנה החולפת כפי שמשתקף במכרזים האחרונים של החברה הממשלתית דירה להשכיר".

הכותב מציין שלושה גורמים המושכים כיום יזמים לפרויקטי שכירות ארוכת טווח, והם העלייה הצפויה לדבריו במחירי הדירות בשנים הקרובות (שכן האפסייד המשמעותי הוא דווקא במכירת הדירות לאחר תקופת ההשכרה, תוך גריפת רווחים מעליית הערך); הריבית הריאלית השלילית ("ההשקעה בדיור להשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר לאור העובדה שהמרווח בין התשואה הריאלית על שכר הדירה מול אג"ח ממשלתי צמוד נמצא בשיא. כמו כן, סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת כיום ליזמים לממן פרויקטים בריביות אטרקטיביות ובכך להגדיל את התשואה על ההון"; וכן שינויים בהרגלי המגורים בקרב משקי בית (בין היתר עקב "היעדר הון עצמי לנוכח מחירי הדיור המאמירים").

בהמשך לכל אלה בברק קפיטל רואים לפניהם בפרויקטי דיור להשכרה "פוטנציאל להניב תשואה שנתית דו ספרתית על ההון, תחת הנחות סבירות באשר לגידול בשכ"ד ובקצב עליית מחירי הדיור".

ובאשר לקרן הריט עצמה של אזורים, לזו פרויקט מניב באשדוד, שני פרויקטים בהקמה באור יהודה ובראשון לציון ופרויקט דיור להשכרה לסטודנטים בבת ים אשר נמצא בשלבי
תכנון. עוד בפורטפוליו פרויקטים נוספים באשקלון, בת ים, תל אביב ובחיפה. בסך הכל לקרן יש כיום כ-1,500 דירות בשמונה מתחמים, ובחודש האחרון דיווחה על הסכם רכישה נוסף של 66 דירות בשכונת קרית יובל בירושלים.

דהן מציין כי "מאז ההנפקה בפברואר 2020 והחשיפה של הקרן למחירי הדירות באזורי ביקוש, המניה רושמת תשואת חסר ניכרת בהשוואה למדד ת"א בניה, אשר כולל את חברות הייזום לבניה בישראל. זאת למרות עלייה ניכרת במחירי קרקעות לפרויקטים המיועדים לדיור להשכרה, כפי שמעידים המכרזים האחרונים של דירה להשכיר".

את המודל הכלכלי של החברה ודומותיה מדגים דהן באמצעות התשואה על ההון בפרויקט באור יהודה (364 דירות ב-8 בניינים - מחציתן בשוק החופשי ומחציתן בשכר דירה מפוקח). בהתאם לשכ"ד המצוין בשמאות מסוף יוני, הפרויקט צפוי להניב תשואה שוטפת על ההון בשיעור של 6.5% ותשואה על ההון של כ-12% כאשר מוסיפים את העלייה הריאלית השנתית בשווי דירה בפרויקט.

את מודל הערכת השווי שבבסיס ההמלצה ביססו בברק קפיטל על שערוך שביצעו לפרויקטים המניבים ואלו לקראת הנבה בשנה הקרובה, בהנחת CAGR ריאלי של 2% בשווי מלאי יחידות הדיור המשקף עלייה של 5% בחמש השנים השנים הקרובות ולאחר מכן, עלייה של 1% עד סוף חיי הפרויקט (20 שנה).